'입주단지 = 싼 전세' 공식도 집값 규제가 깼다

임대차 3법으로 전셋값 오르고
집주인 실거주 늘며 매물 품귀
아현·공덕동 등 신규 입주단지
주변 시세보다 1억~2억 높아
저가에 물량 풀리던 시절 옛말

[서울경제] # 이달 입주가 시작되는 서대문구 북아현동의 ‘신촌힐스테이트’. 전용 84㎡의 전세 호가는 7억5,000만원에서 8억원 수준이다. 가장 높은 호가는 8억5,000만원까지 나와 있다. 2년 전 입주한 인근 ‘e편한세상신촌3단지’ 84㎡의 7월 말 전세 실거래가 6억5,000만원보다 1억~2억원 비싼 셈이다. 마포구도 비슷한 상황이다. 곧 입주가 시작되는 공덕동 ‘공덕SK리더스뷰’ 전용 84㎡의 현재 전세 호가는 10억원. 바로 맞은편에 위치한 ‘공덕파크자이’ 전용 84㎡ 전세 매물 호가가 8억5,000만원에서 9억원선이라는 점을 고려하면 1억원 이상 높은 가격이다.

‘신규 입주 대단지=낮은 전세가’ 공식은 이제 옛말이 된 모양새다. 새 아파트가 입주를 시작하면 시세보다 1억~2억원 낮은 전세 물량이 시장에 풀리면서 주변 전셋값이 일시적으로 하락하는 경우가 일반적이었지만 지금은 분위기가 사뭇 다르다. 입주를 앞둔 신축 아파트 단지의 전세 호가가 기존 아파트와 비슷한 수준이거나 오히려 더 높다. ‘임대차 3법’ 후폭풍으로 전세가가 무섭게 오르고 있을 뿐 아니라 세를 놓는 대신 집주인이 실거주하는 경우가 많아지면서 전세 물량 자체가 귀해진 탓이다.

12일 업계에 따르면 곧 입주를 앞둔 아파트 단지들의 전세 가격이 기존 단지보다 높게 형성되는 사례가 증가하고 있다. 이 같은 현상은 서울뿐 아니라 경기도 등 수도권에서도 포착된다.

본지가 조사한 결과 이달 입주가 예정된 하남시 망월동의 ‘힐스테이트미사’ 전용 84㎡의 전세 호가는 5억5,000만원에서 6억원 정도다. 인근에 위치한 기존 단지들의 같은 평형대 전세 실거래가를 살펴보면 이보다 낮다. 같은 동에 위치한 ‘미사강변도시18단지’ 전세의 경우 84㎡가 4억원대 후반에서 5억원대 초반에 거래되고 있고 ‘미사강변파밀리에’의 경우 84㎡가 지난달 말 5억5,000만원에 거래됐다.

통상 신축 단지 아파트 전세가는 인근 시세보다 상대적으로 낮은 가격에 공급돼왔다. 보통 새 아파트는 집주인이 잔금을 치르기 전 세입자를 빨리 구하기 위해 전셋값을 낮추는 게 일반적이다. 이런 전세 매물이 일시에 풀리면서 주변 전세가마저 하향 조정시킨다.

임대차 3법‘이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다.

실제로 지난 2018년 12월 입주한 9,500가구 규모의 송파구 가락동 ‘헬리오시티’가 대표적이다. 헬리오시티가 입주를 시작한 2018년 12월, 해당 단지의 전용 84㎡ 전세 실거래가는 5억원대 후반에서 6억원대 후반 수준이었다. 헬리오시티보다 10년이나 먼저 입주한 신천동 ‘파크리오’의 같은 평형대 전세가는 당시 7억원 대 후반에서 9억원으로, 이보다 2억원가량 높았다. 헬리오시티발 역전세난이라는 말까지 나왔다.

하지만 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 임대차 3법 시행 본격화와 더불어 양도소득세 실거주 요건 강화 등 규제로 전세 매물이 대거 줄어들고 있는 것이다. 한 전문가는 “임대차에 영향을 주는 정책들이 시행되면서 신규로 시장에 진입하는 가구는 점점 더 전세 물건을 구하기 힘들어진다”며 “기존의 전세 물건도 월세로 전환되며 매물이 귀해질 것”이라고 예측했다. /양지윤기자 yang@sedaily.com