규제 묶인 서울 아파트 '눈치싸움'만..

과세 부담 가중에 '매물잠김'심화
7~8월 두 달만에 증여 70%육박
거래절벽 불구 급매물 안 나와
10월 거래 물건 절반이 '신고가'

서울 아파트 시장이 거래가 급감하는 가운데, 값이 오르면서 매수·매도자간 눈치싸움이 치열하다. 당초 정부 예상과는 다른 흐름이다. 정부는 6·17 대책과 7·10 대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 세금을 늘리는 한편, 주택임대사업자에 대한 혜택을 폐지했다.

이에 과세 부담이 커진 매물이 몸값을 낮춰 시장에 나오면서 서울 아파트 시장에 집중됐던 열기가 누그러질 것으로 기대했다. 그러나 결과는 매물잠김과 역대 최고가 거래다.

▶“팔고 싶어도 못판다” 규제의 덫에 매물 급감=12일 서울부동산정보광장에 따르면, 이날까지 등록된 지난달 서울 아파트 매매량은 2576건에 불과하다. 아직 9월 매매 등록 기간이 20여일 가까이 남아있지만, 올들어 최저 거래량을 기록했던 4월(3024건)과 비슷한 선에서 마무리될 가능성이 높다.

앞서 ‘패닉바잉’(공황매수) 열기에 6월(1만5589건), 7월(1만658건) 거래량이 폭증했던 것에 비하면 사실상 거래절벽이다. 시장에선 정부가 각종 세금으로 규제를 강화했지만 퇴로는 마련해주지 않아, ‘내놓고 싶어도 내놓지 못하는’ 매물 잠김이 심화되고 있다고 지적한다.

특히 주택임대차보호법의 시행으로 계약갱신청구권을 둘러싼 유권해석이 분분하면서, 사실상 임차인이 거주하는 집은 매매도 어렵게 됐다. 매매거래로 임대인이 바뀔 때, 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전에 등기이전이 이뤄지고 새 집주인이 실거주 계획을 밝혀야 계약갱신청구권을 거절할 수 있다. 그런데 6·17 대책에 따라 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 살 경우, 6개월 안에 전입해야 한다. 기간이 맞지 않는 것이다.

부동산 업계 관계자는 “핵심지에서 1~2억원 떨어진 급매물은 임차인이 거주하고 있는 경우로 보면 된다”면서 “사실상 전세 낀 집은 사고 팔기 쉽지 않고 매력이 떨어지고 있다”고 말했다.

증여 시 취득세 인상을 앞두고 올 7, 8월 가족간 증여가 늘어난 것도, 거래 급감이 가격 하락으로 쉽게 이어지지 않을 것으로 보는 이유다. 정부는 8월 증여 취득세율을 최대 3.5%에서 12%까지 올렸다.

이에따라 지난 7~8월 서울에서만 9019건의 증여가 이뤄졌다. 이는 상반기 전체 1만2831건의 70% 가까운 숫자다. 증여한 주택은 사실상 5년 내 매도에 나서기가 어렵다. 증여받은 날로부터 5년 이내 매도시 ‘취득가액 이월과세’로 증여받은 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액 기준으로 양도세가 계산된다.

이에 따라 당장 서울에서 올 들어 8월까지 증여된 2만 채가 넘는 주택은 당장 5년간 시장에 매물로 나오지 못할 것으로 예상된다.

▶최근 등록된 서울 아파트 실거래, ‘상승’이 많다=매수수요도 관망세로 돌아섰다고 하나, 실제 거래는 역대 최고가에 손바뀜이 일어나고 있다.

실제 서울부동산광장에 등록된 이달 서울 아파트 매매 총 42건(12일 기준) 가운데 45㎡(이하 전용면적) 이하나 3억원 이하 등을 제외한 23건 가운데 절반 이상이 역대 최고가에 팔렸다.

서울 서초구 방배동 방대2차현대홈타운 59㎡는 지난 5일 14억원 신고가에 거래됐고, 마포구 상암동 상암월드컵파크 2단지 59㎡도 지난 6일 8억6800만원에 거래돼, 지난 7월 8억6500만원에서 최고가 기록을 더 높였다.

노원구 상계주공 10단지 46㎡도 지난 3일 4억7000만원에 팔리며 신고가에 거래됐고 관악구 봉천동아 85㎡도 6일 8억6000만원으로 최고가에 계약서를 썼다.

일각에서는 아직 정책 효과가 나타나긴 이르다고 말한다. 실제 국토교통부에 따르면, 연말까지 수도권에서 의무 임대기간 종료와 함께 자동말소되는 수도권의 단기임대와 아파트 장기 매입임대가 총 27만1890가구로 집계했다. 해당 매물 중 일부가 세 부담으로 급매물이 될 수 있다.

그러나 상승세를 누그러뜨리기엔 부족하다는 의견도 있다. 권대중 명지대 부동산학 교수는 “정부가 2017년 12월 임대주택등록 활성화 방안을 내놓은 후, 임대주택 등록만 160만7000여채”라며 “27만가구가 나온다 하더라도 아직 잠겨있는 매물이 더 많다”고 말했다. 성연진 기자

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