정부, 대출규제 예고에.. 오피스텔 '막차 수요' 불붙었다

150가구 모집에 10만명 청약 '인기'
대출규제 강화·아파트 경기 꺾이면
오피스텔 가격은 더 내릴 가능성 커

경기도 하남시의 주거용 오피스텔 밀집지역에서 사람들이 분주하게 오가고 있다. 뉴시스

오피스텔 청약 열기가 갈수록 뜨겁다. 아파트 시장의 영향을 크게 받는 데다, 환금성이 상대적으로 떨어진다는 단점에도 인기는 거침없다. 정부가 가계부채 관리 강화방안의 하나로 강도 높은 대출규제를 예고했지만, 규제 시행 전에라도 사겠다는 ‘막차 수요’에 불이 붙었다. 아파트값이 너무 올라버린 탓에 임대수요뿐 아니라, 실거주 수요까지 오피스텔에 몰리는 것으로 풀이된다. 내년 오피스텔 시장의 분위기도 오피스텔을 대상으로 하는 규제가 아니라 아파트 수요에 달려 있다는 분석이 나온다.

22일 업계에 따르면 최근 경기도 시흥의 한 주거용 오피스텔은 150가구 모집에 10만6876명이 청약을 해 평균 712.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 오피스텔은 아파트 규제가 강화할 때마다 대체재로 주목받아왔다. 지난해 6·17부동산대책 등 주요 규제가 발표되거나, 아파트 시장이 거래절벽에 돌입할 때마다 오피스텔 수요는 들썩였다. 아파트값이 많이 오르고 거래가 완전히 막힌 최근에는 오피스텔 열기가 더 달아올랐다. 주택 공급으로 선회한 정부가 오피스텔 바닥난방에 대한 규제를 완화하며, 대형 오피스텔 공급을 독려하기도 했다.

그러나, 내년 1월부터 차갑게 식을 수 있다. 금융위원회가 지난 10월 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’을 보면 오피스텔과 주상복합, 상가 등의 비주택 담보대출에도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하도록 했다. 대출 강화 조치는 2023년 7월 시행 예정이었지만, 1년6개월 앞당겨졌다. 오피스텔의 가장 큰 장점은 아파트와 달리 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 받을 수 있다는 것이다. DSR규제를 적용하면 오피스텔의 최대 장점 하나가 사라진다.

시장은 대출규제 강화 전의 ‘막차 수요’로 들썩인다. 부동산114에 따르면 이달에만 전국에서 오피스텔 9030실이 공급된다. 지난해 12월(3195실)의 3배에 달하는 물량이다. 이 가운데 수도권에 13개 단지, 총 6229실이 공급될 예정이다. 거래량도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 지난 10월까지 전국 오피스텔 매매 거래량은 5만9022건으로 지난해 같은 기간(3만5311건)보다 67.1% 늘었다. 부동산 업계에선 대출규제가 당장 오피스텔 가격에 영향을 주기보다 전체 공급을 줄일 수 있다고 지적한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “아파트는 비싸고 분양받기 어렵고 살기 어려우니까, 주거용 오피스텔로 발길 돌리는 수요가 많았던 것”이라며 “그런데 대출 문턱이 높아져 수요가 감소하면 공급자로서도 공급을 줄일 수밖에 없다”고 진단했다.

정작 내년 오피스텔 시장의 분위기를 좌우하는 변수는 언제나 그랬듯 아파트가 될 전망이다. 양도소득세 중과, 공급 확대, 보유세 완화 등의 변수들이 내년 대선 이후 방향을 잡으면 정체된 아파트 시장이 움직일 수 있다. 고 원장은 “내년 시장의 불투명성이 너무 높은 상황인데, 대출규제가 강화되고 아파트 경기가 꺾이면 오피스텔 가격은 더 내릴 수 있다”고 했다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr

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