"딱 역 3개인데, 폭발력 엄청나다"..판교 분당 부동산 난리난 이유

◆ SPECIAL REPORT : 내년 수도권 부동산 흔들 새 교통망 ◆

철도·도로를 포함한 광역교통망은 주변 지역 부동산 가격을 뒤흔드는 최대 변수다. 굵직한 교통 개발계획이 발표되면 부동산 가격을 형성하는 입지와 건물 가치 중에서 입지 가치가 대폭 상승하기 때문이다.

개발 업계에선 철도가 뚫리면 단계적으로 부동산 가격이 상승한다고 판단한다. 일반적으로는 착공과 개통에 맞춘, 두 번의 시기가 가장 큰 가격 상승기인 것으로 평가받는다. 실제로 신분당선 수지구청역 역세권 단지인 용인시 수지구 풍덕천동 '신정마을 7단지' 가격 추이를 살펴보면 이 같은 경향을 뚜렷이 볼 수 있다. 이곳 전용 84㎡ 매매가는 착공 이후 1년간(2010년 10월~2011년 10월) 10%가량 상승했다. 또 2016년 1월 개통에 임박해 직전 한 달간(2015년 12월~2016년 1월) 약 5% 올랐다. 이 같은 의미에서 내년 개통 예정인 수도권 신규 지하철·철도 노선이나 신설역을 소개하고, 해당 지역에 미칠 영향을 집중 분석해본다.

◆ 4호선 남양주 진접까지 연장

서울 지하철 4호선 당고개역~경기 남양주 진접읍 14.9㎞를 잇는 노선이다. 별내별가람역, 오남역, 진접역 등 3개 역이 새로 들어선다. 원래는 올해 말 개통이었으나 2022년 3월로 계획이 미뤄진 상태다.

일단 노선만 뚫리면 남양주 별내신도시 등 일대의 교통 접근성은 크게 좋아질 전망이다. 현재 남양주 일대 신도시엔 제대로 통과하는 지하철 노선이 거의 없다. 경의중앙선이 지나가긴 하지만 남양주시에서 남측인 다산신도시 정도만 이용할 수 있다.

실제로 별내별가람역 주변 등은 가격이 꾸준히 상승세다. 별내아이파크2차 전용 84㎡는 지난해 12월에 7억5000만~8억원이던 시세가 올 11월엔 9억원까지 올랐다. 다만 오남역은 오남읍 일대 아파트와 거리가 다소 먼 점이 아쉬운 부분이다.

이들 지역은 지하철 4호선 급행화의 반사이익도 누릴 것으로 보인다. 서울시는 노원구 당고개역부터 서초구 남태령역까지 31.7㎞ 구간에 국비 949억원, 시비 1423억원 등 모두 2372억원을 투입해 급행열차를 추가할 계획이다. 시는 작년 6월에 4호선 급행화를 위한 사전타당성조사 용역을 발주했다. 현재 급행역으로는 14개 역 정도가 검토되고 있다. 시·종착역인 당고개역, 남태령역과 12개 환승역이다.

남양주 별내지구에는 지하철 8호선 연장(별내선) 호재도 있다. 별내선은 8호선 암사역부터 남양주 별내별가람역까지 연장하는 노선이다. 국토교통부는 작년 12월 3기 신도시 남양주 왕숙지구 광역교통대책을 통해 지하철 8호선을 별내별가람역까지 연결한다고 밝혔다. 이 경우 별내별가람역은 4·8호선 더블역세권으로 탈바꿈한다. 2023년 9월 개통 예정인데 이렇게 되면 별내에서 송파구 잠실역까지 한 번에 갈 수 있게 된다.

◆ 동작·관악 교통망 바꿀 신림선

내년에 개통할 서울·수도권 일대 지하철 노선 가운데 최대 기대주 중 하나다. 지하철 9호선 샛강역부터 1호선 대방역, 7호선 보라매역, 2호선 신림역을 경유해 관악산(서울대)역까지 이어진다. 열차 최고 운행속도는 시속 60㎞로, 하루에 최대 13만명을 수송할 수 있다. 여의도 샛강역(출발점)에서 관악산역(종점)까지 운행에 걸리는 시간이 16분에 불과하다. 우이신설선에 이어 서울에서 두 번째로 운행되는 경전철이다. 배차 간격은 출퇴근 때 3분30초, 그 외 시간대에는 4~10분으로 운행된다. 내년 5월 개통 예정이다.

신림선은 서울 동작구·영등포구·관악구 일대 서남권의 교통상황을 완전히 바꿀 것으로 전망된다. 신림동에서 여의도까지 기존 버스나 지하철 노선을 활용하면 40분 이상 걸렸다.

신림선이 뚫리면 가장 수혜를 볼 것으로 예상되는 지역은 관악구 신림동·봉천동 일대다. 특히 신림뉴타운 1~3구역 일대가 교통 개선 효과가 높을 것으로 전망된다. 현재는 신림뉴타운 1구역에서 강남역까지 가려면 버스를 타고 지하철 2호선 신림역까지 나와서 강남역까지 가야 하기 때문에 45분 정도 걸렸다. 경전철이 개통하면 한 번 전철을 갈아탄 뒤 20분대에 도착할 수 있다.

