수도권 '깡통전세 주의보'..'전세가 > 매매가' 아파트 등장

임대차법發 전세난으로 전셋값 계속 올라 매매가 넘어서
"집값 하락 시 깡통전세 확산 우려..전세금보증 등 활용해야"

수도권의 한 아파트 단지 모습.© News1 조태형 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 수도권 일부 지역에서 아파트 전셋값이 매매가를 넘어서는 '깡통전세'(집을 팔아도 전세금을 돌려받기 어려운 상황)가 등장해 관심이 쏠린다. 전세 물량 부족으로 전셋값이 연일 오르는 상황에서 집값이 하락할 경우 깡통전세가 확산할 수 있어 세입자들의 주의가 요구된다.

16일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 경기도 안산시 상록구 '서해아파트' 전용면적 59㎡ 주택형은 지난 3일 2억1000만원에 전세 계약이 체결됐다. 해당 주택형은 7월 말에서 8월 초 2억~2억1000만원에 매매 계약이 체결된 바 있다. 전세가가 매매가를 넘어선 것이다. 아파트 매매가는 7월 이후 마이너스(-)로 돌아섰는데 전셋값은 계속 오르면서 가격 역전이 일어났다.

옆 동네 '푸른마을주공5단지' 전용 59㎡도 이달 12일 전월 최저 매매가(2억원)보다 3000만원 비싼 2억3000만원에 전세 계약이 체결됐다.

다른 지역에서도 비슷한 사례가 발견된다. 경기 용인시 처인구 'e편한세상용인한숲시티3단지' 전용 44㎡는 지난 3일 1억8000만원에 전세 계약됐다. 해당 주택형은 지난달 같은 값에 손바뀜했다. 인근 2단지 전용 84㎡는 매매가 3억원에 이뤄졌는데 전세는 그보다 2000만원 낮은 2억8000만원에 계약됐다.

인천 중구 '영종신명스카이뷰주얼리' 전용 56㎡는 지난달 2억1500만원에 매매됐는데, 현재 전세가는 2억원으로 차이가 1500만원에 불과하다.

현재 수도권 주택 시장은 입주 물량이 줄어드는 가운데, 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 확산하고 있다. 대출 규제가 강화되고, 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘었다. 재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서 전세는 더욱 줄었다.

특히 지난달부터 임대차법이 본격화 화면서 전세시장 불안은 한층 더 심화했다. 전셋값 인상 폭과 임대 기간 설정에 제약이 생긴 집주인들이 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우 전세 물량이 '제로'(0)인 단지가 속출했고 전셋값은 더 올랐다.

© News1 김일환 디자이너

반면 장기간 오름세를 보이던 수도권 집값은 6·17, 7·10 대책의 영향이 본격화되고, 코로나19 장기화로 경기 침체에 대한 우려가 커지자 다주택자·법인 등의 급매물이 나오기 시작하면서 하방압력이 커지고 있다.

KB국민은행 부동산 조사에서 수도권 전세수급지수는 지난주 190.6을 기록해 2015년 9월 이후 5년 만에 최고치를 기록했다. 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표로, 100보다 수치가 높을수록 전세 공급이 부족함을 의미한다.

같은 기간 주택 매도자와 매수자의 많고 적음을 나타내는 수도권 매수우위지수는 82.6을 기록, 지난 6월 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 더 많다는 것이다.

전문가들은 전셋값이 가파르게 오른 상황에서 집값이 본격적인 조정국면에 들어설 경우, 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 확산할 수 있는 만큼 주택 계약 시 신중을 기해야 한다고 조언한다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 국가가 대신 갚아준 보증(대위변제) 액수는 8월 말 기준 3015억원(1516가구)로, 이미 지난 한 해 총액 2836억원(1364가구)을 넘어선 것으로 나타났다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주택시장 불확실성이 커지면서 곳곳에서 깡통전세에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다"며 "전세 계약 체결 시 집주인 대출 여부를 확인하고, 반전세 등으로 보증금을 낮추거나 전세보증금 반환보증보험 등을 활용하는 것을 추천한다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr