'임대사업자' 또 손질 검토하는 여당..매물 유도 효과 있을까
다주택자들의 매물 유도를 위해 정부와 여당이 임대사업자 양도소득세 특례 손질을 검토하고 있다. 의무임대기간을 채운 주택에 대한 양도세 중과 배제 혜택을 자동말소 후 6개월 이내로 제한하되, 세제 혜택을 받을 수 있는 자진말소 조건을 완화하는 '냉온탕' 전략을 활용해서 시장에 매물을 늘리겠다는 구상이다.
하지만 임대주택 등록이 해제된 이후에도 시장에 나온 물량은 미미하다. 국토부가 민주당 부동산 특위에 보고한 자료에 따르면 올해 2월 기준 자동말소 주택 중 시장에 매물로 나온 비중은 전체 2.2%, 아파트 기준으로는 5.9%에 그쳤다.
당정은 이런 매물잠김 현상이 자동말소 후 주택 매도시 양도세 중과 배제 혜택을 기한 없이 매도자가 원하는 시점에 부여한 데서 비롯됐다고 본다. 지금과 같은 집값 상승기에 최대한 보유했다가 최대 시세차익이 예상되는 시점으로 매도 시점을 늦춘다는 것이다. 그래서 양도세 중과 배제를 '자동말소 후 6개월' 이내로 제한하는 방안이 검토되고 있다.
고종완 한국자산관리원장은 "임대사업자 양도세 중과를 올해 연말까지 유예하고, 세제 혜택을 받을 수 있는 자진말소 요건을 완화하면 약 108만호로 추정되는 임대주택 물량 중 20~30%는 매물 출현을 기대할 수 있다"며 "극심한 매물 부족에 의한 가격 급등세를 어느 정도 진정시키는 효과는 있을 것"이라고 했다.
반면 안수남 세무법인다솔 대표는 "자동말소자는 양도 시점에 제한 없이 중과를 배제했는데 이 자체를 바꾸면 정책 신뢰가 깨지는 것"이라며 "임대사업자가 보유한 주택이 시장에 매물이 나와도 선호도가 낮은 빌라, 다세대 비중이 높아 거래가 활성화되긴 어렵고 시장 가격에도 영향이 크지 않을 것으로 본다"고 말했다.
일각에선 이번 조치가 세입자 계약갱신청구권으로 최소 4년 거주가 현실화된 시점에 또 다른 갭투자를 양산할 것이란 지적도 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "임대주택 말소 당시 세입자가 거주 중인 상황인 경우 매수자가 곧바로 입주할 수 없다"며 "임대사업자에서 무주택 갭투자자로 소유권만 넘어가는 기형적 현상을 정부 스스로 종용하게 되는 결과"라고 했다.
일부 전문가들은 시장 현실을 고려해 양도세 중과 배제를 위한 처분 기한을 6개월이 아닌 최소 2년 이상 주어져야 한다고 조언한다.
대한주택임대인협회는 정부의 자진말소 유도 당근책에도 반대 입장을 밝혔다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "의무임대기간과 관계 없이, 임차인 동의 없이 자진말소를 가능하게 하는 것은 자충수"라며 "저렴한 임차료로 거주 중인 세입자 주거안정에 심각한 침해가 우려되며 자진말소 전후로 전월세가격도 급상승해서 다시 임대차시장을 불안에 빠뜨리게 될 것"이라고 했다.
성 회장은 "최근 시장에서 수요가 많고 가격이 많이 오른 주택은 준공 5년 이내 신축 대단지, 3~4인 가구 선호도가 높은 30평대 아파트인데 기존 임대사업자들이 보유한 주택은 이런 유형과는 거리가 먼 소형 비아파트가 훨씬 많다"고 지적했다.
윤성원 국토부 1차관도 올해 2월 국회에서 "임대사업자 갖고 있는 전체 물량 중 아파트가 차지하는 비중은 10%도 안된다"고 언급한 바 있다.
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