임대차2법에 풍선효과까지..비규제지역 마이너스 갭투자 '활개'

'비규제' 프리미엄에 '어쨌든 오른다' 학습효과 영향
해운대·김포·파주 등 최근 3개월 갭투자 거래 증가

서울의 한 아파트 단지. © News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자,이철 기자 = #1. 30대 A씨는 최근 결혼을 앞두고 김포에 전세를 끼고 아파트를 구매했다. 서울 집값이 너무 오르면서 신혼 전셋집 구하기가 마땅치 않아서다. 결혼 후 당분간은 그동안 살던 투룸 전셋집에 신접살림을 차릴 예정이다. A씨는 "어차피 서울에 집을 살 수도 없고 청약도 너무 먼 얘기"라며 "집값은 어떻게든 오를 테니까, 조금 고생하더라도 수도권에 집을 가지고 있는 게 좋겠다고 예비 신부와 의견을 모았다"고 말했다.

#2. 서울에서 자취하며 직장 생활을 하는 30대 솔로 B씨는 요새 주말만 되면 지방으로 여행을 떠난다. 주로 세종시 등 충청도 주변이 목적지인데, 자연경관이 아닌 아파트를 둘러보고 있다. 비혼주의자인 B씨는 "혼자 사는 사람은 청약 기대는 안 하는 게 낫겠더라"라며 "당장 살 집이 아니니 전세를 끼고 노후 대비용 아파트 한 채 장만하려고 한다"고 설명했다.

임대차2법(계약갱신청구권, 전·월세상한제)이 시행된 후 최근까지 3개월간 지방 비규제지역에서 갭투자 매매가 늘고 있는 것으로 나타났다.

전세난이 이어지면서 전세보증금이 오르자, 집값과 보증금의 차이가 크지 않은 지방에 다시 갭투자 수요가 쏠리는 모습이다.

15일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 최근 3개월간 갭투자 매매는 부산 해운대구가 95건으로 가장 많았다. 이어 경기 김포시(94건)와 파주시(88건), 충남 천안시 서북구(83건) 등이다.

해운대구는 매매값과 전세보증금 차이가 최소 2500만원에 불과해 갭투자에 대한 부담이 적다. 김포는 전세보증금과 매매값 차이가 없는 매물도 나오고 있다.

심지어 파주와 천안에서는 마이너스 전세까지 나오고 있다. 파주시 다율동 청석마을 동문굿모닝힐의 한 매물은 전세보증금이 매매값보다 1000만원 높았다.

천안시 서북구 두정동 우성아파트의 한 매물은 전세보증금이 1억8000만원, 매매값이 1억3800만원으로 그 차이가 4200만원까지 벌어지기도 했다.

이들 지역 부동산 매매에 외지인이 몰리는 모습도 감지된다. 한국감정원의 통계를 기준으로 최근 3개월간 외지인의 부동산 거래량은 김포가 2301건으로 가장 높았다. 2위는 세종으로 1486건이었고, 남양주는 1336건으로 뒤를 이었다.

김포는 전체 거래량의 42%가 외지인 거래였다. 세종은 34.7%, 남양주는 34.1%로 거래 3건 중 1건은 외지인이 거래한 셈이다.

서울의 한 아파트 단지 부동산 정보란에 전세매물 품귀현상을 보이고 있다. © News1 임세영 기자

경남 창원 주간 아파트값은 1.57% 급등하기도 했다. 공시가격 1억원 미만에 재건축 단지 지정 전 단계라면 취득세율이 1%에 불과하고 주택 수에 포함되지 않는다는 '구멍'을 활용한 갭투자가 인기를 끌면서다.

이 지역 아파트값이 지난해 워낙 빠져 가격대가 낮은 데다, 인구가 100만명을 넘기는 등 광역시급으로 성장해 기본 수요가 받쳐준다는 기대도 있다.

인근 의창구 역시 1.07% 급등했다. 외지인 거래는 성산구를 기준으로 최근 3개월간 343건, 전체 거래량의 21.1%에 이른다.

전문가들은 임대차2법과 지방으로 확산한 풍선효과가 만나면서 갭투자에 유리한 여건이 조성됐고, 이에 매력을 느낀 외지인까지 본격적으로 갭투자에 뛰어들고 있다고 분석했다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "해당 지역들이 규제지역이 아니기 때문에 6개월 안에 입주 규제가 없다는 게 가장 큰 이유"라고 했다.

김포와 파주는 수도권 조정대상지역을 비껴갔고, 부산은 지난해에 조정대상지역에서 해제됐다. 천안은 인근 청주가 지정되면서 청주의 수요를 흡수했다는 설명이다.

그는 "서울 내에서는 노원구와 중랑구 등에서 전세 매물이 너무 없다 보니 수요자들이 매수로 전환하는 분위기가 잡힌다"며 "시장에서 매매로 인한 기대치가 감지되고 있다"고 했다.

정부의 정책 남발이 역효과를 만들고 있다는 비판도 있다. 익명을 요구한 전문가는 "정부가 그동안 집값을 잡겠다고 시장을 압박했지만, 그런데도 집값은 올랐다"며 "덕분에 시장에선 '어쨌든 집값은 오른다'는 학습효과가 생겼다"고 주장했다.

한편 정부도 최근 지역 부동산 시장 모니터링을 강화하는 등 이러한 움직임을 예의주시하고 있다. 지난 13일에는 서울에서 시장 전문가들과 정책 실무자들이 비공개 간담회를 했다.

국토교통부 관계자는 "이미 조정대상지역 지정을 위한 정량적 요건이 충족된 지역이 있다"며 "심각하게 보고 예의주시하고 있다"고 했다.

maverick@news1.kr