[이슈분석] 규제할수록 더 오른다?..임대차3법 이후 폭등한 전셋값

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수

정부가 스무 번 넘게 부동산 대책을 쏟아낼 수밖에 없었던 이유 중 하나는 어떤 대책을 내놔도 시장이 그 규제를 비웃었기 때문입니다. 아무 영향 없이, 오히려 상승 신호로 받아들인 것처럼 규제 이후 가격이 더 올랐죠. 이번에도 마찬가집니다. 온갖 규제와 함께 공급대책까지 발표됐는데, 부동산 시장이 오히려 들썩입니다.

이번엔 전세가 문제입니다. 예전에는 부동산 시장 불안이 서울과 일부 수도권에만 국한된 문제였다면 이제는 전국적으로 비슷한 현상이 나타나고 있습니다. 치솟는 전셋값 이야기, 그리고 이를 해결하기 위해 정부가 또 꺼내들 대책까지 전문가와 짚어보겠습니다.

Q. 원래 집값 얘기를 하면 매매 얘기를 많이 하시는데 요즘은 모여서 전셋값 얘기를 하신다고 합니다. 임대인도 임차인도 온통 전셋값이 관심인데요. 어제(6일) 한국감정원 발표를 보니 많이 올랐습니다. 58주째 오르고 있는데 상승폭도 높은 편인데요?

- 임대차3법에 서울 전셋값 '껑충'…7개월만 최대폭
- 서울 전셋값 0.17% '연중 최고치'…"전세 부족"
- 강동·강남·서초·송파 등 상승 주도…58주째↑
- 계약기간 최대 4년 연장…보증금 최대한 올려받아
- 실거주 요건 강화·저금리 등 전세물건도 품귀
- 전세의 월세 전환 가속화…"세금부담에 월세 전환" 

Q. 그나마도 전세매물은 점점 찾기가 어려워지고 있다고 합니다. 코로나19 영향도 있겠고 아직 이사철이 아니라 비교하기에는 직접 비교하기에는 차이가 있을 수 있지만 평소보다 확실히 전세매물이 없다는 말씀들을 많이 하세요. 거래량도 줄고 있는 추세고요?

- 서울 아파트 전세 계약 9년만에 최소…급격히 위축
- 반전세·월세 계약도 감소…주택 임대시장 전반 축소
- 다세대·연립주택 전월세 계약 감소…2개월 연속↓
- "전세매물 0개"…임대차3법에 신규 세입자 '당황'

Q. 여기에 대형 은행의 전세자금대출도 급증했다고 합니다. 거래량이 줄어드는데 대출은 는다, 이걸 어떻게 해석해야 할까요?

- 대 시중은행 전세대출, 1년새 20조원 증가
- 전세가격 폭등에 대출잔액 순증…거래량은 하락
- 한여름·장마철 등 비수기에도 대출 1.9조 순증
- 규제지역 3억 이상 아파트 매입 시 전세대출 상환
- 시가 9억 초과 주택 보유자 전세대출 보증 제한
- 정부, 강력한 옥죄기에도 전세대출 감소 효과 無
- 전세 물량 부족에 대출 급증…수요·공급 불일치

Q. 당장 전셋값이 오를 것은 어느 정도 예상했던 일이니 임대차 시장 안정을 위해 조금 기다리면 될까요. 아니면 이게 시작일까요?

- 임대차법 시행 후폭풍…수도권 전세소멸 현실화?
- 민주당 "전세→월세 최소화 방안 검토" 뒤늦게 진화
- 꽁꽁 얼어붙은 임대차 시장…때 아닌 '전세 논쟁'
- 전문가 "전면 월세보다 당분간 반전세 늘어날 듯"

Q. 그나마 다행인 것은 집값은 안정세입니다. 그런데 유독 세종과 대전은 오름세인데요. 행정수도 이전 이슈로 호재가 한창인데요. 7월 중에 가장 많이 오른 지역이기도 해요?

- 매매, 관망세 확산 중…세종·대전 등은 급등세
- 전국 아파트 0.13%↑…추격매수 잦아들며 안정세
- 서울권역 공급 대책 예고로 매수심리 전반 위축
- 서울, 0.04% 올라 9주째 오름세…지난주比 동일
- 서울 중저가 단지 위주 상승세…매수세는 둔화
- 세종시, 정부부처 이전 논의로 가격상승 기대감
- 대전, 2호선 트램·혁신도시 등 개발호재 영향
- 7월 아파트값 111개월 만에 최대 0.89%↑

Q. 집값 안정화를 위해 정부가 9억원 이상 고가주택 매매 시 자금출처에 대해 상시조사 하겠다고 밝혔습니다. 이미 서울 아파트 중위가격이 9억원이 넘었는데 9억원 이상 주택을 고가라고 하는 것 자체가 시장과 반하는 것 아니냐는 비판도 있어요?

