[2020 부동산 10대 뉴스] 집값 폭등하고 세금 인상.. 세입자 보호 강화

서울 아파트 중위가격이 지난해 사상 처음으로 9억원을 돌파했다. 문재인정부가 추진한 부동산3법이 국회를 통과해 올해부턴 전면적인 세금 인상이 이뤄진다. 31년 만에 전세 계약기간을 4년으로 연장하는 '주택임대차보호법'(임대차3법)도 시행돼 세입자들의 권리가 향상됐다. 2020년 부동산시장 이슈가 된 10대 뉴스를 정리했다.

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서울 아파트 중위가격 '9억원' 넘었다

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KB 리브온에 따르면 지난해 1월 기준 서울 아파트 중위가격은 9억1216만원을 기록해 전월(8억9751만원) 대비 1.6% 상승했다. 중위가격은 모든 주택을 가격순으로 나열했을 때 한가운데 위치하는 중간값을 가리킨다. 표본 대비 절반 이상이 9억원 이상이라는 의미로 평균값 대비 현실적인 가격을 가늠하는 데 참고가 된다.

지역별로는 강남 11개구 11억4967만원, 강북 14개구 6억4274만원으로 나타났다. 서울 아파트 절반가량이 종합부동산세와 대출규제 등을 받는 고가주택 범위에 들어온 셈이다. 9억원은 정부의 각종 세금·대출 규제의 기준이 된다.

서울 아파트 중위가격은 2015년 6월 5억69만원을 기록하며 처음으로 5억원을 돌파했다. 2017년 5월에는 6억635만원이었고 2018년 1월 7억500만원, 같은 해 9월 8억2975만원으로 급등했다.

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한국감정원→한국부동산원… 51년 만의 사명 교체

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한국감정원이 1969년 설립된 후 51년 만에 '한국부동산원'으로 사명을 바꾸고 2020년 12월 새롭게 출범했다. 한국감정원은 그동안 주력 업무였던 감정평가 업무를 줄이고 부동산 정책 지원 업무에 집중했다.

감정평가업무가 민간으로 이관됐지만 '감정원'이라는 사명을 사용하다 보니 업무에 대한 오해가 발생했고 사명 교체의 필요성이 지속적으로 제기됐다. 국회는 지난해 5월 관련 내용을 담은 한국부동산원법을 통과시켰다. 법 개정에 따라 앞으로 부동산원은 주택 등 건축물 청약에 대한 전산관리와 지원, 부동산 정보의 제공·자문, 도시·건축 관련 정책 지원을 할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.

부동산원은 부동산가격 조사·관리와 공시, 통계 등의 업무도 수행한다. 기존 조직 기능을 강화하고 공시가격에 대한 신뢰를 회복한다는 방침이다. 리츠 신고센터, 임대차분쟁조정위원회 등을 통해 소비자 보호 기능을 확대하는 한편 ICT·GIS 기술을 융합한 모바일 현장조사, 공시가격시스템 고도화와 통계의 정확도를 높일 계획이다.

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월세·전세 집주인, 연 2000만원 이하 소득도 '세금'

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지난해 5월 월세와 전세금 등 주택임대소득에 대한 과세가 본격화됐다. 연간 2000만원 이하의 임대소득에 대한 소득세를 신고해야 한다. 월세 소득이 있는 고가주택 1주택자와 다주택자, 전세보증금 합계가 3억원 이상인 3주택 이상 보유자가 과세 대상이다.

간주 임대료는 보증금에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 이자율 2.1%를 곱해 계산한다. 보증금 합계가 5억원이라고 가정하면 3억원을 뺀 2억원의 60%, 즉 1억2000만원이 과세 대상이다. 간주 임대료는 여기에 2.1%를 곱한 252만원이 된다.

