기대되는 3기 신도시 사전청약.. 당첨 전략은?

분양하는 아파트 청약에 당첨되는 것 만큼 좋은 내 집 마련수단은 없다. 분양가 규제의 영향으로 주변 시세보다 상당히 싼 값에 집을 살 수 있기 때문이다. 특히 내년 7월부터 시작되는 3기 신도시 아파트의 분양가는 많이 저렴할 것으로 보인다. 상당수 무주택자가 마음이 다급해졌음에도 매수에 나서지 않고 기다리는 이유다.

국토교통부에 따르면 3기 신도시 홈페이지에는 개설 한 달여 만에 100만명 이상이 방문했다. 당연히 청약 경쟁률도 높을 것으로 예측된다. 그러나 청약에서 당첨되는 것은 만만치가 않다. 절반 이상의 물량은 청약 가점으로 당락을 가르는데다, 청약 요건 등도 까다롭기 때문이다. 수요자들은 어떤 당첨 전략을 짜야 유리한 걸까.

① ‘어디에 도전할까’를 먼저 정해야

3일 국토교통부에 따르면 3기 신도시의 사전청약은 내년부터 7월부터 진행된다. 7~8월로 예정된 인천 계양(1100가구)을 시작으로 9~10월엔 남양주 왕숙2(1500가구), 11~12월엔 남양주 왕숙(2400가구)과 부천 대장(2000가구), 고양 창릉(1600가구), 하남 교산(1100가구)의 사전청약이 진행된다.

사전청약에 도전하려는 수요자라면 청약받으려는 지역을 빨리 정하는 것이 핵심이다. 통근거리를 최우선에 둘 것인지, 가격 상승 폭이 커보이는 곳에 도전할지, 아니면 당첨 가능성이 높은 곳을 노릴지를 먼저 정해야 한다.

현재로선 하남 교산 경쟁률이 가장 높을 것으로 예상된다. 하남 교산지구는 하남 미사지구를 북쪽에, 감일지구를 서쪽에 두고 있는데, 신도시 중에서 강남권과 가장 가깝다는 장점이 있다. 직방이 애플리케이션 이용자 1712명에게 3기 신도시 청약 의사 선호 지역을 조사한 결과, 하남 교산을 선호한다는 의견이 전체 25.4%로 1위였다. 이어 남양주 왕숙(18.4%), 고양 창릉(13.7%), 부천 대장(11.2%), 인천 계양(8.6%) 순이었다.

사전청약 공급물량이 많다는 점만 고려하면 남양주(왕숙 2400가구, 왕숙2 1500가구)의 청약 경쟁률이 낮을 것으로 추정된다. 다만 이런 계산으로 남양주 청약을 1순위로 두는 이들이 많을 수 있다. 당첨 가능성만 보고 덤비기도 어려운 것이다.

② 빨리 이사가자

청약하고 싶은 지역을 정했다면 다음 할 일은 해당 지역으로 이사하는 것이다. 당첨 확률을 높이는 가장 확실한 방법이기 때문이다. 3기 신도시 입주자 선정방식을 살펴보면, 남양주·고양·하남 등 경기도의 경우 해당 지역 거주자(30%) 1순위, 경기도 거주자(20%)가 2순위, 서울·인천 거주자(50%)가 3순위에 해당한다.

선순위 청약에서 낙첨하더라도 다음 순위 선정 대상자에 포함되기 때문에 당해 거주자가 무조건 청약에 유리하다. 예를 들어 하남에 거주하는 청약자가 교산신도시에 청약했을 때, 하남시(30%)에서 낙첨되더라도 2순위 경기도(20%)에 포함돼 한 번 더 경쟁하고, 여기서 떨어져도 서울·인천(50%)에 다시 포함된다. 당해 지역 거주자는 총 3번의 경쟁 기회가 생기는 셈이다.

당해 경쟁률은 기타 지역 경쟁률보다 낮을 것으로도 예상된다. 예컨대 지난 7월 분양한 ‘과천 푸르지오 벨라르테’ 전용 74㎡의 당해(과천시) 경쟁률은 37.2대 1이었지만, 기타 경기 경쟁률은 505.2대 1에 달했다. 일단 청약을 넣을 지역에 전·월세로 전입신고를 하는 것이 당첨 확률을 크게 높이는 방법이라는 뜻이다.

의무 거주기간은 지역이나 투기과열지구 여부에 따라 다르며 최대 2년인데, 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하면 당해 지역 거주자로 인정된다. 언뜻 보면 사전청약 직전까지만 이사하면 되는 것 같다. 그러나 변수가 있다. 사전청약일이 다가올수록 임대 물량이 줄고 임대료가 오를 가능성이 커진다.

③ 특별공급을 꼼꼼히 봐야 하는 이유

3기 신도시 사전청약에선 특공으로 공급되는 비율이 85%에 달한다. 일반공급은 15%에 그친다. 요건만 맞다면 특별공급 청약에 도전하는 것이 좋은 이유다. 특별공급에는 신혼부부 특별공급(30%), 생애최초 특별공급(25%), 기관추천 특별공급(15%), 다자녀 특별공급(10%), 노부모 부양 특별공급(5%) 등이 있다.

특별공급을 노리는 30대의 가장 큰 고민은 신혼부부 특공과 생애최초 특공 중 어느 편이 유리한지를 알아야 한다는 점이다. 양쪽에 다 해당되는 경우가 많기 때문이다.

만약 신혼부부 특공과 생애최초 특공 두 가지 모두에 해당하는 수요자라면, 어느 쪽 당첨 확률이 높을지 고민해야 한다. 신혼부부 특공은 가점제로 혼인기간이 짧을수록, 자녀 수가 많을수록 가점이 높아진다. 생애최초 특공은 100% 추첨제다. 두 특공에 해당하는 수요자 가운데 가점이 높은 신혼부부는 신혼부부 특공을, 가점이 낮은 신혼부부는 생애최초 특공을 공략해야 한다.

만약 3기 신도시 사전청약에서 신혼희망타운 물량이 공급되면 20~40대의 셈법이 좀 더 복잡해진다. 신혼희망타운은 애초 신혼부부 특화형 공공주택으로 조성되는 아파트다. 1단계에서 혼인 2년 이내 신혼부부와 예비신혼부부에게 전체 물량의 30%를 우선 공급한다. 2단계 70%에서는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이며 자녀가 많을수록, 무주택기간이 길수록 당첨 확률이 높아진다. 국토부 관계자는 "3기 신도시 사전청약 물량 가운데 일부를 신혼희망타운으로 공급할지 여부는 검토 중"이라고 했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "△혼인 7년 이내 무자녀 가구는 신혼희망타운이나 신혼부부 특공 △혼인 7년 이내 유자녀 가구는 신혼부부 특공 △혼인 2년 이내 부부나 예비신혼부부는 신혼희망타운 △혼인 7년 이상 무주택 가구는 생애최초 특공이 유리하다"면서 "수능 원서를 지원하듯 수요자들이 각자 유리한 청약을 넣어야 한다"고 했다.

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