13곳 중 11곳 미아·수유에..공공개발 강남은 또 없었다

■특정 지역 쏠린 공공개발
정부 "시장 안정화" 강조하지만
지역주민 동의 여부가 핵심 관건
吳시장은 민간개발 선언 '엇박자'
공급 실현 가능성엔 여전히 의문

김수상 국토교통부 주택토지실장이 14일 2차 도심복합 선도사업 후보지 선정결과를 발표하고 있다. /연합뉴스

[서울경제]

정부가 지난달에 이어 2차 도심 공공주택복합개발 후보지를 공개하면서 ‘2·4 대책’을 강행하겠다는 뜻을 밝혔다. 아울러 공급 대책이 주택시장을 안정화시킨다고 자신했다. 하지만 시장에서는 여전히 실행 가능성에 물음표를 던지고 있다. 공공의 신뢰가 추락한데다 오세훈 신임 서울시장은 민간 개발을 선언했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “2·4 대책에 맞춰 후보 지역 발표가 이어지지만 아직 각 지역이 동의율 요건을 충족할지 확신할 수 없는게 사실”이라며 “2·4 대책으로 공급이 실제로 된다고 볼 단계는 아니다”라고 말했다.

국토교통부는 14일 2차 도심 공공주택복합개발 후보지로 서울 동대문 청량리역 인근과 강북구 미아·수유역 인근 등 총 13곳을 선정했다고 밝혔다. 사업 형태별로 보면 역세권 8곳, 저층 주거지 5곳 등이다. 역세권의 경우 미아역 동측·서측, 미아사거리역 동측·북측, 삼양사거리역 인근, 수유역 남측1·남측2 등이다. 동대문 용두역·청량리역 역세권도 후보지로 선정됐다. 저층 주거지는 수유12구역과 송중동 주민센터 인근, 미아16구역, 삼양역 북측 등이다. 이로써 정부의 도심 공공주택복합개발 사업 후보지는 1차 21곳을 포함해 34곳으로 늘었다.

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2차 후보지 중 3,200가구로 가장 공급 규모가 큰 동대문구 용두·청량리역 인근은 정비 사업 장기화로 지난 2016년 1월 정비예정구역이 해제된 곳이다. 국토부는 인근에서 추진 중인 용두1구역, 청량리 정비 등과 연계해 개발이 필요하다고 보고 이 지역을 도심형 주거 공간 및 상업·문화·업무 기능이 집약된 복합 시설로 조성할 계획이다. 다음으로 규모가 큰 지역은 강북구 옛 수유 12구역이다. 총 2,696가구가 건립된다. 2012년 8월 정비예정구역에서 해제돼 9년째 표류하는 지역이다. 기반 시설을 정비하고 문화·체육 시설을 공급해 새로운 주거지역으로 조성할 계획이다.

특히 강북구에서는 미아사거리역, 미아역, 수유역까지 지하철 4호선을 타고 북쪽으로 올라가는 역세권에 6건의 고밀 개발이 동시에 추진된다. 6곳의 개발을 통해 총 3,170가구의 주택이 공급될 예정이다. 20년 미만의 건축물이 전혀 없어서 노후도가 100%로 평가된 강북구 삼양사거리역 인근 7,866㎡ 일대도 이번 역세권 주거상업고밀지구 후보지에 포함됐다.

국토부는 2차 후보지 13개 구역의 평균 사업 효과를 도출한 결과 현재 평균 445가구인 기존 가구 수가 989가구로 늘어날 것으로 분석했다. 141%인 용적률도 민간 재개발의 경우 297%가 되지만 도심 공공복합사업으로 하면 353%까지 늘어날 수 있다고 보고 있다. 이에 토지주 수익률도 재개발(36.2%)보다 28.2%포인트 늘어난 64.4%가 될 것으로 봤다.

하지만 시장의 시선은 곱지 않다. 당장 지역별 편중이 심하다. 이번 2차 후보지의 경우 13곳 가운데 강북구만 11곳이다. 동대문구 2곳이다. 또 1차와 마찬가지로 2차 후보지에서도 강남권은 단 한 곳도 없었다. 이와 관련 국토부 관계자는 “강남구도 검토 중”이라며 “조속한 시일 내에 사업성을 갖추고 주민들이 호응할 만한 곳을 적극 발굴할 것”이라고 말했다.

한편 정부는 이날 1만 2,900가구 규모의 2차 후보 지역을 발표하면서 “(지난 3주간) 발표된 후보지를 누적하면 약 6만 5,000가구가 도심에서 공급될 수 있게 된다는 설명이다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “후보지를 지속적으로 발표하는 것도 중요한 일이지만 상징적인 단지를 실제 공공 방식으로 공급하는 성공모델 하나를 만드는 게 중요하다”고 말했다.

/김흥록 기자 rok@sedaily.com