재건축 끝판왕 '압구정지구'..공공기여 조율이 변수[2022부동산 원픽]

<3>재건축 - 압구정아파트지구
24개 단지 1만여가구
전통부촌 한강변 매력
재건축 시 서울 공급에도 영향
재초환 등 걸림돌은 여전

[아시아경제 김혜민 기자] 정부와 서울시의 인위적 규제로 움츠러들었던 강남권 재건축이 새해 들어 꿈틀대고 있다. 주요 재건축 단지들이 서울시의 신속통합기획(신통기획)에 올라타면서 일제히 속도를 내는 분위기다. 현재까지 신통기획 추진이 확정된 재건축 단지는 총 18곳으로, 이 중 올해만 8곳이 새로 참여했다.

가장 주목받는 곳은 단연 강남구 압구정동 일대 압구정지구다. 총 24개 단지, 1만466가구가 모여 있는 이 지구는 전통부촌인데다 한강변이라는 점 때문에 ‘재건축 끝판왕’, ‘재건축 최대어’라는 수식어가 항상 예외없이 붙었다.

공급면에서도 압구정아파트지구의 재건축은 관심사다. 신규택지가 부족한 서울은 특성상 정비사업으로 신규 물량을 공급하는 것이 최선인데, 압구정아파트지구는 현재 규모만 1만 가구가 넘는다. 서울시는 신통기획을 통한 재건축으로 기존 가구수 대비 평균 1.6배의 공급 증가가 있을 것으로 예상하고 있다.

이들 아파트는 많게는 46년, 적게는 35년된 노후 아파트들이지만 재건축 사업이 진전된 것은 비교적 최근이다. 2009년 당시 오세훈 서울시장은 ‘한강르네상스’ 추진 지역으로 이 곳을 지정했지만 속도를 내지 못했고, 이후 2016년 24개 단지를 6개 특별계획구역으로 묶어 재건축하는 지구단위계획을 마련했지만 심의가 보류돼 현재까지도 멈춰있다.

하지만 정부가 부동산 안정화 정책의 일환으로 2020년 재건축 조합원이 2년간 실거주해야 분양권을 주는 법안을 추진하겠다고 밝히면서 오히려 잇따라 조합을 설립하는 등 속도를 내기 시작했다. 여기에 올해부터 서울시 신통기획이 추진되며 2·3·5구역 등은 정비계획안 마련 등 올해부터 본격적인 재건축 초기작업에 들어갈 방침이다.

다만 정비계획안을 만드는 과정에서 공공성을 얼마나 반영할지, 특히 공공기여를 서울시와 어느 선에서 조율해나갈지는 과제다. 신통기획은 서울시와 조합이 함께 정비계획안을 만드는 것으로, 신속한 재건축을 돕는 대신 공공성을 높이는 방안에 대한 논의도 함께 이뤄진다. 용적률을 높이는 만큼 임대주택·기부채납 비율도 높아질 수 있는데 이를 조율하는 과정에서 갈등이 빚어질 수도 있다. 과거 한강르네상스 정책을 추진할 당시에도 층수를 50층까지 높이는 대신 사업부지의 25%에 달하는 토지 기부채납이 요구돼 갈등을 빚은 바 있다. 이를 결국 조정하느냐, 어떻게 결론내리느냐에 따라 향후 한강변 재건축 추진 단지들과 신통기획 추진 단지에도 영향을 줄 수 있다.

걸림돌은 또 있다. 서울시 권한을 벗어난 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등이다. 압구정지구 재건축 추진이 겨우 안정을 찾아가는 집값의 새로운 트리거가 될 수 있다는 관측도 인허가권자인 서울시로서는 부담이다. 업계 관계자는 "시장을 최대한 안정화시키면서 재건축도 속도를 내야하는 어려운 과제가 남은 상황"이라고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr