세금폭탄 안 맞고 다주택자 되는 법 [집코노미TV]

[집터뷰] 재개발 전문가 최진성 대표
세금 무서워 집 더 못산다고? 대체주택 활용해보세요

 

최근 《재개발 모르면 부자될 수 없다》는 책을 낸 최진성 작가는 재개발 투자를 통해 3년 만에 자산을 20억원에서 150억원으로 불린 재개발 투자 전문가입니다. 최 작가는 재개발 투자가 무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 활용할 수 있는 좋은 투자 방법이라고 제안합니다. 이번 1편에서는 ‘똘똘한 한 채’ 보유자들을 대상으로 취득세, 보유세, 양도소득세 중과를 피하면서도 자산을 늘려갈 수 있는 재개발 투자법을 소개합니다. 대체주택 특례조항을 활용한 방법인데요 이와 함께 재개발 투자 구역도 추천하니 함께 보시죠.

▶서기열 한국경제신문 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 재개발 전문가 최진성 작가님을 모셨습니다. 안녕하십니까.

최근에 《재개발 모르면 부자될 수 없다》는 책을 내셨어요. 이 책의 부제가 ‘3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프’인데요. 눈이 번쩍 떠지는 제목이 아닐 수 없습니다. 어떻게 됐는지 간단하게 스토리를 얘기해주실 수 있을까요?

▷최진성 재개발마스터키 대표
2013년부터 2018년도까지 5년 정도는 제가 경매 재테크를 통해서 서울의 아파트를 경매로 매수를 했습니다. 종부세 폭탄을 맞으면서 처음에 제 이유는 종부세 합산 배제 혜택을 주는 임대사업자 등록을 하게 돼요. 이때 16채를 임대사업자 등록을 하면서 서울 아파트를 강제적으로 못 팔게 되죠. 8년 동안.

강제적으로 못 팔았던 것들이 자산가치가 너무 많이 늘어났고, 기존 주택 매도 차익으로 인해서 생긴 투자금이나 수익을 2018년도부터 지금까지 재개발 투자에 올인했어요. 그래서 그 시점 기준으로 2018년부터 지금 기준으로 그때 당시에 제 자산이 20억대 중반이었는데 그 3년 만에 150억대 순자산이 된 것은 재개발 투자로 됐기 때문에 이렇게 제목을 뽑을 수 있었습니다.

▶서기열 기자
결국에는 재개발이 부의 퀀텀 점프를 이뤄낸 거군요.

▷최진성 대표
'미래 새 아파트 될 곳을 지금 싸게 사놓자'라고 했는데 재개발 투자가 너무 방법이 좋아서 미래의 새 아파트를 사 모으기 시작했죠.

▶서기열 기자
미래의 새 아파트를 모으기 위한 사기 위한 방법

▷최진성 대표
방법으로 재개발 투자를 선택했고, 그게 이제 서울 아파트값 상승 시기랑 맞아떨어져서 이런 드라마틱한 결과가 나왔는데 감사하죠.

▶서기열 기자
사실 이 책을 저희 부장과 팀원들이 모두 주목하면서 정독을 했습니다. 사실 저희 부장은 강남에 아파트를 보유하신 분이고, 저는 이제 갓 벼락거지를 면한 입장이고.

▷최진성 대표
다행이네요.

▶서기열 기자
정말 다행이죠. 여전히 무주택자인 전형진 기자 이렇게 셋이 있는데, 저희 셋에게 모두 다 유용한 정보를 주는 책이 아니었나 싶어요.

▷최진성 대표
재개발 투자가 무주택자나, 아니면 기자님처럼 1주택자의 상급지 이동이라거나, 아니면 부장님처럼 기존에 좋은 주택을 갖고 있으면서 이거를 노후준비나 아니면 더 좋은 데로 갈 수 있는 전략을 다 쓸 수 있는 게 재개발 투자거든요.

