"너 오기만 기다렸어" 올해 눈여겨 볼만 한 분양 대어는?

올해 민영아파트 전국 407개 사업장에서 39만854가구 공급
'래미안 원베일리'·'둔촌주공재건축' 등 유망 물량 풍성
"3기 신도시 공공물량도 많아 전세난 해소 기대"

연간 민영아파트 계획물량 대비 분양실적 물량 [자료 = 부동산114]

작년 분양시장은 코로나19라는 변수로 지금껏 경험하지 못한 다양한 시장 변화가 있었다. 오프라인 견본주택을 온라인으로 대체하는 현장이 생기고 사회적 거리두기 단계 강화로 분양일정을 연기하는 현장이 속출했다.

이 때문에 분양 예정물량 약 31만4000가구 중 90%가량인 약 28만2000가구만 분양됐다. 하지만 분양업계에선 처음으로 겪는 바이러스 악재에도 나름 선방했다는 분위기가 지배적이다.

부동산114 조사에 따르면 올해 전국 407개 사업장에서 민영아파트 총 39만854가구가 분양을 계획 중이다. 이는 최근 5년(2016년~2020년) 평균 민영아파트 분양실적 (28만6071가구)보다 약 10만 가구 많은 수준이다.

유형별로는 자체사업(도급 포함)을 통한 분양물량이 총 22만6587가구(58%)로 가장 비율이 높다. 재개발·재건축 아파트의 비율은 전체 분양예정 물량의 약 36%(14만2232가구)를 차지한다.

주목할만한 정비사업 물량은 서울에 몰려 있다. 특히 분양가 산정 난항으로 분양이 연기된 서울 강동구 '둔촌주공 재건축'(1만2032가구)과 서초구 '래미안원베일리'(2990가구)가 대어로 꼽힌다. 서초구 '방배6구역'(1131가구), 성북구 '장위10구역'(2004가구), 송파구 '잠실진주'(2636가구)도 눈여겨볼 만한 유망 사업장이다.

◆ 분양가, 조합-조합원 갈등으로 연기된 분양 대어 올해 공급

올해 초 일반분양이 예상되는 '래미안 원베일리'는 총 2990가구 중 224가구를 일반에 분양한다. 주택도시보증공사(HUG) 산정 분양가는 3.3㎡당 4891만원이었지만, 토지비 상승분이 반영됨에 따라 3.3㎡당 5000만원대 초중반 에 일반 분양가가 책정될 것으로 보인다. 인접한 아크로리버파크의 3.3㎡당 시세가 약 1억원인 점을 감안하면 5000만원 안팎의 시세차익이 예상된다.

기존 조합과 조합원 사이 갈등이 커지면서 사업이 사실상 중단됐던 둔촌주공 재건축(올림픽파크 에비뉴포레)도 내홍을 일단락하고 이르면 올 상반기 일반 분양을 목표로 사업을 재추진한다.

둔촌주공 재건축은 지상 최고 35층, 85개동 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다. 단일 단지로는 기존 최대 규모인 '헬리오시티'(84개동 9510가구, 가락주공재건축)보다도 크다. 일반분양 물량만 4786가구에 달한다.

관건은 분양가다. HUG가 제시한 분양가를 거부해 사업이 중단됐던 점을 감안할 때, 구체적인 일반분양시기는 공시지가 발표 이후 택지비 감정평가 신청 등 절차에 따른 분양가 산정 여부에 달릴 것으로 보인다.

둔촌주공아파트 재건축 부지 [사진 = 한주형 기자]

둔촌주공 재건축은 민간택지 분양가상한제를 적용 받지만, 조합 관계자들은 분양가 상향 책정에 내심 기대하는 분위기다. 앞서 소개한 것 처럼 '래미안원베일리' 일반분양가가 HUG 분양가(3.3㎡당 4891만원)보다 높은 5000만원 이상일 가능성이 있어서다. 앞서 둔촌주공은 HUG로부터 2900만원대 분양가(3.3㎡당)를 통보받은 바 있다.

