[부동산백서]2차 안전진단 앞둔 노후단지..관건은 '구조안전성' 평가

서울 노후단지, 1차 안전진단 통과로 재건축 '훈풍'
2차 안전진단 통과 여부, 구조안정성 점수에 달려

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

서울 양천구 목동 아파트 5단지의 모습. 2021.2.23/뉴스1 © News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 서울 재건축 시장에도 '봄바람'이 붑니다. 노후 단지들의 재건축 추진을 위한 1차 정밀안전진단 통과 소식이 속속 나오고 있기 때문입니다. 안전진단은 흔히 '재건축 첫 관문'이라고 하죠. 안전진단이라는 문을 지나면 조합 설립 등 본격적인 재건축 사업이 가능합니다.

최근 안전진단을 통과한 단지들을 살펴보면 강남, 강북 아파트를 가리지 않습니다. 강남권에선 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트가 대표적인데요. 이 밖에도 풍납동 미성맨션, 강동구 명일동 삼익그린2차도 1차 안전진단을 통과했죠. 비강남권에선 이번 주 양천구 목동 신시가지 12단지가 총 14개 단지 중 11번째로 1차 안전진단을 넘었습니다.

다만 이 단지들의 재건축 추진이 확정된 건 아닙니다. 2차 안전진단이 남았으니까요. 1차 안전진단은 각 구청이 선정한 전문기관이 수행합니다. 그 결과 E등급(31점 미만)을 받으면 곧바로 재건축 확정이지만, D등급(31~55점)을 받으면 국토안전관리원‧한국건설기술연구원 등 공공기관에 의한 2차 안전진단을 거쳐야 합니다. 여기에서 D‧E등급의 결과가 나오면 재건축을 추진할 수 있죠.

이제 2차 안전진단에 이목이 쏠리는데, 그 결과는 누구도 확신할 수 없습니다. 지난 2018년부터 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 통과 여부를 가늠하기가 더욱 어려워졌는데요. 당시 정부는 무분별한 재건축 사업으로 인한 사회적 비용의 낭비를 막겠다는 취지로 안전진단의 문턱을 높이기로 했습니다.

특히 안전진단 평가 항목 중 '구조 안전성'의 가중치가 크게 올랐습니다. 아파트에 대한 구조안전성 평가가 안전진단 결과를 가른다는 이야기가 나오는 이유입니다. 안전진단 평가 항목은 구조 안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석 등 4가지로 구성되는데요. 각 항목의 평가 점수에 가중치를 적용해 합산하는 방식으로 재건축 가능 여부를 판단합니다.

구조 안전성의 가중치는 50%로 가장 높습니다. 기존 20%보다 2.5배 늘어난 겁니다. 이어서 설비 노후도(25%), 주거환경(15%), 비용분석(10%) 순입니다. 구조 안전성은 건물 노후화에 따른 붕괴 위험을 평가하는 항목인데요. 구조 안정성에서 낮은 점수를 받지 않으면 안전진단 통과, 재건축 추진이 쉽지 않은 상황입니다.

예를 들면 위에서 언급한 올림픽선수촌아파트는 지난 2019년 1차 안전진단에서 C등급(60.24점)을 받아 탈락한 경험이 있는데요. 당시 구조 안전성에서 81.91점의 높은 점수를 기록하면서 재건축 기회를 얻지 못했습니다. 그러나 최근에 나온 안전진단 결과표를 보면 구조 안전성 점수는 74.74점으로 2년 전보다 7.17점 낮아져 2차 안전진단을 받을 수 있게 됐습니다.

이후 2차 안전진단에서 구조 안전성 점수가 또다시 높게 나온다면 재건축 추진은 수포가 될 우려도 있습니다. 앞서 목동9단지와 구로구 오류동 동부그린아파트, 은평구 불광동 미성아파트도 1차 안전진단보다 2차 안전진단의 구조 안전성 점수가 높아지면서 탈락의 고배를 마신 바 있습니다.

주민들 사이에선 구조 안전성에 대한 검증이 제대로 이뤄지지 못하고 있다는 지적이 적지 않습니다. 아파트 단지의 외벽 균열과 철근 노출, 콘크리트 낙하 등 안전 문제가 발생하는데도 안전진단 통과를 장담할 수 없기 때문입니다.

정부는 지난해 발표한 '6·17 부동산 대책'에서 2차 안전진단 시 현장 조사를 의무화하는 방안을 발표했습니다. 공공기관이 현장에서 직접 안전 문제를 파악하는 등 제대로 된 검증을 하겠다는 것인데요. 앞으로 어떤 변화가 있을지 지켜봐야겠습니다.

sun90@news1.kr