▶서기열 기자
저희 부장의 목표가 100억 자산을 만들고 은퇴하기. 이렇게 갖고 계세요. 그래서 지난 주말에도 재개발 물건을 찾으러 임장을 다녀오셨다고 하는데, 사실 요즘처럼 다주택자에 대한 규제가 이중삼중 이렇게 있을 때 재개발이 왜 답이 될 수 있을까요?

▷최진성 대표
사실 부동산이라는 것이 세후수익이 중요하잖아요. 뭐 주식투자나 이런 재테크 여러 종목(종류를 말하는 듯 함) 중에서도 수익은 굉장히 높은데 세금이 너무 많기 때문에 사람들이 이렇게 진입장벽이 있는 부분이 있거든요.

▶서기열 기자
항상 세금과 뗄래야 뗄 수 없는.

▷최진성 대표
근데 지금 작년 7·10 대책 이후에 다주택자는 살 때도 취득세가 중과가 되구요, 그리고 보유하고 있어도 종부세나 재산세의 비중이 너무 많이 높아졌구요. 그리고 매도할 때도 다주택자 중과세율이 적용되기 때문에 사실 다주택자가 주택을 투자하면서 부동산 투자를 하기에는 굉장히 어려운 시기가 됐어요.

근데 재개발 투자는 보유세도 줄일 수 있고, 취득세도 줄일 수 있고, 양도세도 줄일 수 있는 옵션들이 다 물건별로, 투자전략별로 있기 때문에 그 부분이 지금 시장에서 가장 부동산 투자에 가장 최적화된 방법이 아닌가 생각됩니다.

▶서기열 기자
세금 폭탄을 맞지 않고 강남의 주택을 계속 이어갈 수 있는 방법은 뭐가 있을까요?

▷최진성 대표
지금 부장님께서는 나이는 50대시고, 대기업의 부장님이신데, 은퇴도 걱정해야 되는 시기고, 여태까지 잘 모으셔 갖고 서울 강남에 1주택은 갖고 계시지만 은퇴 걱정도 되고 이 아파트 한 채로 내가 나중에 노후나 아니면 내가 살 집을 더 좋게 살 수 있는 부분이 고민이신 거잖아요. 이런 분들에게는 재개발 투자가 가장 답이 될 수 있는데요.

첫 번째 집중해야 될 부분이 1주택이시고, 1주택을 서울 강남에 핵심 입지에 갖고 계신다는 거에요. 강남 아파트를 갖고 있으면 계속 오를텐데 이거를 최대한 안 팔거나 아니면 길게 갖고 가면서도 투자를 할 수 있는 옵션이 있다면 그게 부장님께는 최적의 옵션이 될 수 있다.

▶서기열 기자
최적의 솔루션을.

▷최진성 대표
예. 그래서 그 솔루션을 제시해드리면 지금 강남에 1주택을 갖고 있는 부장님인 경우에는 대체주택 특례조항을 활용해서. 지금 현재 일시적 1가구 1주택을 활용하려면 같은 조정지역 내에서는 기존 1주택자가 두 번째 주택을 매수하면 매수한 이 시점으로부터 1년 안에 기존 주택을 매도해야만 비과세를 받을 수 있어요.

▶서기열 기자
1년이죠.

▷최진성 대표
1년 안에. 그러니까 기존에 강남주택을 갖고 있는데 향후에도 계속 오를텐데. 일반적인 주택을 사시게 되면 기존 강남주택 상승분을 1년 밖에 못 누린다는 단점이 생깁니다. 근데 이럴 때 쓸 수 있는 게 이제 재개발 구역 내에 관리처분 인가 이후의 매물, 즉 저희가 관리처분인가 이후의 매물을 입주권이라고 하는데요.

