임대사업자 '퇴로' 열렸다..세금 회피 매물 풀릴까

4일 서울 여의도 국회에서 열린 제380회국회(임시회) 제8차 본회의에서 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안이 재석 184인 중 찬성 182인, 반대 1인, 기권 1인으로 가결되고 있다. / 사진=이기범 기자 leekb@

정부가 단기 주택임대사업자와 아파트 장기 매입임대사업자 폐지 계획에 따른 세제지원 보완 방안을 내놨다. 정부의 세제혜택 약속을 믿고 임대사업자로 등록했던 집주인들이 갑작스런 제도 폐지로 세금폭탄을 맞게 됐다고 반발한데 따른 보완책이다.

임대의무기간의 절반만 채우면 양도세 중과 대상에서 제외해주고 거주주택에 대한 양도세 비과세도 적용해주기로 했다. 이에 임대사업자 등록이 말소된 후 종부세 부담을 회피하려는 매물들이 일부 시장에 풀릴 것으로 예상된다.

하지만 임대사업자들은 이번 보완책에 정작 10년 장기보유특별공제(장특공제) 혜택과 100% 양도세 면제 등은 결국 사라졌다며 반발하고 있다.

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의무임대기간 못 채워도 양도세 중과 배제

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기재부는 지난 4일 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안이 국회 본회를 통과한 것과 관련해 '임대주택 세제지원 보완조치'를 마련했다며 이같은 내용을 발표했다.

우선 정부는 이번에 폐지한 단기임대(4년)와 아파트 장기 매입임대(8년)에 대해 임대등록기간에 받은 임대소득에 대한 소득·법인세 및 임대주택 보유에 대한 종부세 세제 혜택을 유지해주기로 했다.

아울러 의무 임대기간을 채우기 전 다주택 해소를 위한 주택 매각으로 자진해서 등록을 말소하거나 의무 기간이 만료돼 자동 등록 말소 되는 경우에도 그간 감면 받은 세금을 추징하지 않기로 했다.

자진·자동 등록말소로 인해 의무 임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과 또는 법인세 추과 과세를 하지 않기로 했다. 다만 자진 말소시에는 의무 임대기간의 절반 이상을 채우고 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한해 세제혜택을 받을 수 있다. 그동안은 단기 5년, 장기는 8년에 해당하는 의무임대기간을 채워야만 임대주택에 대해 양도세 중과 적용을 배제해줬다.

이와 더불어 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세도 임대주택 등록 말소 후 5년 내 양도하는 경우에는 인정해주기로 했다. 현행 제도는 단기는 5년, 장기는 8년에 해당하는 의무 임대기간을 채워야만 거주주택 매각 시, 1세대1주택 양도세 비과세를 적용해줬다.

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전문가 "종부세 회피성 매물, 시장에 나올 듯"

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전문가들 사이에서는 양도세 중과 배제 등 이번 보완책으로 다주택자들에게 퇴로가 마련돼 시장에 매물이 나올 것이란 예상이 우세하다. 등록이 말소되면 종부세 합산 배제 대상에서 벗어나기 때문에 전체 임대주택이 종부세 과세 대상이 되는데, 이런 세부담이 결국 시장에 매물을 내놓는 방향으로 이어질 것이라는 얘기다.

김종필 세무사는 "임대사업자 등록 당시 양도세 중과 면제 대상 요건을 갖춘 사람들은 1년 간 양도세 중과 안맞고 벗어날 수 있는 길이 열리면 시장에서 정리하려 할 가능성이 높다"며 "종부세가 모두 합산되면 보유세를 엄청나게 부담해야 하기 때문에 털어내는 쪽을 택할 것"이라고 말했다.

그러나 임대사업자들은 이번 보완책은 "땜질 처방일 뿐"이라며 여전히 원안 유지를 주장하고 있다. 특히 이번 보완책에서 장기보유특별공제 등 중요한 내용이 빠져있다는 불만이 높다.

김 세무사는 "10년 동안 임대해서 장기보유특별공제 70%를 받으려 했던 분들은 이번에 공제율이 50%(8년 임대)로 내려앉게 된다"며 "본인들이 생각했던 구도에서 벗어났으니 불만이 가라앉을 수가 없다"고 설명했다.

(서울=뉴스1) 박지혜 기자 = 6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임, 임대사업자협회 추진위원회, 임대차3법 반대모임 등 3개 단체 회원들이 1일 오후 서울 영등포구 파크원 빌딩 앞에서 열린 정부의 고강도 부동산 규제 정책 반대 집회에서 정부를 규탄하며 신발을 하늘높이 던지고 있다. 정부의 부동산 정책에 반발한 참석자들은 이날 임대차3법에 대해 과도한 사유재산 침해이며 위헌이라고 주장했다. 2020.8.1/뉴스1

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임대사업자 "중요한 내용은 빠진 땜질 처방"

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정부가 주택임대사업자에게 주기로 했던 세제혜택을 대부분 지켜주기로 했지만 장특공제, 100%양도세 감면 혜택 약속은 지키지 않았다. 정부는 2014년 1월부터 8년 이상 임대시 양도세 장특공제 50%, 10년 이상 임대한 경우 70%를 적용키로 했다. 또 2015년에는 한발 더 나가 10년 임대 의무를 채우면 양도세 100% 감면(단 농어촌특별세 20%는 별도부과)을 약속했다.

2014년 등록한 사업자라면 2024년부터, 2015년 등록했다면 2025년부터 파격적인 양도세 혜택을 받을 수 있었지만 아파트 장기 임대가 사라지게 돼 이 같은 혜택을 받을 수 없게 됐다. 아파트 장기임대는 8년이 지나면 자동말소돼 2년을 더 채울 길이 없어졌기 때문이다. 물론 8년 임대시 장특공제 50%는 받을 수 있다.

김 세무사는 "공시가격 6억원 이상 임대주택은 종부세 혜택을 볼 수 없는데도 높은 양도세 혜택을 노리고 등록한 사람도 적지 않았다"며 "정부가 애초에 약속한 세금혜택을 유예기간 없이 의무기간을 채울 기회조차 주지 않은 경우는 보기 드문 사례"라고 지적했다.

성창엽 임대인협의회 추진위원장은 이번 보완책에 대해 "장기보유특별공제 적용시점이 취득 시점인지 임대사업 개시일 기준인지도 확실하게 나와있지 않다"며 "가장 민감한 부분은 빠져있는 땜질식 보완책"이라고 비판했다.

7·10 대책에 언급됐던 임대보증보험에 대해서도 임대사업자에게 너무 가혹하다는 입장이다. 성 위원장은 "비아파트 건물의 경우, 감정평가비만 해도 수백만원이 나오는데 세입자가 바뀔 때마다 임대보증보험에 감평비까지 부담하라고 하면 임대사업자 자체를 유지할 수가 없다"고 설명했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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