[이슈& 직설] 부작용 속 쫓겨나는 '전세 난민'..절박함 안 보이는 정부 대책

■ 경제와이드 이슈& '직설'- 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수, 김인만 부동산연구소 소장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

전세 매물이 줄어든 것은 아니고, 다만 사람들이 선호하는 매물과 일치하지 않는 경향이라는 부분을 지적해주셨는데요. 반론 있으시면 이야기해 주세요.
[김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장]

실제로 기존 계약되었던 매물이 회전하면서 돌아가는 상황이라면, 공급량과 수요가 정해져 있는 상황이니까 정부의 의견처럼 실제로 수급 사항의 총량이 변한 것은 아니라는 이야기를 할 수도 있을 것 같습니다. 그런데 신규 계약자의 입장에서는 기존 계약자들이 연장을 할 수 있고, 가격 상한선에 효과를 볼 수 있는 대신 상대적으로 매물 찾기가 더 어려워질 수밖에 없는 상황입니다. 또 새로 나오는 전세 계약이 가능한 매물은 상한제 적용도 받지 않기 때문에 가격이 전보다 크게 높아질 수 있는 상황이라고 볼 수 있습니다. 그래서 임대차 3법의 주거 안정이나 전세 임차료 가격 제어 효과가 기존 계약자에게는 극대화돼서 발현될 수 있겠지만, 신규 계약자에게는 상대적으로 더 불리하게 적용될 수 있죠. 그런데 만약 공급이 원활하거나 서울이나 수도권의 주요 업무 지구, 직장 출근이 가능한 지역의 신규 아파트 공급이 계속되는 상황이라면 문제가 없을 수도 있는데, 지금 대출이나 재건축, 토지 거래 허가 제도 등 다양한 규제들이 몰려 있는 서울, 수도권에서는 대부분 구매자가 실입주, 실거주해야 하거든요. 그러다 보니까 실제 전세 물건으로 출시되는 양 자체가 줄어들었다고 판단하고 있습니다.

물론 전체적으로 보면 비아파트 상품 등 상대적으로 주거 선호도나 인프라 충족도가 조금 떨어지는 지역은 상황이 조금 덜합니다. 그런데 그런 차이에도 불구하고 서울 외곽 지역이나 수도권 비선호 지역, 심지어 지방 대표 도심들까지 전·월세 가격이 같이 오르고 있거든요. 집값이 뚜렷한 하락세로 접어들지 않은 상황에서 전월세가 따라 오르고 있으니 수급 조절에 실패한 것이라고 판단됩니다. 이런 것들을 예측하지 못한 것은 아닐 텐데, 너무 주거 안정이나 세입자 보호를 위한 제도를 빨리 구현해야 한다는 데 서두른 것이 아닌가 하는 판단입니다. 임대차 3법들이 그동안 내용만 조금씩 달랐지 계속해서 국회의원들이 발의하면서 필요한 제도라고 공유는 어느 정도 되어 있던 상황이잖아요. 이런 것들이 필요하고, 장기적으로 주거 시장 안정이나 세입자들의 주거 정착을 위해서 필요한 제도라는 데에는 다들 공감을 하고 있는 상황이었고요. 다만 여건상 이것들을 실현할 기회가 오다 보니까 부작용에 대한 예측에도 불구하고 서두른 것이 아닌가 싶습니다.

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