입주권을 매수하시면 1-2-1, 그러니까 기존에 1년 안에 팔아야 되는 거에서 3년 안에 팔아야 되는 걸로 늘어나구요. 심지어 3년 안에 팔지 않으면 입주권이 아니라 일반 주택을 갖고 있으면 이렇게 양도차익이 큰 강남 주택에 양도세 폭탄을 맞게 되는데, 3년 안에 팔지 않는다고 해도 입주권을 사면 이 입주권이 새 아파트가 되잖아요?

그 새 아파트가 되고 나서 부장님께서 강남주택에 사시다가 입주권이 새 아파트로 바뀐 그 신축 아파트에 두가지 조건을 맞추셔야 돼요. 준공 후 2년 안에 전 세대원이 전입을 하구요. 그리고 두 번째 입주권이 새 아파트로 바뀐 그 아파트에서 1년 이상 거주를 하시면 기존 주택이 3년이 됐든 4년이 됐든 5년이 됐든 6년이 됐든 비과세를 받을 수 있습니다.

▶서기열 기자
아, 그런 방법이 있군요.

▷최진성 대표
지금 사실 투기과열지구 내에서 관리처분인가를 받은 재개발구역은 조합설립인가 이후에 조합원 지위 양도가 금지돼 있어요. 그러면 입주권을 살 수 없다는 뜻인데 여기서 또 예외 조항이 투기과열지구 내 관리처분인가 이후에 재개발 구역 안에서도 최초 사업시행인가 신청을 2018년 1월24일 이전에 한 구역에 대해서는 조합원 지위 양도가 제한이 되지 않는다는 예외 적용이 됩니다. 

근데 지금 제 머리 속에 떠오르는 최상급지 중에서 여기에 해당되는 데가 지금 흑석 3구역이랑 흑석 9구역이 있거든요. 흑석 3구역은 입주 때까지 이제 1년 반 남았기 때문에 기존 강남 아파트에 대한 비과세 기한이 1년 반 후 입주인데 2년 안에 팔아야 되니까 거의 3년 반이라는 시간을 벌 수 있는 투자가 되구요.

흑석9구역이 부장님한테 최적화된 구역이라는 것은 이제 관리처분인가를 받은 단지여서 입주권을 살 수 있는데 조합원 지위 양도가 허용되는 시기적으로 허용되는 구역이구요. 지금 흑석9구역의 입주 예상 시기가 지금 기준으로 5년 정도 후에요. 그러면 흑석9구역의 매물을 사시면 관리처분인가가 났기 때문에 입주권을 사시게 되는 거구요. 그리고 나중에 입주 때까지 5년이 남는 상황이기 때문에.

▶서기열 기자
길게 끌고 갈 수 있는.

▷최진성 대표
길게, 5년이고. 또 준공 후 2년 안에 들어가서 1년 이상 거주하면 2년 안에 비과세. 즉 5년+2년. 부장님의 경우에는 강남 주택의 상승분을 7년 동안 누릴 수 있는, 누리고 비과세를 받을 수 있는 최적의 솔루션이 됩니다.

어떤 물건을 사느냐가 중요하잖아요. 근데 지금 부장님 상황에서는 노후자금이나 현금흐름도 필요할 거라고 봐요 저는. 상가주택이나 제가 갖고 있는 올근생건물처럼 이런 매물을, 가끔씩 나오거든요. 이런 매물을 부장님이 갖고 계시면 대형 아파트랑 상가를 받게 됩니다. 그러면 상가는 주택이 아니기 때문에 주택에서 주택으로 넘어가는 거에 대한 세금적인 페널티가 적용되지 않고, 그러면 기존 구축 강남 아파트에서 신축 한강변에 최고급 급지에 대형 평형 아파트를 갖게되시면서 상가까지 받게 되는데.

흑석9구역의 입지가 흑석9구역 바로 앞에 중앙대학교와 중앙대학교병원이 있어요.

▶서기열 기자
아, 상권이 좋네요.

