15억 넘는 초고가 서울 아파트 대출 막아도 2년간 4억 올랐다

평균 매매가격 26% 상승
"인위적 억제 한계 드러나"

대출 제한 규제에도 서울의 15억원 아파트 가격이 지난 2년 간 26%나 상승한 것으로 나타났다. 최근 가계대출 규제와 금리인상 등 인위적 대출 억제 정책의 한계점을 시사한다는 분석이 나온다.

11일 부동산R114에 따르면 지난 2019년 12·16 대책에서 15억원 초과 아파트에 대한 대출금지를 발표할 당시 서울 전용 85㎡ 초과 대형아파트의 가구당 평균 매매가격은 14억7934만원이었다. 하지만 대출 규제 이후에도 오름세가 이어지며 지난해 말에는 전용 85㎡ 초과 아파트 평균가는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9641만원을 기록했다. 이어 올 들어서도 11월까지 8.98% 상승한 18억7824만원의 평균 가격을 보였다.

초고가 아파트의 대출금지 이후에도 평균가격이 26% 상승한 셈이다. 금액으로는 2년새 4억원이 오른 것이다.

실제로, 강남구의 대형아파트는 12·16대책 발표 당시 가구당 평균 매매가격이 25억9884만원으로 대출 금지선을 훌쩍 넘었는데 현재는 당시보다 약 5억원 상승한 31억244만원을 나타냈다. 같은 기간 △서초(20%·5억2000만원 상승) △송파(28%·5억원 상승) △용산(20%·4억4000만원 상승) △광진(21%·3억2000만원 상승) 등도 가파르게 가격이 상승했다. 대출 금지라는 특단의 조치에도 고가 아파트의 가격 상승 흐름에는 영향을 미치지 못했다는 분석이다.

시장에선 과열됐던 주택 시장이 금융권 대출 축소와 금리 인상 영향으로 최근 들어 다소 진정된 분위기다. 하지만 정부가 2017년부터 서울을 투기과열지구와 투기지역으로 지정하고 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 기준을 낮은 수준에서 통제했다는 점을 고려하면 정책 효과가 오래가지 못할 거란 우려가 커지고 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "12·16대책에서 9억원 초과분은 LTV를 20% 수준으로 축소했고, 15억원 초과 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있다"며 "규제 회피 성향과 규제에 대한 수요층 내성을 고려할 때 인위적 수요 억제의 한계점이 드러나는 부분"이라고 설명했다.