집값 떨어질 이유 찾기 힘들다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]부동산컬럼니스트 아기곰
사상 최고 매수심리, 역대급 통화량, 공급 급감..상승을 가리키는 나침반

부동산 칼럼니스트 아기곰은 유동성⋅수요⋅공급으로 부동산 시장을 꾸준히 분석해야 한다고 조언합니다. 그 기준으로 봤을 때 현재 서울 집값은 떨어지기 어려운 구조라고 합니다. 아기곰이 무주택 실수요자에게 전하는 내집마련 전략을 들어보실까요.

▶서기열 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 투자 전문가이자 칼럼니스트이신 ‘아기곰’ 님을 모셨습니다. 안녕하세요.

내집마련을 원하는 사람이든 재테크 차원에서 부동산 투자를 고려하는 사람들이든 당연히 부동산 시장에 대한 분석이 필수라고 생각이 되는데요. 당연히 이번에 내신 책에서도 많이 언급을 하셨습니다. 그리고 아기곰님 지난 수십년간 스스로 분석하고 이를 바탕으로 투자를 해오신 걸로 알고 있어요. 아기곰님이 애용하시는 집값 분석의 다양한 툴과 노하우를 얘기해주실 수 있을까요?

▷아기곰
저 자신에 대한 의심이 많아요. 그러니까 소위 감으로 투자하는 건 아니에요. 집을 사야되는 이유가 나올 때까지 쭉 분석을 하는 거죠. 집값에 대해서 우리가 방향이 오를 것인가 떨어질 것인가를 알라면 딱 세가지를 우선 아셔야 돼요. 세가지가 뭐냐면 아까 제가 설명한 거 중에서 정답이 나오는데 유동성과, 수요와 공급입니다.

▶서기열 기자
유동성, 공급 그리고 수요. 세가지.

▷아기곰
유동성은 시장에 돈이 얼마나 많이 들어가느냐에요. 돈 가치가 자꾸 떨어지는 거에요. 그런데 아까 돈가치가 그렇게 떨어졌는데 지금 인제 전국에서 가장 많이 오른 데는 60% 이상 올랐습니다. 그러니까 지금 인제 현정부 들어와서 지금까지 제일 많이 오른 데가 1위가 분당이고, 2위가 노원구, 3위가 세종시, 4위가 영등포구, 5위가 동작구, 6위가 광교가 있는 영통구, 그 다음에 덕양구, 광명시, 마포구, 양천구 그래서 10위까지 되거든요. 이런 거 제가 왜 외우겠어요. 자료 작성하다보면 외워지는 거에요.

거제 같은 덴 13.3% 떨어졌댔잖아요. 아니 여긴 유동성이 풀리는데 여기는 돈 가치 떨어지고 여기는 돈 가치가 올라가는 거 아니잖아요. 그렇게 하는 건 차별화가 되는 거에요. 그 차별화는 뭐냐면 수요와 공급. 유동성은 전체 그 집값이 오를 것인지 떨어질 것인지를 우리가 보는 지표구요, 수요와 공급은 차별에 대한 원리거든요.

전체를 봐가지곤 수요 중에서 아까 말씀한 소비자심리, 사람들이 막 집을 살려고 그러냐, 막 팔려고 그러냐. 이 심리가 굉장히 중요하니까 그 지수를 보시구요.

▶서기열 기자
한국은행 가서.

▷아기곰
유동성은 어떤 지표를 보냐면 통화량이 얼마나 늘고 있는가, 매월 한 중순 정도에 한국은행에서 발표를 해요. M1 얼마고 M2 그걸 갖다가 쭉 보시는 거구요.

고 다음에 수요는 아까 소비자 심리지수 그걸 보면 되고요. 공급은 뭘 보면 되느냐면 기존에 공급은 얼마나 돼있는가는 주택보급률을 보면 돼요. 그래서 보면 우리나라가 현재 주택 보급률이 100%를 넘었어요. 2008년도를 갖다가 기준으로 해가지고 100%를 넘었거든요. 주택보급률이 100%를 돌파했다는 건 뭐냐면 우리 인제 가구수에 비해서 주택이 남아돈다는 거에요.

그런데 이걸 많은 분들이 착각하는 분들이 있어요. 특히 인제 주택정책 하시는 분들이 약간 착각하는 게 “집이 남아돌지 않느냐, 우리가 100가구인데 주택이 108가구 정도 되니까 8가구 남아돌지 않느냐, 더 이상 공급 안해도 되지 않느냐”라고 하지만 그게 아니라는 겁니다. 서울에 사는 사람이 울릉도에서 출퇴근 할 수 없잖아요. 서울에 회사가 있으면 울릉도에서 출퇴근 못하잖아요. 그니까 서울에 직장이 있으면 서울에 내집마련을 하려고 하는 거죠. 그래서 이게 지역별로 달라지는 겁니다.