▷최진성 대표
중앙대학교와 병원 후문 바로 앞에게 흑석9구역의 상가가 들어올 자리인데 지금 이미 거기는 약국이 쫙 들어와있어요. 근데 여기가 허물어지고 흑석9구역의 새 아파트가 들어오면 스트리트형 상가로, 이 아파트 상가의 가치가 굉장히 높아요.

상가주택이나 뭐, 이런 올근생건물을 사면 과표 자체가 낮아서 보유세도 구축 아파트를 갖고 있는 거에 비해서는 거의 10분의 1 수준으로 낼 수가 있구요. 이런 올근생건물 제가 샀던 매물 같은 걸 부장님이 매수하신다 그러면 취득세도 8.4%가 아닌 4.6%. 취득세 절감되죠. 보유세도 과표가 낮은 건물을 갖고 있으면서 7년 이라는 시간 동안 보유세 부담도 덜 수 있구요.

거기다가 저는 상가를 갖고 있다보니까 월세도 들어와요. 그러니까 임대수익도 멸실되기 전까지 임대수익을 누리고, 멸실된 후 새 아파트가 되면 상가를 받으니까 또 임대수익을 누릴 수 있고. 그리고 또 매도를 할 때 기존 주택에 대한 양도차익을 비과세를 받으면서 그 기간을 넓게, 길게 갈 수 있으니까.

▶서기열 기자
그렇군요. 상급지에 주택과 상가까지 나올 수 있는 건물을 잘 투자를 해보자. 그게 대안이 될 수 있겠다.

○부장
근데 대체주택이 뭔데 이렇게 혜택을 많이 주는건가요?

▷최진성 대표
네. 대체주택이라는 거는요 사실 저희가 일시적, 양도세 일시적 1가구 1주택 혜택을 주는 이유가 정부에서는 저희가 기존 주택에 살고 있다가 어딘가로 이사 갈 때 순간이동을 해서 같은 날 갈 수는 없잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷최진성 대표
대체주택도 마찬가지로 부장님께서 기존에 강남에 살고 계시다가 이 입주권을 사는 거는 투기가 아니잖아요. 입주권이라는 것은 부장님께서 나는 투기가 아니고 실거주를 위해서 입주권을 샀는데 재개발 물건은 공사기간이 최소한 3년이 걸리고, 이주기간이 6개월이 걸리고, 철거기간이 6개월이 걸리잖아요.

▶서기열 기자
최소 4년.

▷최진성 대표
최소 3~4년이 걸리니깐 이 1-2-1도 1-2-3로 바꿔주는 거구요. 그리고 3(쓰리)가 넘었다고 해도 비과세를 해주는 이유는 이 공사기간이 뭐 시공사의 사정으로 인해서 조금 늘어나거나 아니면 부동산 시장이 안 좋아서 공사가 중단됐다가 다시 되거나 이럴 때는 그거는 부장님의 잘못이 아니라. “나는 새 아파트에 들어가서 살려고 했다. 투기가 아니다”라는 걸 정부에서 인정해주니까 3년이 지나도 입주만 해서 2년 안에 입주하라는 것은 전세를 주지 말라는 뜻이구요. 2년 안에 전 세대원이 입주를 하고 그리고 1년 이상 살면 당신은 이 입주권을 산 게 투기가 아니라는 게 모든 조건에서 만족하니까 이 입주권을 비과세를 해주게 되겠다 라는 맥락이에요.

대체주택특례를 활용한 일시적 1가구 2주택은 정부 입장에서 보면 이 사람은 투기가 아니라는 조건을 모두 만족하기 때문에 비과세를 해드리는 건데 그 조건이 맞는 거를 활용해서 저희는 기존 주택에 대한 양도세를 줄이고 그 다음에 이걸 통해서 임대수익도 창출하고, 취득세 보유세 양도세도 다 줄일 수 있는 전략을 저희는 자연스럽게 쓸 수 있는 거죠. 합법적으로.

○부장
결국은 가격이 문제일 거 같은데요. 지금은 얼마 정도 하는지? 흑석9구역 시세를 좀.

