진보 경제학자들 "文 정부 임대차 3법이 주거 불안 가중"

진보 경제학자들이 문재인 정부의 부동산 정책이 주거 불안을 가중시켰다고 비판했다. 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 등 현 정부가 주택 안정화를 위한 내놓은 정책이 되레 주택 가격 상승으로 이어지며 혼란을 야기했다는 지적이다.

서울 서대문구의 부동산 중개업소에 게시된 매물 가격 안내판 앞을 한 시민이 은행 통장을 든 채 지나가고 있다. /연합뉴스

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 29일 서울사회경제연구소(SIES)가 주최한 ‘부동산 정책 어디로 가야 하나’ 심포지엄에서 “저금리 기조가 지속되는 가운데 신규 공급물량 부진, 실거주요건 강화, 임대차보호법 등이 맞물리며 주택 가격 상승 압력을 키우고 있다”고 했다. 서울사회경제연구소는 원로 진보학자 변형윤 서울대 명예교수의 제자들인 학현학파가 이끌고 있다.

국내 주택매매시장은 정부의 각종 부동산 정책에도 불구하고 꾸준히 상승하고 있다. 올해 2분기 주택매매시장은 수도권을 중심으로 2.2% 상승하며, 전분기(2.4%)에 이어 상승 추세를 이어갔다. 특히 3기 신도시, 교통개발 호재가 있는 인천 및 경기 지역을 중심으로 상승폭이 확대됐다. 최근에는 공급물량이 부족한 대전 및 지역거점도시 등 전국으로 가격 상승세가 확산되고 있다.

문 정부가 발표한 주요 주택 안정화 대책으로는 ▲2017년 8.2대책인 규제지역 확대 지정 및 대출규제 강화 ▲2018년 9.13대책인 종부세율 인상 및 대출 규제 강화 그리고 주택공급 확대 ▲2019년 12.16 대책인 대출규제 강화 및 보유세, 양도세 강화 ▲2020년 8월 임대차 3법 개정 ▲2021년 2.4대책인 공공주도 재개발 재건축 확대와 전국 83만호 공급방안 등이 있다.

송 부장은 “특히 임대차 3법으로 시장 가격, 규제 가격, 협상 가격 등 삼중 가격이 존재하는 상태가 본격화되고 있다”며 “향후 주택시장은 거시경제 여건상 추가적인 불안 요인은 크지 않은 상황이지만, 현재의 주택공급 부진이 이어질 경우 주택가격이 단기적으로 안정화되기는 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “임대차3법, 민간임대 혜택 축소 등이 임대 시장의 불안정을 키웠다”며 “특히 전세 매물이 감소하고 전세가가 폭등하면서 전세 대신 주택을 매수하려는 2030이 급증했다”고 설명했다. 그는 “영끌(영혼까지 끌어모아 대출)을 할 수 있는 집단이 제한적이기 때문에 고소득, 자산가 계층만 내집마련에 성공하는 규제의 역설이 발생했다”고 했다.

그는 “자산의 양극화를 막으면서, 임대차 시장의 안정을 기할 수 있도록 주택금융 변화가 필요하다”며 “무주택자와 생애 최초 구입자의 주택 구입 여력을 높여주는데 초점을 맞춰야 한다”고 했다. 그러면서 “공적 모기지를 대폭 늘려서 실수요자가 주택을 손쉽게 구입할 수 있어야 한다”며 토지임대부주택과 같이 토지는 공공이 갖고 주택을 소유주가 보유하는 방식도 고려해야 한다”고 덧붙였다.

무리한 갭 투자 관행에 대한 규제가 시급하다는 지적도 나왔다. 서울시 자금 조달 계획서에 따르면 보증금 승계거래 가운데 임대목적, 갭투자로 신고한 거래 건수는 지난해 35.6%에서 43.5%로 증가했다. 전체 보증금 승계비율은 전체 거래의 3분의 2 수준으로, 집값 대비 임대보증금 비율이 70%를 웃도는 경우가 절반이었다. 주택거래자금에서 임대보증금이 차지하는 비중은 52.2%였다.