3주택자라도 전용면적 40㎡, 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택수에서 제외한다. 1주택자는 기준시가 9억원을 초과하거나 해외에서 월세를 받는 경우 과세대상이 된다. 주택수를 기준으로 과세대상에 해당해도 필요경비와 공제금액 등을 빼면 내야 하는 세금이 없을 수 있다. 연 임대소득이 1000만원인데 필요경비와 공제금액을 1000만원 인정받는 경우 세금을 안내도 된다.

연 임대소득 2000만원 초과는 종합과세(세율 6~42%)만 가능하다. 2000만원 이하는 분리과세(세율 14%)와 종합과세 중 고를 수 있다. 홈택스에서 예상 세액을 확인 후 유리한 쪽으로 신고하면 된다. 보통 임대소득 외 다른 소득이 없으면 종합과세가 유리하고 기타 소득이 높다면 분리과세가 낮다. 잘못 신고하는 경우를 감안해 신고 후 5년 이내 과세 방법을 바꿀 수 있다.

지난해 11월에는 연 2000만원 이하 주택임대소득과 금융소득에 건강보험료도 부과됐다. 그동안 2000만원 이하 임대소득과 금융소득은 건보료가 부과되지 않았다. 모든 임대소득에 건보료를 부과하는 건 아니다. 임대소득 건보료는 소득세법에 따라 소득세 과세요건 및 과세표준과 동일하게 부과한다.

임대주택수에 따라 부부합산 1주택자는 건보료를 부과하지 않는다. 2주택자의 경우 월세 수입에만 건보료를 부과하고 보증금에는 부과하지 않는다. 3주택 이상은 월세뿐 아니라 전세보증금(간주임대료)도 건보료를 부과한다.

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취득-보유-양도 '거래 3단계' 세금 정상화

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지난해 각종 세법이 전면적으로 개정되며 올해는 부동산 세금이 오른다. 부동산 취득-보유-매도 3단계에서 모든 세금을 정상화한다는 정부의 방침이다. 국회는 지난해 8월4일 취득세·종합부동산세·양도소득세를 강화하는 부동산3법(지방세법·종합부동산세법·소득세법)을 더불어민주당 단독으로 처리했다.

종부세 인상안은 올해 6월1일 보유주택 기준으로 12월에 부과된다. 종부세는 세율 기준 지난해 대비 2배가량 오른다. 3주택자 이상이나 조정대상지역 2주택자의 종부세율는 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 강화된다. 고가 1주택자 종부세율은 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 인상된다. 종부세·재산세의 과세표준이 되는 공시가격 역시 오른다.

양도세 최고세율은 지방소득세 포함 지난해 68.2%에서 올해 82.5%로 오른다. 올해 6월2일 양도분부터 적용한다. 다만 고령자 공제나 장기보유 혜택 등을 받으면 실제 내는 세금은 더 적을 전망이다. 올해 1월1일 이후 양도분은 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간이 추가돼 실거주 요건이 강화된다. 올해 1월1일 이후 신규주택 취득분은 양도세 대상 주택수를 계산할 경우 분양권도 포함한다.

취득세는 지난해 8월 이후 기존 1~4%에서 최고세율 12%로 최대 12배 올랐다. 집을 새로 사서 2주택자가 된 사람은 8%, 3주택 이상 보유나 법인은 12%를 부과한다. 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여할 경우 증여 취득세율도 기존 3.5%에서 12%로 인상됐다. 양도세를 회피하기 위해 자녀에게 증여해도 세 부담이 늘어났다.

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공시가격 불신… 시세 반영률 '90%'로

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부동산 공시가격은 종합부동산세·재산세(보유세) 등 각종 세금과 건강보험료 부과의 기준이 된다. 기초생활보장급여 대상 선정, 감정평가 등 60여개 분야에서 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다.

하지만 단독주택의 경우 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)이 절반 수준밖에 안되고 아파트 등 공동주택 역시 실제 가격 대비 낮은 수준으로 과세가 이뤄져 불공정 논란이 확산됐다. 공시가격에 대한 신뢰가 흔들리고 부동산정책에 대한 국민적 불신이 팽배한 상황이다.