▷최진성 대표
재개발 투자에 ‘초투’라는 개념이 있구요

▶서기열 기자
초기투자금

▷최진성 대표
네. 초기투자금. 총투자금이란 개념이 있어요. 초기투자금은 저희가 재개발 물건을 살 때 일단 소유권 이전 등기를 하기 위해서 들어가는 비용. 이 초기투자금은 쉽게 말해서 매매가에서 레버리지를 빼면 됩니다.

그러면 초투 기준으로 흑석3구역은 지금 14억원 정도 자금이 필요하고, 흑석9구역은 한 15억원? 근데 이제 그것도 25평을 받을 수 있는 거는 한 13억원에서 14억원 사이. 12억원 후반대도 있구요.

근데 요새 대부분의 사람들이 대형평형을 선호하기 때문에 84㎡ 이상의 매물을 내가 원한다 그러면 초기투자금이 15억원. 그리고 아까 부장님께 딱 맞는, 제가 갖고 있는 대형평형이랑, 아까 40평대랑 상가를 받을 수 있는 이런 매물을 지금 매수하려면 초기투자금이 한 18억원에서 20억원 이상은 돼야 돼요.

▶서기열 기자
부장, 그 정도 돈이 있으세요?

○부장
그 정도는 있지~

▶서기열 기자·최진성 대표
이야~

▶서기열 기자
이렇게 유주택자이면서 절세를 위해서 고민하고 계신 분들은 어떤 지역들을 조금 추천해주실 수 있을까요?

▷최진성 대표
상급지가 있고, 중급지가 있고, 하급지가 있을 수 있는데요. 지금 부장님 같은 케이스에 상급지를 하나 더 말씀드리면 기존 주택에 부장님이 강남을 갖고 있기 때문에 저는 길게 갈 수 있는 구역을 말씀 드린 거고. 기존 주택이 나는 그렇게 많이 오를 만 한 구역이 아닌데 나는 돈이 많다, 이런 분도 있을 수 있잖아요?

▶서기열 기자
현금이 많으신 분들도 계시니까.

▷최진성 대표
기존 주택을 1년에 팔아도 아쉬울 게 없는 분들. 기존 주택 1주택의 급지가 아주 높지 않거나 1년 안에 팔아도 아쉬울 게 없는 분들은 이제 저는 한남3구역.

한남3구역은 사업시행인가를 받았구요, 그리고 종전자산 평가를 했기 때문에 저희가 매도자의 감평가를 알고 투자할 수 있고, 또 분양신청도 두 달 전에 끝났어요. 그니까 최소한의 리스크. 저희가 감평가를 얼마를 받느냐, 그 다음에 몇 평을 신청할 수 있는 매물이냐가 투자자 입장에서 굉장히 중요하고, 그게 큰 리스크인데. 이 두가지 리스크를 벗어난 단계가 한남3구역이에요.

사업시행인가를 받고 관리처분인가를 안 받았기 때문에 기존 주택을 1년 안에 팔아야 되지만 한남3구역은 가치가 높기 때문에 기존 주택 1주택을 팔고 이걸로 가면서 더 큰 수익을 볼 수 있는. 한남3구역에는 또 방금 말씀 드린 상가랑 큰 평형을 받는 매물이 더 많아요. 왜냐면 조합원 수가 월등히 많기 때문에.

▶서기열 기자
상가주택이 많단 얘기죠?

▷최진성 대표
네.

▶서기열 기자
한남3구역은 지금 대략 가격대가 어떻게 될까요?

▷최진성 대표
84㎡ 신청한, 이미 신청한 매물 같은 경우는 15억 정도 전후에서 매수할 수 있습니다.

▶서기열 기자
오늘 말씀 감사하구요 다음에 또 뵙도록 하겠습니다.

▷최진성 대표
감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영·편집 정준영·김윤화 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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