대중교통이 불편했던 보라매공원·보라매병원 주변도 수혜가 예상된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 보라매병원 역세권인 보라매우성 전용 58㎡는 지난해까지만 해도 5억원 중반에 거래됐지만 올 9월 7억2000만원에 주인을 찾았다. 호가는 8억원 수준이다. 보라매나산스위트 전용 219㎡도 실거래가가 10억원에 못 미쳤지만 올해 시세는 15억원까지 올라갔다. 이 밖에 신길뉴타운 등도 보라매역과 서울지방병무청역을 통해 여의도로 접근성이 좋아질 것으로 전망된다.

◆ 강남대로까지 이어지는 신분당선

신분당선 용산~강남 복선전철 사업(7.8㎞) 중 1단계 구간이다. 현재 강남역에서 끝난 신분당선을 신논현역~논현역~신사역까지 잇는다. 2022년 5월 개통 예정이다.

딱 3개의 역이 들어서는 것이지만 부동산 시장에 미치는 폭발력은 대단할 것으로 보인다. 서울 강남권을 통과하는 지하철은 대부분 동서를 가로지르는데 신분당선이 연장되면 강남대로 한복판을 남북으로 가로지르는 노선이 만들어지기 때문이다. 신분당선을 이용하는 사람들이 7호선, 9호선, 3호선을 이용하려면 양재역에서 3호선을 타고 고속터미널에서 환승해야 하는데 이 같은 불편함이 사라지게 된다. 현재 광교에서 신사까지 56분이 걸리는데 40분으로 소요시간이 줄어든다. 신분당선이 신사역까지 연장되면 판교, 분당, 용인 등에서 서울로 올라오는 사람들의 편의성이 크게 개선될 것으로 보인다. 이 같은 이유로 신분당선 연장의 최대 수혜지는 판교와 분당 일대라는 분석도 있다. 강남권에선 신사역과 신논현역 일대 상업시설들이 가장 큰 효과를 볼 것으로 전망된다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "그동안 신사역부터 신논현역 사이를 이동하려면 버스밖에 활용할 수 없었기 때문에 상권 확장에 제약이 있었다"며 "신분당선 연장은 이런 문제를 해결하는 셈"이라고 밝혔다. 주거시설 중에선 서초2동과 서초4동 일대 아파트가 직접적인, 반포1동 아파트가 간접 효과를 볼 것으로 기대된다. 신분당선 2단계(용산~신사) 연장 구간은 2027년 개통을 목표로 추진 중이다. 지난 6월 발표된 4차 국가철도망엔 신분당선을 북쪽으로는 1호선 용산역부터 고양 삼송신도시를 잇고, 남쪽으로는 수원 호매실에서 화성 봉담까지 연결하는 방안이 담겼다. 만일 이 노선이 완성된다면 수도권 서북부에서 시청·용산·강남으로 이어지는 노선이 만들어진다.

◆ 시흥·안산·부천 서해선 연장

안산 원시동에서 부천 소사동까지 잇는 서해선이 부천종합운동장역을 지나 부천 원종동까지 연결된다. 2022년 하반기 개통이 목표다. 이 노선이 뚫리면 시흥이나 안산, 부천에서 서해선을 이용하는 사람들이 부천종합운동장에서 7호선으로 환승할 수 있게 돼 강남 접근성이 더 좋아질 것으로 기대된다. 철도 수혜를 전혀 보지 못한 부천 원종동도 교통 여건이 크게 개선된다.

이 노선은 원래 대곡~소사 복선전철의 일부다. 대곡~소사 복선전철은 고양시 대곡에서 원종, 부천종합운동장, 소사까지 18.3㎞를 이어주는 노선이다. 한강 하저터널 난공사 등 어려운 작업 여건으로 기존 2021년 6월에서 19개월 지연된 2023년 1월 말 전 구간 개통을 목표로 공사가 진행 중이다. 노선이 완전히 완성되면 부천, 고양, 안산 등 일대 교통 환경은 천지개벽하게 된다는 평가다.

특히 부천 일대는 서해선 외에도 여러 지하철·전철 노선이 지날 계획이라 개발 기대감이 높다. 대장~홍대선은 부천 대장신도시에서 원종역을 지나 서울 2호선 홍대입구역까지 총 20㎞를 연결한다. 서울 도심을 지나진 않지만 현재 계획된 10개 역 중 6개가 환승역이다. 연결되는 노선이 2호선, 9호선, 공항철도 등이라 부가가치가 상당히 높다. 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선은 부천종합운동장역을 지날 예정이다.