국토교통부와 행정안전부는 지난해 11월3일 '부동산 공시가격 현실화 계획'과 '재산세 부담 완화 방안'을 발표했다. 주택을 포함한 부동산 공시가격의 시세반영률(현실화율)을 90%까지 상향한다는 것. 또 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율은 내년부터 인하하기로 했다.

2020년 기준 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 단독주택 53.6%, 아파트 등 공동주택 69.0%다. 개선안에 따르면 부동산 공시가격은 연 약 3%포인트씩 상승해 최종적으로 시세의 90%가 된다. 현실화 기간은 공동주택(아파트) 5~10년, 단독주택 7~15년, 토지 8년이 예상된다.

시세 9억원 미만 주택은 개별부동산과의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년(2021~2023년) 동안 유형 내에서 현실화율의 균형성을 제고하고 이후 연간 약 3%포인트씩 현실화율을 높인다. 평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다. 시세 9억원 이상 주택은 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보한 만큼 올해부터 연간 약 3%포인트씩 현실화한다.

아파트는 시세 9억~15억원 구간 7년 동안, 15억원 이상 5년에 걸쳐 현실화율 90%를 달성할 계획이다. 같은 가격대의 단독주택은 유형끼리의 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려해 시세 9억~15억원 구간 10년, 15억원 이상 7년 동안 현실화한다. 단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우 이용별 편차가 크지 않은 점을 고려해 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 2021년부터 연간 약 3%포인트씩 현실화한다.

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전세 보장기간 31년 만에 '4년'으로 늘었다

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지난해 7월31일 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차보호법 개정안'(임대차3법) 등이 국회에서 의결됐다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 내용을 담은 '주택임대차보호법' 개정안, 전월세신고제를 의무시행하는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이다.

주택임대차보호법 개정안은 국회를 통과한 후 문재인 대통령 재가를 거쳐 유예 기간 없이 즉시 시행됐다. 1989년 임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 후 31년 만에 다시 4년으로 늘어나 전세시장에 대변화를 일으켰다.

세입자에게 1회 이내 계약갱신청구권을 보장, 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대하고 계약갱신에 따른 차임 등을 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한을 초과하지 않도록 했다.

전월세신고제 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 지난해 7월28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과, 8월4일 본회의에서 의결됐다. 올해 6월1일부터 전월세 거래 등 주택 임대차계약 시 집주인·세입자 당사자는 30일 내에 주택 소재지 지자체에 보증금 등 계약 정보를 신고해야 한다.

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9억원 초과 주택담보대출비율(LTV) '인하'

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정부의 주택시장 안정화 방안에 따라 금융당국은 올해 주택담보대출(주담대) 관련 규제를 강화했다. 9억원 초과분은 주택담보대출비율(LTV) 20%가 적용되고 9억원 초과 주택 총부채원리금상환비율(DSR) 한도도 올해까지 40%로 점차 하향조정된다. 시세 15억원이 넘는 초고가 아파트의 주담대는 전면 금지됐다.

기존에 LTV 40%가 적용되던 투기지역·투기과열지구 주담대는 주택가격 구간별 규제비율을 차등적용했다. 9억원 이하 주택은 동일한 LTV 40%가 적용되지만 9억원 초과분에 대해서는 20%를 적용하기로 했다. 예를 들어 투기지역·투기과열지구 14억원짜리 주택을 매입 시 주담대 한도는 지난해 5억6000억원에서 4억6000억원으로 줄었다.

DSR 관리도 강화됐다. 평균 DSR은 각 금융회사별로 관리하지만 투기지역·투기과열지구의 시세 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해선 차주 단위로 DSR 규제를 적용하기로 했다. DSR 한도는 은행권 40%, 비은행권 60%로 2021년 말 모두 40%로 하향조정된다.

주담대 실수요 요건도 강화했다. 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시세 9억원으로 변경, 투기지역·투기과열지구에선 1주택자의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여했다. 주택 구입 목적의 사업자대출 제한도 투기지역뿐 아니라 투기과열지구까지 확대했다.