가장 많은 수요가 몰려 있는 서울을 볼 거 같으면 서울은 주택보급률이 100%가 되지 않는 유일한 도시에요. 서울에는 일자리가 많고, 일정한 주택 수요는 있는데 그만큼 공급이 쫓아가지 못한,, 그런게 조금 문제죠.

근데 주택보급률이 1년에 한번씩 나오잖아요. 거기에 또 어떤 자료를 봐야 되냐면 미분양. 요건 국토교통부에서 나옵니다. 미분양이 어느 지역에 미분양이 많다는 거는 수요 대비 공급이 많다는 거구요, 어느 지역에 미분양이 급속도로 줄고 있다는 건 공급보다 수요가 많다는 거 얘기하는 거니까 미분양이 얼마나 많은지, 또 그 미분양이 늘고 있는지 줄고 있는지. 그 지표를 잘 보시는 게 좋아요. 지금 지방에서 대구 같은 데가 미분양이 늘고 있거든요. 좀 조심해야 되는 거죠.

▶서기열 기자
그런 경고 신호를 볼 수 있겠네요.

▷아기곰
그만큼 소화가 안 된다는 거죠. 공급에 비해서 수요가 소화가 안된다는 거니까 그런 시그널을 봐야되는 거죠.

▶서기열 기자
현재 부동산시장의 투자심리는 어떤 상황일까요. 그리고 또 향후 집값에 어떤 영향을 미치게 될까요?

▷아기곰
여러가지 조사기관의 데이터를 보더라도 지금 집값이 오를 거라고 생각하는 사람들이 굉장히 많아졌다는 거죠. 그 중에서 저는 주로 한국은행 소비자심리지수를 상당히 선호하거든요. 그 샘플 수가 그러니까 모집단이, 조사하는 통계 모집단이 워낙 크기 때문에 그리고 이게 2008년 7월부터 계속 조사했기 때문에 일관성이 있어요. 지난 2년 전만 하더라도 심리가 왔다갔다 떨어졌다 올랐다 해가지고 심리가 굉장히 불안했어요 2년 전만 하더라도.

▶서기열 기자
2019년?

▷아기곰
네네. 2019년만 하더라도. 근데 이게 이제 지난 1년 전부터는 이게 인제 집값 오른다는 사람이 굉장히 많아진 거에요.

이게 120을 넘었던 적은 그렇게 많지가 않아요. 올해 6월말까지 지금까지 한 156개월이 지났거든요? 156개월 중에서 120을 넘은 적이 딱 19개월 밖에 없어요. 19개월뿐이니까 한 12% 정도 되는 거죠. 그런데 놀라운 건 최근 1년 간 딱 한 달 빼고 다 120 넘었어요. 그러니까 지금 사람들이 집값이 오른다고 생각하는 사람들이 일방적으로 많다는 거에요.

▶서기열 기자
그렇다면 앞으로도 집값에는….

▷아기곰
그게 이제 문제죠.

▶서기열 기자
올라가는 방향으로.

▷아기곰
올라갈 가능성이 더 높다는거죠.

▶서기열 기자
영향을 미칠 수 밖에 없겠네요.
하반기에는 집값을 어떻게 전망하시나요? 어떤 요인으로 어떻게 움직일지 궁금합니다.

▷아기곰
이런 질문이 사실 제일 불편한 질문인데…. 지금 현재 보면 집값이 떨어질 만 한 요소는 그렇게 많지 않다는 거에요. 그게 조금 더 문제죠.

아까 얘기한 투자심리도 그렇구요, 그 다음에 이제 시중에 유동성이 늘어가는 것도 그렇구요. 그 다음에 공급이 확실하게 보이는 것도 아니고. 지금 현재 보면 정부에서 공급을 하겠다고 해가지고 2.4 조치나 여러가지 대책을 내놨어요. 최근에 이제 하반기부터는 3기 신도시 사전청약을 할거라고 합니다. 그래서 하는데 그게 입주는 아니잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 사전청약이잖아요 본청약도 아니고.

▷아기곰
본청약도 사실 그게 입주는 아니잖아요.

지금부터라도 안 하는 것보다 하는 게 낫죠. 이거는 언제 되느냐면 내년 봄에 수확을 할거지 지금 수확할 건 아니에요. 그니까 지금부터 내년 봄까지 그 보릿고개를 우리가 어떻게 넘길 것인가를 고민해야 하는데 아주 그 불행하게도 올해 입주량 하고 내년도 입주량이 굉장히 적거든요. 그래서 그런 측면에서 보면은 집값이 올라갈 가능성이 훨씬 더 높다라고 할 수가 있어요. 아주 불행한 거죠.