한 정비업계 관계자는 "분양가상한제는 HUG 분양가와 달리 택지비를 고려해 최근 공시지가 상승분이 반영될 수 있다"며 "최근 오른 공시지가 상승분이 얼마나 반영될지가 일반분양가 수준과 분양시기를 좌우할 것 같다"고 말했다.

경기는 재개발 물량이 관심을 받을 것으로 보인다. 광명시 '광명2·5·10R구역'(7273가구)를 비롯해 수원시 '수원권선6구역'(2175가구), '장안111-1'(2607가구), 하남시 '하남C구역'(980가구) 등이 공급을 앞두고 있다.

이외에 경기 지역 내 신도시에선 파주 운정(6123가구), 양주 옥정(2979가구)에서, 인천은 검단신도시에서 1만‘785가구, 용현학익도시개발 2536가구(시티오씨엘 1·3·4단지)가 공급될 예정이다.

지방은 광역시를 중심으로 재개발·재건축 아파트의 분양 계획이 적지 않다. 대표 사업장으로는 부산 동래구 '래미안포레스티지'(4043가구, 대구 수성구 '수성더팰리스푸르지오더샵'(1299가구), 광주 동구 '광주학동4구역'(2314가구) 등이 꼽힌다.

◆ 전세난 속 틈새시장으로 부상한 민간임대 아파트

청약대기 수요와 월세 전환의 가속화, 새 임대차보호법 시행 등으로 최근 전세난이 가중되고 있다. 기존 민간임대 시장도 위축돼 안정적인 임차료로 장기거주가 가능한 민간임대 아파트가 틈새시장을 부상하고 있다.

유망 건설사가 짓는 브랜드 민간임대의 경우 일반 분양아파트와 견줘 손색이 없는 커뮤니티 시설과 생활 서비스를 누릴 수 있어 소비자들의 관심이 예상된다. 특히 '11·19 전세 대책'에 따라 올 7월부터 공급 예정인 공공임대와 함께 민간임대가 적절히 섞인다면 전세난 극복에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 기대된다.

올해 공급 예정인 민간임대 아파트는 총 8322가구로, 경기 화성시 '화성동탄2(A87)'(762가구), 대전 유성구 '한화포레나대전유성'(1768가구), '파주운정3(A15)'(846가구) 등이 있다.

선주희 부동산114 빅데이터연구소 책임연구원은 "작년에 이어 올해도 풍부한 유동성과 높은 주택매수심리, 신축 아파트에 대한 선호도 지속, 시세보다 저렴한 분양가 등의 요인으로 인해 분양시장에 활기가 이어질 것으로 예상된다"면서 "오는 7월부터 사전청약이 시작되는 3기 신도시 물량에 예상보다 많은 민영물량이 분양 대기 중인 만큼, 어느정도 실수요자들의 내 집 마련 불안이 해소될 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 청약가점 오기입 시 고의·과실 관계없이 청담 부적격 판정

오랫동안 기다려온 사업장이라도 사소한 실수 하나면 당첨자격이 날아갈 수 있으니 조심해야 한다.

잘못 기입한 청약가점으로 청약에 당첨됐다면, 부적격 판정으로 일정 기간 주택 청약 당첨기회가 사라지는 불이익을 받게 된다. 부적격 여부 판정 시 고의나 과실 여부는 따지지 않는다.

이에 청약에 앞서 청약 가점 계산방법을 제대로 알고 있어야 한다. 청약 가점(만점 84점)은 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수로 계산한다. 무주택 기간은 만 30세 이후부터 계산한다. 기본점수 2점에서 1년이 경과할 때마다 2점씩 더하는 방식이다. 최대 15년이 지나면 최고점인 32점을 받는다.

청약통장 가입 기간은 만 18세부터 점수를 매긴다. 최고점은 15년 이상 통장에 가입한 경우 17점이다. 부양가족은 청약 신청자(세대주)의 세대원인 배우자와 직계존비속(부모, 자녀)까지만 인정한다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mkinternet.com]

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