'아파트 지금이라도 팔까 말까?'..설 연휴에도 잠못드는 다주택자

설 이후 부동산 가이드
부동산 세제 대폭 강화
신규 분양권도 주택수 포함
종부세 최대 6%까지 인상

지난해에는 6·17 부동산 대책 등 시장 과열을 잡기 위한 다양한 규제책이 발표됐지만, 풍선 효과로 집값 상승은 서울을 넘어 수도권 비규제 지역까지 이어졌다. 올해 부동산 시장은 전세 수급 불균형이 전셋값 상승과 함께 매매 상승 압력으로 작용할 것으로 예상되는 가운데 저금리와 풍부한 유동성 때문에 여전히 상승 요인이 강력하다. 특히 올해는 그간 발표된 대책들이 속속 시행되는 만큼 달라지는 부동산 제도를 사전에 숙지할 필요가 있다.

연초부터 부동산 세제가 대폭 강화된다. '보유'와 '매도'의 기로에 선 다주택자의 선택이 필요하게 됐다.

먼저 올해부터 신규 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다. 아파트 1채와 분양권 1개를 갖고 있으면 지난해까지는 1가구 1주택이었지만 올해 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 과세 여부를 따지게 된다. 1가구 1주택자의 거주 기간도 중요해졌다. 9억원 초과 주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제에 거주 기간 요건이 추가됐기 때문이다. 기존에는 보유 기간에 따라 연 8%씩, 최대 80%까지 공제했지만 올해부터는 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해준다.

종합부동산세 세율도 최대 6%까지 인상됐다. 2주택 이하 소유 시 세율은 0.6~3.0%, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%가 적용된다. 주택 여러 채를 보유한 법인의 경우 종부세 최고세율인 6%가 적용되고 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세 부담이 커질 전망이다.

6월부터는 양도소득세 중과세율도 상향 조정된다. 현재 다주택자 양도세율은 최고세율이 45%지만 6월부터는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔 때 양도세 중과세율이 10∼20%포인트에서 20∼30%포인트로 조정돼 최고 75% 세율이 적용된다. 주택 보유 기간이 2년 미만인 경우 양도세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 1년 미만 보유 주택은 70%, 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이 적용된다. 세 부담이 큰 다주택자라면 6월 이전에 주택 매도를 고려해 볼 필요가 있다.

3기 신도시 사전청약이 시행되는 첫해인 만큼 청약 수요자라면 변화되는 청약제도를 꼼꼼히 체크해야 한다.

우선 소득기준 초과로 공공분양을 신청할 수 없었던 신혼부부 등 무주택자에게 청약 기회가 확대됐다. 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득 요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화했다. 단, 특별공급 물량의 70%는 현행 소득 요건인 100%(맞벌이 120%) 이하에게 우선 공급되고 나머지 30%에 대해서는 우선공급 탈락자와 완화된 소득 요건을 충족한 사람을 대상으로 추첨제로 선정한다.

[임병철 부동산114 수석연구원]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]