임대사업자보증 회피하는 서울보증?..'HUG 대비 수수료 10배'

전세대란이 지속되며 정부가 오는 19일 추가 전세대책을 발표할 예정인 가운데 18일 서울 송파구의 부동산 사무소에 매물 전단이 붙어있다. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

오는 8월부터 기존 임대사업자의 보증금보증보험 가입이 의무화 되는 가운데 보증보험을 운영 중인 두 기관 간 보험료 차이가 최대 10배 가량 나는 것으로 나타났다.

가입자의 99%가 보험료가 저렴한 주택도시보증공사(HUG)에 몰려있다. 깡통전세 등에 대한 리스크 역시 한 기관에서 떠안게 되는 구조여서 일각에서는 민간기관인 SGI서울보증이 높은 보험료를 앞세워 가입을 막고 책임을 회피하고 있다는 지적도 나온다.

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임대사업자 보증보험 가입자 99% HUG가 담당

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국토교통부는 작년 7·10대책을 통해 등록임대사업자가 소유한 등록 임대주택의 보증금 보증보험 가입을 의무화 했다. 신규 등록임대사업자는 작년 8월 18일부터 가입이 의무화 됐고 오는 8월18일부터는 기존 임대사업자 역시 임대보증금보험에 반드시 가입해야 한다.

임대보증금보험은 임대사업자가 보증금을 내 줄 수 없을 때 HUG나 서울보증이 세입자에게 대신 돌려주는 제도다. 보험료는 임대인과 임차인이 3대 1로 나눠 부담하고 위반한 임대사업자는 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있다.

두 기관이 취급하고 있지만 기관별 점유율은 HUG가 가입자의 약 99%에 달하고 서울보증은 1%대에 머물러있다. 가입자수가 이처럼 많이 차이나는 까닭은 보험료 때문이다. HUG의 수수료율은 0.099~0.438%, 서울보증은 0.026~1.046%로 최고 수수료율이 2배 이상 차이가 난다.

임대보증금이 2억원이라고 가정했을 때 각 기관의 최고 수수료율을 적용해 단순계산하면 수수료는 HUG 연 87만6000원, 서울보증 연 209만2000원으로 서울보증이 120만원 더 비싸다.

여기에 HUG는 오는 12월 말까지 수수료의 70%를 할인해주는 자체 행사를 진행 중이다. 작년 7월부터 지난달까지 진행했던 것을 반년 더 연장하기로 한 것이다. 70% 할인을 적용하면 수수료는 26만2800원으로 낮아진다. 서울보증과 비교하면 10배 가까이 차이가 나는 셈이다.

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변제액 1조 넘어…깡통전세 등 리스크 부담↑

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HUG의 임대보증금 가입실적은 작년 8월 신규 등록임대사업자 가입 의무화 이후 큰 폭으로 늘었다. 2019년 1144건(15조9208억원)에서 지난해 2314건(21조7075조원)으로 2배 이상 급증했다. 올해는 지난 4월까지 4개월 간 2530건(7조3868억원)이 가입했다. 오는 8월 기존사업자까지 의무적으로 가입한다면 증가폭은 더욱 커질 전망이다.

가입자 수 급증이 예상되는 가운데 깡통전세에 대한 우려도 함께 제기되고 있다. 깡통전세란 집주인이 주택을 담보로 대출 받은 금액이 전세금보다 높아 세입자가 지불한 보증금의 일부나 전부를 돌려받지 못하는 주택을 의미한다.

HUG와 서울보증이 소병훈 더불어민주당 의원에 제출한 자료에 따르면 전세계약이 종료됐는데도 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않아 보증기관이 보증보험으로 대신 변제한 금액이 2013년부터 2020년까지 총 1조3195억원에 달하는 것으로 집계됐다.

전세보증금 미반환 사고피해건수 역시 2018년 919건, 2019년 2872건, 2020년 3251건 등으로 증가세를 보였다. 보증금 미반환 사고 피해액도 2018년 1865억원, 2019년 6051억원, 2020년 6468억원으로 크게 늘었다. 소 의원은 "근본 대책이 마련되지 않는다면 올해 대위 변제 금액은 2조원을 넘어서게 될 것"이라 우려했다.

깡통전세로 인한 위험부담을 줄이기 위해 HUG와 서울보증은 임대보증금과 대출액이 주택가격을 초과하는 경우 임대보증보험 가입을 거절하고 있다. 실제로 작년부터 지난달까지 HUG가 전세보증금 반환보증 가입을 거절한 2935건 중 1154건(39.3%)이 깡통전세 때문이었다. HUG는 가입이 거절된 임대사업자에게 "전세보증금을 낮추거나 일부를 월세로 돌리는 반전세로 바꾸라"고 안내하고 있다.

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HUG가 위험 떠안는 구조…서울보증 책임회피론도

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일각에서는 HUG가 위험부담을 혼자 떠안을 수 밖에 없는 구조를 지적한다. 오는 8월부터 기존 임대사업자의 가입이 의무화 되는데, 이들 역시 수수료율이 낮은 HUG에 몰릴 가능성이 높다. HUG는 업무량이 한꺼번에 몰리는 것을 방지하기 위해 포털사이트 등을 이용한 비대면 가입 시스템을 준비 중이다.

서울보증이 높은 보증료율을 앞세워 임대사업자들을 HUG로 유인함으로써 책임을 회피하고 있는게 아니냐는 비판적인 시각도 있다. 정책에 발 맞춰야 하는 공공기관과의 입장차가 있다는 것.

한 보증업계 관계자는 "HUG는 정책에 발맞춰 보증료를 낮추고 가입을 촉진할 수 밖에 없는 상황이고 서울보증은 보증료를 굳이 통제하거나 낮추려는 기조는 아니다"며 "8월부터 가입자수가 늘면 이런 상황은 더욱 심해질 수 밖에 없을 것"이라고 내다봤다.

이에 대해 서울보증은 두 개의 기관 성격이 다른 만큼 보증료율만으로 단순 비교하는 것은 무리가 있다는 입장이다. 서울보증 관계자는 "HUG는 국토부 산하 공기업이고 재원이 주택도시기금이라 가격을 산정할 때 정책적으로 측정된다"며 "서울보증은 보험금 지급재원이 고객들의 수수료인 만큼 임의로 정하거나 낮출 수 있는 상황이 아니다"고 설명했다.

하지만 서울보증이 공적자금이 투입된 기관인데다 그동안 HUG의 분양보증 시장 개발을 꾸준히 요구해 왔다는 점에서 금융기관이 돈되는 일만 하려는게 아니냐는 지적이 나온다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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