▶서기열 기자
이렇게 또 부동산 시장에 대한 전망을 해주셨구요.

사실 집값이 이렇게 올랐는데 실수요자는 내집마련을 해야될까요. 요즘 고민들이 굉장히 많은 거 같습니다.

▷아기곰
네. 그거를 해야죠. ㅎㅎㅎ 해야됩니다. 그니까 싸게, 지금보다 싸게 했다면 참 좋은데. 지금 현재 보면 집값이 그동안에 우리가 현재 1997년 하고, 화면에 보시면 1997년부터 이제 이번달까지 제가 작성한 푠데. 이게 KB국민은행에서 나온 걸 갖다가 정리한 거에요. 보통 그때 지금까지 이게 이제 어떤 지수가 그때는 40 정도 됐는데 지금 120 넘거든요. 1997년 대비해서 지금까지 집값이 한 세 배 정도 올랐다라고 생각하시면 되겠습니다.

근데 집값이 매일매일 오르는 게 아니라 집값이 가끔가끔 떨어져요. 그래서 IMF 때도 집값이 떨어졌고, 2004년 카드 대란 때도 집값이 떨어졌고, 그 다음에 국제금융 위기 때도 떨어졌고, 2012년 내수 침체 때도 집값이 떨어졌고. 그리고 가장 최근에는 현재 2018년 11월부터 2019년 8월까지 공급과잉으로 1% 집값이 떨어졌습니다. 그래서 전고점에 비해서 1% 이상 집값이 떨어진 지역이, 떨어진 적이 현재까지 5번 있거든요. 근데 문제는 뭐냐면 집을 사면 언제나 오르는 건 아니다. 떨어질 수도 있다라는 겁니다.

▶서기열 기자
그 부분을 염두에 둬야한다.

▷아기곰
네. 염두에 둔다, 염두에 둬야되는데. 그래서 어떤 분들은 "그래 오케이. 저 사람 말 맞구나. 그래서 떨어질 수 있으니까 지금 사면 안 돼" 그 얘기를 하는 게 아니에요.

어떤 착각을 하냐면 지금 50이 오르면 50이 떨어지고, 50이 오르면 50이 떨어진다고 생각하시는 분들이 많아요. 근데 그게 아니라 과거치를 쭉 보시라는 거에요. 그래서 보면 집값은 그렇게 오르는 게 아니라, 50이 올라 그러면 10이 떨어져, 50이 올라 10이 떨어져, 50이 올라 이렇게 되는 거에요. 이렇게 되기 때문에 50이 올라 10이 떨어져 아 그러면 난 10이 떨어지면 사면 되죠. 근데 그걸 기다리다가 50이 올라버린다는 거에요. 그게 문제에요. 지금 현재 보면 언젠가 집값은 조정돼요. 그런데 집값이 조정된다는 게 지금 수준이나 지금보다 더 싸게 조정되는 적은 없다라고 보시면 되겠습니다.

옛날 옛날에 서울의 집값이 얼마나 쌌는데요.

▶서기열 기자
옛날 옛날이 언제적 일까요?

▷아기곰
저 어렸을 때요. ㅎㅎㅎ 어렸을 때 서울의 집값이 몇 백만원 수준이었었요.

▶서기열 기자
아, 정말요?

▷아기곰
평당이 아니라 집값 자체가. 근데 그때 월급은 얼마였을까요.

▶서기열 기자
더 훨씬 싸겠죠.

▷아기곰
훨~씬 쌌어요. 훨씬 쌌어요. 버스 값은 얼마였을까요?

▶서기열 기자
10원, 20원인 시절인가요?

▷아기곰
아이고 그렇게 비싸요? 2원이었어요.

옛날엔 정말정말 물가가 쌌었어요. 근데 소득도 낮았어요. 그래서 옛날에는 소득도 낮고 집값도 싼거고, 지금은 소득이 높고 집값도 비싸고. 앞으로도 보면은 돈 가치가 떨어지는 것, 쭉 이어보면 돈 가치 떨어지는 것 비례해서 그냥 가는 거에요.

▶서기열 기자
아까 말씀하셨던 인플레이션의 영향이다.

▷아기곰
예. 인플레이션의 영향이라고 하는 거니까, 이게 주식처럼 이 저점에 사가지고 고점에 팔고, 이게 쉽지가 않아요. 그래서 자기가 준비가 됐을 때 하루라도 빨리 내집마련 하라는 게 여러모로 이익이 되는 거죠.