- 정부, 9억 이상 고가주택 매매 자금출처 상시조사
- 홍남기 "변칙·불법거래 의심시 끝까지 추적·처벌"
- 서울 아파트 중위가격 9억1812만원 '역대 최고'
- 서울 아파트 절반 이상 조사 대상…거래 위축 우려
- 투기과열지구·조정대상지역 자금조달계획서 제출
- 전문가 "9억 넘는 집 워낙 많아…조사 현실성 없어"

Q. 전월세신고제까지 본회의를 통과하면서 임대차 3법이 완성됐습니다. 이로 인한 부작용에 대해 정부·여당도 모르지 않는데 부작용 해결을 위해 계속해서 후속조치가 나오고 있는데요. 그중 하나가 전월세전환율입니다. 현 4%가 너무 높기 때문에 하향 조정할 것으로 보이는데요. 절반 수준인 2% 얘기가 나와요?

- 여당, 전월세 전환율 2%대로 하향 조정 전망
- 전월세전환율, 기준금리+3.5%…현재 4% 전환율
- 민주당 "구체적 수치는 당에서 논의한 적 없어"
- 임대차 3법에 월세 전환 가속 우려…보완책 마련
- 김태년 "전세를 월세로 바꾸는 것도 최소화 방안"

Q. 집주인들은 같은 단지라도 동수와 층수에 따라 다른데 이걸 어떻게 똑같이 맞추냐는 불만이 나옵니다. 게다가 이걸 법제화해서 지키지 않으면 과태료를 물리는 법안도 발의가 됐는데요. 일각에서 시장 왜곡 현상이 일어날 수 있다는 우려가 나오는데요?

- 같은 단지도 전셋값 천차만별…"일괄 규제 곤란"
- 구조·동-호수·리모델링 수준 등에 따라 가격 다양
- 전월세전환율, 시중금리 수준 억제…강제성 논의
- 전월세전환율 이상 월세 시 과태료 법안 발의
- 전월세 전환 시 과하게 올리면 2000만원 과태료
- 전세 이어 월세까지 통제…일부 "반시장법" 비판
- 전환율 일괄 책정시 하자보수·리모델링 소홀 우려

Q. 이나마도 신규계약일 경우에는 해당이 안 돼 전월세 가격 폭등은 막기 힘들 거라는 비판이 나옵니다. 여당 내에서 신규계약에도 전환율을 적용해야 한다는 말이 나와요?

- 전월세전환율, '5%상한'과 같이 신규계약 미적용
- 여당 "신규 계약에도 5% 인상률 상한제 적용"
- 전월세전환율·5%상한, 신규계약에도 적용 움직임

Q. 이번 주택공급 확대 대책으로 패닉바잉은 잠재울 수 있을 거라는 평가가 많습니다. 대신 청약 대기 수요로 전환될 것으로 보이는데요. 앞서 말했든 전월세 가격도 문제지만 청약을 두고 세대 간 갈등 양상이 나타나고 있습니다. 가점제 비율이 높아졌을 땐 청년들과 30대들이 억울하다 했는데 생애최초, 신혼부부, 청년 등 특공을 늘리자 이번엔 중장년층들 사이에서 비판 목소리가 높아요?

- 부동산 정책에 세대갈등 심화…"편 가르기 하나"
- 장기 무주택자 청약 확대로 청년들 기회 축소
- 젊은층 거센 비판에 7·10 대책 특공 비율 확대
- 정부. 한정된 물량에 고심…"여론눈치 보기" 비판
- 중장년 "수십년 무주택자 보다 청년이 급한가" 불만
- 임차인-임대인·유주택자-무주택자 갈등도 폭발
- 전문가 "정책 발표 전 다양한 의견 듣고 논의해야"

Q. 정부, 여당이 6.17 부동산 대책과 7.10 대책과 함께 임대차 3법, 부동산세 3법 등을 연이어 통과시키고 8.4 주택공급 확대 대책 까지 쉼없이 내놓고 있습니다. 조만간 전월세전환율 인하 대책 등 일부 개정안을 또 내놓을 것으로 보이는데요. 부동산 대책, 언제까지 계속될까요?

- 흔들리는 임대차 시장…정부, 보완책 마련 착수
- 잇단 대책에 국민들 '혼란'…정책 신뢰도 '흔들'
- 계속되는 부동산 관련 대책…시장 안정화 언제쯤?  

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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