"공급 늘면 가격은 하락.. 민간 재건축 활성화해야"

- 부동산 안정 위한 전문가 제언

“주택소유는 惡 아냐… 숫자 함몰된 규제개선 필요”

“거래세 낮춰야 매물잠김 해소”

집값 급등 등 주택시장 불안에도 땜질식 대책과 국민감정에 벗어난 발언으로 정부에 대한 민심 이반이 심각해지는 가운데 전문가들은 부동산 정책의 근본적 대전환을 촉구했다. 수요자가 원하는 곳에 민간 중심의 공급을 늘려 시장을 선순환시키고 국민적 공감대 없는 세제와 규제 중심의 인식 체계 변화도 선행돼야 한다는 지적이다. 5인의 부동산 전문가들로부터 부동산 시장 안정화 방안을 짚어봤다.

◇민간 재건축 활성화로 공급 늘면 집값 내려갈 것 = 전문가들은 수요자들이 원하는 곳에 주택을 공급하는 게 수요·공급 대책의 기본 원리라고 설명했다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 “집값이 비싼데도 수요가 몰리는 도심은 집 자체보다 지역 내 양질의 일자리, 교육환경, 쾌적한 거주환경 때문”이라면서 “공급이 서울 외곽이 아닌 도심이어야 하는 이유”라고 강조했다. 전문가들은 공통으로 ‘민간 재건축 활성화’ 방식을 추천했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “지금은 생각도 못 하지만 2008년, 2012년 강남구의 반포자이와 래미안퍼스티지, 송파구 잠실의 재건축 아파트에 미분양이 발생한 적이 있다”며 “경기침체 영향도 있었지만 공급이 많아졌기 때문”이라고 지적했다. 고 교수는 “(민간 재건축을 활성화하면) 일시적으론 가격이 오르겠지만, 공급이 늘면 가격은 하락하게 돼 있다”고 과열 우려를 일축했다. “공공의 목적만 맞추면 되지, 꼭 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 (재건축을) 맡을 필요는 없다”(김덕례 주택산업연구원 주택정책실장) “회수하는 증가 용적률(최대 70%)을 줄이고 신속히 시범단지를 완성해 롤모델을 내놔야 유인 효과가 있을 것”(함영진 직방 빅데이터랩장) 등 ‘공공 재건축’ 관련 조언도 나왔다.

◇보유세는 높이되 거래세 낮춰야 = 전문가들은 사지도, 보유하지도, 팔지도 못하게 한 부동산 정책은 주거 사다리(월세→전세→내 집 마련)를 붕괴시켜 부동산 시장 혼란을 가중시킬 뿐이라고 비판했다. 전문가들은 “정부 얘기와 달리 취득세·보유세·양도소득세 부담을 합치면 한국은 경제협력개발기구(OECD)국가 중 부동산 관련 조세 부담률이 높은 편”이라고 설명했다. 이에 따라 보유세(재산세+종합부동산세)는 높이되 거래세(취득세, 양도소득세)는 낮춰야 공급 부족 사태가 악화하지 않는다는 게 이들의 공통된 의견이다. 서진형 대한부동산학회장은 “주택에 대한 인식을 ‘소유’에서 ‘이용’으로 바꾸려면 세제도 이에 맞게 수정해야 한다”면서 “이런 인식이 정착된 선진국들은 부동산 조세 비중이 보유세 80%, 거래세 20%인데 비해 한국은 20%, 80%로 정반대”라고 말했다.

◇주택 소유로 선악 따지면 안 돼 = 이분법적 시각, 수요 억제를 위한 규제, 국민 수용성을 고려하지 않은 입법, 숫자에 함몰된 규제 등도 개선해야 할 사항으로 지적됐다. 함 랩장은 “임대인과 임차인, 유주택자와 무주택자는 대척점에 있지 않고 시장의 수요와 공급을 원활히 하는 상호보완적 관계”라며 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)를 가장 우려되는 정책으로 꼽았다.

황혜진 기자 best@munhwa.com

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