[광장] 부동산 폭망해도 살아남는 맞춤형비법 3가지

고종완 한국자산관리연구원장

바야흐로 대선정국이다. 부동산 안정에 대한 기대감으로 차기 정부 새 정책에 관심이 쏠리고 있다. 여야 대선 후보가 확정됨에 따라 불꽃 튀는 부동산전쟁도 시작됐다. 이재명 더불어민주당 후보는 기본주택에 이어 국토보유세의 신설 등 공급 확대와 세금 강화, 규제 강화를 천명했다. 반면 윤석열 국민의힘 후보는 원가주택에다 양도세, 종부세의 전면 재검토, 재건축·재개발 활성화 등 공급 증가, 규제 완화를 공언했다. 부족한 주택의 공급을 늘리겠다는 약속은 공통적이다. 하지만 임대주택이냐 분양주택이냐, 공공 주도냐 민간 주도냐의 방식과 공급 내용, 방법, 규제를 둘러싸고 간극이 크다. 누구의 정책이 시장 안정과 서민 주거복지 향상에 도움이 될까. 선택은 오롯이 국민의 몫이다.

다행히 최근 들어 집값 급등세가 주춤하는 형국이다. 금리 인상, 가계대출 규제 강화, 거품 붕괴 우려 등으로 ‘영끌’하던 20~30대의 주택 구매심리가 관망세로 돌아선 때문으로 분석된다. 일시적 조정인지, 추세 하락인지를 두고는 갑론을박이 한창이다.

예측에는 2가지 조건이 필요하다. 하나는 2분기 이상 거래 감소-가격 하락현상이 지속될 때 상승에서 하락국면으로 전환됐다고 진단한다. 또 하나는 시장 전체의 변화를 측정하기 위해서는 하락지역이 50% 이상 증가해야 함은 물론 최상위 시장이자 집값 진원지인 강남권 아파트 가격이 하락해야 한다. 따라서 두 달여간 둔화 조짐만으로, 그것도 강남권 집값이 신고가를 경신하는 장세를 보면 여전히 불확실성이 높은 게 사실이다. 요컨대 안정 국면으로의 전환 내지 본격적인 하락 전조현상으로 해석하기에는 섣부르다는 뜻이다. 과거에도 반짝하락-재반등하는 패턴은 여러차례 목격된 바 있다. 내년 3월 말까지 시장 변화를 주도면밀하게 관찰해볼 필요가 있으며 전·월세 가격이 안정돼야 매매 가격도 안정된다는 시장 작동원리를 기억해야 한다.

필자는 내년 주택시장의 고점 국면과 변곡점 가능성을 높게 보고 있다. 새 정부의 장단기 공급정책만 확고하다면 시장은 안정 국면으로 전환될 개연성이 농후하다. 그렇다면 부동산시장이 하락 내지 폭락해도 살아 남을 수 있는 비법이 있을까. 이른바 맞춤형 대응전략으로 3가지를 추천한다.

첫째, 무주택자는 향후 쏟아질 3기 신도시 사전청약과 내년부터 나올 재개발, 재건축 분양물량을 적극 공략해야 한다. 가장 경제적이며 최선의 전략이다. 최근 들어 분양물량이 증가하고 청약경쟁률이 낮아지는 지표는 당첨확률을 높이는 데 긍정적 신호이다.

둘째, 1주택자는 성장지역의 슈퍼부동산으로 갈아타기를 권한다. 인구 증가, 소득 증가, 기반시설 확충, 행정계획이 받쳐주는 4대 성장지표가 견인하는 성장지역이 핵심이다. 특히 대지지분이 넓고 땅값이 지속적으로 상승하는 아파트 단지를 골라야 한다. 선 지역선택-후 물건선택의 지혜가 효율적인 방법이다.

셋째, 다주택자는 보유물량을 줄여야 한다. 주택가격이 급등하고 자산시장이 과열된 데다 사이클 측면, 거품 축적 상태를 감안하면 슬림화 내지 다운사이징 전략이 요구된다. 필요한 주택만 보유하고 투자 목적의 주택은 줄여나가는 방법이다.

새 정부의 부동산정책에 따라서는 직격탄을 맞을 수도 있는 시점이다. 부동산 상승기 내지 활황기에는 다주택자가 승자라면 그 반대의 경우 패자로 전락할 가능성이 높기 때문이다. 역사는 반복한다. 1997년 말 국제통화기금(IMF) 외환위기와 2008년 서브프라임 모기지사태 때 발생한 집값 폭락 사태는 새삼스러운 교훈이 되고 반면교사로 삼을 만하다.

고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)