문재인 정부서도 집값 떨어진적 있다[우보세]

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(서울=뉴스1) 유승관 기자 = 문재인 대통령이 21일 저녁 서울 여의도 KBS에서 열린 2021 국민과의 대화 '일상으로'에서 국민패널의 질문을 경청하고 있다. 2021.11.21/뉴스1

임기 6개월 남은 문재인 대통령이 지난 21일 '국민과의 대화'에서 "집값하락이 목표"라는 뜻밖의(?) 자신감을 드러냈다. 서울 아파트값 주간 상승폭이 5주째 둔화하긴 했지만, 여전히 상승률(0.11%)이 높다. 무슨 수로 반년 안에 집값을 잡나, '희망사항'에 불과하다는 평가가 주를 이뤘다.

다들 잊어버렸지만 문재인 정부에서도 집값이 하락한 적이 있다. 그것도 '반짝' 하락이 아니라 무려 10개월 동안이다. 정부 출범 2년차인 2018년 11월 중순부터 이듬해 9월까지(한국부동산원 기준) 전국 아파트값은 44주 연속 하락세를 이어갔다. 문재인 정부에서 유일한 집값 하락 시기다.

당시엔 무슨 수로 집값을 잡았을까. 두 차례의 한국은행 기준금리 인상과 함께 9·13 부동산 대책이 주효했다게 대체적인 평가다. 기준금리는 2017년 11월, 2018년 11월 두 차례 인상됐다. 이 기간에 정부는 다주택자 주택담보대출을 금지하고 3주택자는 전세대출을 못 받는 '초강력' 규제(9·13 대책)를 시행했다. 서울 아파트 기준 주간 0.47%(문재인 정부 역대 최대 상승률) 폭등했던 집값은 언제 그랬냐는 듯, 상승폭을 좁히다 결국 두달만여만에 하락 반전했다.

그 다음 질문, 그렇다면 2019년 10월 이후 왜 집값이 두 배나 뛰었을까. 첫째는 2019년 11월 서울과 수도권 일부 지역의 민간택지 분양가 상한제 적용을 꼽는 이들이 많다. 분상제는 주변 시세의 80% 이내로 분양가격을 통제하는 규제다. 무주택자에게 저렴한 주택을 공급하고 주변 시세도 끌어내릴 수 있다는 점에서는 긍정적인 장치라고 볼 수 있다.

문제는 분상제로 결국 아파트 공급이 부족해질 것이란 우려가 확산했다는 점이다. 실제 공급이 부족한지 여부와 무관하게 공급부족 우려 만으로 시장의 심리는 달라졌다. 청약 광풍이 불었고 청약 당첨 기회가 사실상 없는 20·30 세대는 '패닉바잉' '영끌'로 아파트를 사들이기 시작했다. 문재인 대통령이 "2·4대책을 조금 더 일찍 마련해 시행했더라면" 아쉬움을 드러낸 것도 이 때문일 것이다. 당시 2·4대책 같은 도심내 대규모 공급대책이 같이 나왔다면 시장은 달라졌을 것이다.

9·13 대책의 '약발'이 10개월만에 멈춘 두번째 이유는 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 타이밍을 놓쳤다는 것이다. 금리를 두 차례 올린 한은은 2019년 7월부터 연거푸 네 차례 금리를 내린다. 본격적인 유동성 확대 국면으로 접어든 셈이다. 만약 9·13 대책 이후 집값이 하향안정화 된 시기에, 미리 DSR을 도입했더라면 어땠을까. 이는 당시 이 대책을 담당했는 관계자들이 가장 아쉬워하는 대목이다. 정부는 내년부터 대출금액 2억원 초과시 차주별 DSR을 도입한다. 집값이 2배 뛰었고, '대출이 권리'가 된 이후다. DSR 안착까지 많은 이들이 고통을 감내해야 한다.

무엇보다 공급, DSR을 다 떠나 "집값을 잡겠다"는 의지가 가장 중요했다. 문재인 정부는 집권 초기부터 "집값은 자신있다"고 장담했지만 소득주도 성장에, 일본 수출규제 대응에, 코로나19에 밀려 부동산은 사실 1순위가 아니었다. 그게 지금 부메랑으로 돌아왔다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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