◆ 1호선 초성리·전곡·연천까지

내년엔 이들 노선 외에도 몇 개의 노선이 수도권에 더 들어올 예정이다. 1호선 연천 연장은 소요산에서 끝난 1호선을 초성리~전곡을 거쳐 연천까지 연장하는 노선이다. 지금은 연천까지 가려면 소요산역에서 내려 별도의 통근열차로 환승해야 하는데 1호선이 연장되면 환승 필요가 사라진다. 단 연천과 전곡 일대 주민들로 효과 범위는 좁다.

경의중앙선은 임진강에서 도라산역까지 연장된다. 도라산역은 민통선 안에 있는 유일한 철도역으로 유명하다. 민통선 구역이라 들어가기 위해서는 신분증과 사전 신고가 필요하다. 임진강역에서 내려 절차를 밟아야 이동할 수 있을 것으로 보인다. 사실 부동산과는 크게 관련 없는 노선이다.

지하철 8호선 남위례역은 올해 12월 18일 개통됐다. 하지만 부동산 시장에 미칠 효과는 내년이 돼야 나타날 것으로 보여 기사에 포함했다. 복정역과 산성역 사이에 위치했으며 지상 3층 규모로 지어진 지상역이다. 4만가구 이상의 대규모 인원이 밀집한 위례신도시의 광역교통개선대책 중 하나로 지어진 역이다. 그동안 지하철을 타려면 버스·자가용 등을 이용해 멀리 떨어진 복정역·장지역·마천역·거여역 등을 방문해야 했던 위례신도시 주민들이 더 가까이 위치한 남위례역을 통해 바로 8호선을 이용할 수 있을 전망이다.

수도권 제2순환고속道 3개 구간 개통…양평·동탄신도시 기대

이천~오산 기존 도로 대비
소요시간 32분 단축 전망

세종고속道 하남~안성 뚫려
서울~세종 70분대로 단축

서울·세종고속도로 하남~안성 구간, 수도권2순환고속도로 이천~오산 구간. 내년엔 수도권 교통 정체를 해소하기 위한 고속도로가 상당수 개통된다. 이 도로들은 전철 못지않게 수도권 광역교통 개선에 큰 효과를 낼 수 있다는 점 때문에 지역 부동산 시장의 관심과 기대가 크다.

우선 내년엔 수도권 제2순환고속도로 중 3개 구간이 뚫릴 전망이다. 수도권 제2순환고속도로는 김포~파주~화도~양평~이천~오산~봉담~송산~안산~인천~김포 등을 순환하는 총 263㎞ 고속도로다. 현재 안산~오산, 인천~김포, 양주~포천, 양평~남양평 구간이 개통돼 있는데 내년엔 화도∼양평(17.61㎞), 이천∼오산(31.16㎞), 안산∼인천 중 시화MTV 구간(2.52㎞)이 개통된다.

수도권 제2순환고속도로는 경기도 양평군 일대 교통 접근성을 개선할 것으로 보인다. 현재 양평에 접근하려면 국도6호선밖에 이용할 수 없어 상습 정체를 피할 수 없는 상황이다. 현재 양평은 화도~양평 구간 외에도 수도권2순환고속도로 양평~이천(2026년 개통 예정), 서울 송파~양평고속도로(예비타당성 통과) 등 교통망이 확충되고 있다.

이천~오산 고속도로는 동탄2신도시가 들어서는 경기도 화성시와 경기도 광주시를 최단 거리로 연결한다. 국토교통부에 따르면 기존 도로 이용 대비 소요시간이 32분 단축될 것으로 전망된다. 동탄신도시 주변으로 몰리는 교통량을 분산시키는 효과가 기대된다.

경기 구리시와 서울 강동구, 하남을 거쳐 안성으로 이어지는 서울~세종고속도로 1단계 구간(서울~안성)도 내년 12월 개통을 목표로 추진되고 있다. 서울~세종고속도로는 기존 경부고속도로와 중부고속도로 사이에 놓인다. 구리부터 포천까지 이어지는 구리포천간고속도로(50.54㎞)까지 연결하면 포천을 시작으로 세종까지 이어지는 새로운 경부축이 생겨나게 된다. 안성~세종 구간은 2025년 개통이 목표다.

그동안 서울~세종고속도로 일대는 경부축(경부고속도로) 지역에 밀려 주택시장에서 불모지로 불렸다. 하지만 이 사업이 추진되면 경부고속도로와 중부고속도로의 혼잡 구간이 60% 정도 감소해 서울~세종 사이 통행시간은 70분대로 단축될 전망이다. 교통난 해소뿐만 아니라 이 일대 지역의 경제 발전에도 큰 도움이 돼 신흥 주거지로 거듭날 것으로 기대된다.

대표적인 수혜 지역으로는 서울 송파구를 비롯해 경기도 구리, 하남, 광주, 안성, 천안 등 지역이 꼽힌다. 송파 문정지구, 위례신도시, 강동 강일지구, 미사강변도시(하남미사지구), 태전지구, 용인남사지구, 동탄2신도시, 평택신도시, 세종시 등 신도시와 택지지구들이 밀집해 수혜가 예상된다.

[손동우 부동산전문기자]

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