▶서기열 기자
알겠습니다. 선생님, 그리고 올 들어 좀 부동산 시장을 분석하셨을 때 좀 뭔가 특징적으로 나타나는 부분들은 뭐가 있을까요?

▷아기곰
집값이 오르는 데가 지금 그야말로 도깨비 같이 이번주에는 여기 오르고 저번주에는 여기 오르고, 저번주는 여기 오르고, 이렇게 현상이 벌어져요.

그런데 그런 지역의 특징은 뭐냐면 바로 다 저가 주택이란 거에요. 그러면 저가 주택이 오르는 이유는 크게 두가지에요. 첫 번째는 뭐냐면 요즘 집을 많이 사는 세대가 20대, 30대거든요. 특히 30대가 제일 많이 사고 그 다음이 20대니까. 그분들이 돈이 적어서 고 다음에 그런 데를 샀다고 할 수 있죠. 그거는 뭐 바람직한 거에요. 나쁜 게 아닙니다.

근데 문제는 뭐냐면 아까 인제 인제 투기적인 수요가 그런 데로 몰려갈 수가 있는데. 그렇게 된 데는 정부의 세제와도 밀접한 관계가 있어요. 취득세가 지금은 다주택자가 사게되면 12.4%에서 13.4%까지. 이제 국민주택 규모가 초과되면 13.4%, 국민주택 규모 이하면 12.4% 취득세를 내는데. 그런데 공시가가 1억원 이하짜리를 사게 되면 취득세가 1.1%만 내게 되는 거거든요. 그러니까 이제 그런 데를 찾아서 가는 거죠.

▶서기열 기자
공시가격 1억 미만의 소규모 주택들.

▷아기곰
공시가격 1억 미만은 비싼 데 있을까요 없을까요? 당연히 없죠. 싼데 만 있는 거에요. 그런 데만 계속 올라갑니다. 그래서 올해 들어와서 3월 첫 주부터 7월 둘 째주까지 보면 매주 매주 1위지역이, 전국에서 가장 상승률이 높은 1위 지역이 매주 바뀌고 있어요.

▶서기열 기자
아, 주간 상승률 1위요.

▷아기곰
두가지를 조심해야 되는데 첫번째는 뭐냐면 싼 거가 왜 쌌을까요. 상대적으로 입지가 떨어졌기 때문에 과거에 쌌던 거에요. 지금이야 오르는데 같은 경우는 굉장히 집값이 싼 데에요.

그러면 예를 들어서 안성 같은 데는 수도권에서 집값 평당가가 발표되는 데가 79개 지역인데 그 중에서 79위에요. 그런데 이제 거기가 지금 많이 오르고 있거든요. 집값이 그동안 쌌다는 거는 그동안 상대적으로 입지가 좀 떨어졌다는 게 첫 번째구요.

두번째는 뭐냐면 3기 신도시와 밀접한 관계가 있어요. 3기 신도시가 공급이 되면 3기 신도시보다 입지가 떨어지면 타격을 받을 수 밖에 없다고 그랬잖아요. 공급이 과잉이 되니까. 그러면 입지가 상대적으로 떨어지는 지역이 더 타격을 받거든요. 지금 현재 보면 단기적으로 어디가 올라요, 어디가 올라요 이렇게 보고 쫓아가 사게되면 나중에 문제가 될 가능성이 굉장히 농후해요.

우리가 바둑을 둘 때 손 따라 두면 필패라는 그런 격언이 있거든요. 투기꾼 수익만 올려주는 겁니다. 그래서 전체 판을 보고 그래 너는 거기가서 많이 해라. 나는 그게 아니라 내가 내 갈 길을 가겠다고 라고 하는 투자가 돼야지. 요새 어디가 올라요, 어디가 올라요 이거에 너무 현혹될 필요는 없다는 거죠. 거기에 투기꾼은 그거를 먹고 사는 집단이에요.

실수요자 같은 경우는 2년 이상 보유를 해야 됩니다. 그러면 2년 후에 오를 수 있는 데다 사야지 지금 오르고 있는 데 사면 안 되는 거에요. 그래서 약간 이 실수요자 하고 투기하는 사람의 전략이 좀 달라요. 그래서 투기하는 사람의 전략에 여러분이 페이스에 말려들어가면 안 된다는 얘기에요.

▶서기열 기자
네. 오늘 이 시간 아기곰님 모시고 부동산 시장에 대한 전망과 내집마련 전략에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영·편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

▶ 경제지 네이버 구독 첫 400만, 한국경제 받아보세요
▶ 한국경제신문과 WSJ, 모바일한경으로 보세요