"40억원 집, 매매 아니라 전세가격입니다"..임대차법 도입후 전세값 폭등

시장불안에 실수요자 발동동
서울 전세가격 평균 6억5천
경기도는 1년간 27% 상승
겹규제에 세금부담까지 늘며
집주인 실거주로 전세 확 줄어
전문가들 "내년에 더 오른다"
계약갱신청구권 8월 만료이후
시세 맞춰 큰 폭 인상 예고

◆ 11·19 전세대책 1년 ◆

이달 초 전용면적 222.76㎡가 전세보증금 40억원에 계약된 서울 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 15일 전경. [박형기 기자]

지난 4일 서울 서초구 반포동의 '래미안 퍼스티지'(전용면적 222.76㎡)가 전셋값 40억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이틀 뒤에는 서초구 잠원동 신반포자이(전용면적 115㎡)가 전세가격 20억원의 신고가로 거래됐다. 대출 규제와 세제 강화 등으로 매매시장의 상승세가 눈에 띄게 줄어들고 있는 것과 달리 서울·수도권을 중심으로 전셋값 불안은 여전히 이어지고 있는 셈이다.

15일 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트의 평균 전세가격은 6억5720만원으로 전년 같은 달(5억3677만원)에 비해 1억2000만원 이상 올랐다. 연간 22%에 달하는 상승률이다. 특히 경기도의 경우 1년 동안 평균 전세가가 2억9521만원에서 3억7563만원으로 8000만원 올라 27%의 상승률을 기록했다. 이처럼 수도권의 전셋값이 치솟는 가장 큰 이유는 전세물량 공급이 부족하기 때문이다. 전세시장은 매매시장과 달리 가수요가 없다는 게 특징이다. 수요와 공급 요인에 의해 가격이 결정된다는 의미다.

한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주 전국 아파트 전세수급지수는 103.1을 기록했다. 수급지수가 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 뜻이다. 그만큼 전세물량이 시장에 공급되지 않고 있는 셈이다. 서울 아파트의 경우 지난 6월 110을 상회한 이후 조금씩 하락하다가 가장 최근 통계치인 11월 둘째 주에는 전주 대비 소폭 반등했다. 서울 아파트 전세는 2019년 11월 이후 2년 동안 수요가 공급을 상회하고 있다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 전셋값이 40억원을 돌파한 서울 아파트도 14일 현재 총 15곳에 달하며 사상 처음으로 두 자릿수를 기록한 것으로 집계됐다.

전세물량 공급을 가로막고 있는 대표적 규제는 지난해 7월 31일 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 15일 현재 서울 아파트 전세 매물은 9만1501건으로, 임대차 2법이 시행된 지난해 7월 30일(12만6990건)에 비해 3만5000건 이상(27.9%) 줄어들었다.

KB통계에 따르면 같은 기간 서울 아파트 평균 전세가격은 4억9922만원에서 6억5720만원(올해 10월 기준)으로 1억5000만원 이상(31.6%) 올랐다.

올해부터 양도세 비과세 요건이 까다로워지면서 세금을 아끼려는 집주인이 실거주를 택하는 점도 전세물량의 유통을 저해하고 있다. 그간 서울에서 양도세를 감면받기 위해선 1주택자가 9억원 넘는 아파트를 10년간 보유하면 양도세의 최대 80%를 감면받을 수 있었는데, 올해부터는 2년간 실거주라는 요건이 추가됐다.

내년에는 전셋값 상승세가 더욱 가팔라질 것으로 전망된다. 내년 8월부터 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물건이 나오기 시작하면 집주인들은 임대차법으로 지난 2년간 억눌렸던 전세가를 시세에 맞춰 큰 폭으로 올릴 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원은 "내년 전국 주택 매매가격은 올해 대비 2% 정도, 전세가격은 이보다 훨씬 큰 6.5% 정도 오를 것"이라고 예측하면서 계약갱신청구권 만료에 따른 전셋값 상승을 가장 큰 요인으로 지목한 바 있다.

정부는 치솟는 전셋값을 안정시키기 위해 지난해 11월 '서민·중산층 주거안정 지원 방안 계획'을 발표해 시행 중이다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등이 보유한 3개월 이상 공실을 전세형으로 전환해 공급하거나, 민간 건설사가 약정된 물량을 신축하면 LH가 매입해 공공임대주택으로 활용하는 '신축 매입 약정' 등의 방식으로 2022년까지 전국 11만4000가구의 전세형 주택을 공급하겠다는 계획이다. 그러나 기존 공공임대 아파트들이 대부분 40~50㎡의 소형 평수인 데다가 직주근접을 원하는 실수요자들이 원하는 입지 조건과는 동떨어져 정책의 실효성이 떨어진다는 게 전문가들의 평가다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "대부분 소형 평수인 공공임대주택에 대한 실수요자들의 선호도가 높을 수 없다"며 "처음부터 수요에 대한 예측을 정부가 잘못한 측면이 있다"고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장 역시 "혼자 살다가 결혼을 하거나, 둘이 살다가 아이가 생기면 공간이 좁아 거주가 불편해 장기 수요가 없다는 게 공공임대아파트의 단점"이라며 "주변 시세에 비해 저렴하긴 하지만 월세를 내야 한다는 점도 저소득층에겐 부담"이라고 설명했다. 고 원장은 공공임대주택을 활용한 전세대책에 대해 "처음부터 실효성 있는 대책이 아니었다"며 "양적 목표에 치우친 전시 행정"이라고 지적했다.

[연규욱 기자]

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