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재건축 분양가, 마음대로 못 올린다

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재개발·재건축 조합원의 재산권 침해 논란 끝에 민간택지 분양가상한제가 지난해 7월29일 본격 시행됐다. 민간 분양가상한제는 당초 6개월의 유예기간을 거쳐 지난해 4월29일 시행될 예정이었다가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 조합 총회 등이 연기되며 다시 3개월 미뤄졌다.

분양가상한제는 아파트 분양가를 산정할 때 택지비와 기본형 건축비, 가산비 등의 일부 원가를 공개하고 정부가 적정 수준으로 규제하는 제도다. 주택건설업체가 분양가를 산정해 지방자치단체의 심의를 받아야 하는데 그동안 공공택지에만 적용됐다.

민간 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동, 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등이 됐다.

분양가를 둘러싸고 조합과 정부간 갈등이 지속되는 가운데 한국토지주택공사(LH) 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행하는 '공공 재건축' 제도가 추진됐다. 공공 재건축은 용적률(대지면적 대비 연면적비율) 완화로 아파트 층수를 높이고 각종 인허가 절차를 간소화하는 등 규제를 줄이는 대신 공공임대주택 비율을 높이는 방식이다. 조합의 이익이 줄어드는 만큼 참여율이 저조해 정부는 각종 인센티브 정책을 검토하고 있다.

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역사적 전세난 알고 보니 '재계약' 늘었다

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지난해 7월 국회를 통과 즉시 시행된 '주택임대차보호법 개정안'(임대차3법) 이후 전월세 재계약 비율이 70%를 넘었다. 이번 법안은 사상 최악의 전세난을 야기시킨 원인으로 지목됐지만 기존 세입자의 재계약 청구권이 상당수 받아들여진 것으로 나타나 긍정적 효과가 뒤늦게 부각되기 시작했다.

단기간 재계약 비중이 확대되며 확정일자 신고기준 서울 아파트 전셋값 평균도 하락했다. 신규계약 전셋값은 상승세를 유지했지만 전체적으론 임대차3법 효과가 나타났다는 분석이다.

기획재정부와 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전월세 통합 재계약률은 70.3%로 11월의 66.1% 대비 4.2% 올랐다. 임대차3법 가운데 전월세신고제는 올해 도입돼 정부는 서울 100대 아파트를 표본으로 추출 임대차계약을 체결한 2만5000가구를 조사했다. 확정일자 신고와 묵시적 계약연장 수를 합산 10건 중 7건이 계약을 연장했다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수가 서울시부동산정보광장의 서울 아파트 전세거래(확정일자 신고기준)를 분석한 결과 지난해 8~10월 전셋값은 평균 4억6000만원으로 나타났다. 이는 5~7월 평균인 4억8000만 대비 2000만원가량 떨어진 수치다.

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국토 장관 변창흠, 각종 논란 끝에 취임

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변창흠 신임 국토교통부 장관이 부적절한 발언과 부정채용 등의 논란 끝에 취임했다. 문재인정부 2대 국토 장관이다. 변 장관은 2016년 서울주택도시공사(SH) 사장 재임 시절 지하철 구의역 스크린도어 사고로 숨진 고(故) 김군의 죽음을 두고 “걔가 조금 신경 썼으면 아무 일도 없는 것처럼 될 수 있었다”고 발언해 논란을 빚었다.

변 장관은 인사청문회 과정에서 “부덕의 소치로 심려를 끼쳐드려 죄송하다”며 사과했지만 야당의 반발뿐 아니라 국민적 공분을 샀다. 문재인 대통령은 지난해 12월29일 변 장관에게 임명장을 수여하며 “충분히 비판받을 만했다”고 질책했다.

변 장관은 문 대통령이 강조한 주택 공급대책과 공공임대주택 확대에 대해 “충분한 주택, 싼 주택이 공급되지 않을 것이라는 불안을 신뢰로 바꿔나가겠다”고 약속했다.

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김노향·강수지 기자 merry@mt.co.kr
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