10만가구 공급대책 나온다지만.. 전세대란 2025년까지는 간다

임대차 3법 통과 여파로 서울과 수도권을 비롯한 상당수 지역에서 전세가 품귀 현상을 빚는 가운데, 당분간은 전세 시장에 숨통이 트이기는 어려울 거라는 우려까지 나오고 있다. 전세 공급에 큰 역할을 하는 입주량이 한동안 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 부동산 업계에서는 정부가 발표할 예정인 공급대책이 최대한 빨리 작동한다고 해도 전세 시장에서는 3기 신도시 입주가 본격적으로 진행되는 2025년 이후나 돼야 공급 부족이 해소될 것이라는 의견이 많다.

3일 국토교통부에 따르면 상반기 기준 전국 주택 인허가실적은 총 18만8848가구로 집계됐다. 2013년 18만263가구 이후 최저치이면서 4년 연속 감소세다. 인허가는 2016년 35만5309가구를 기록한 후 2017년 29만7787가구, 2018년 24만9505가구, 2019년엔 22만6594가구로 감소했다.

통상 업계에서는 인허가로부터 착공과 입주까지 5~6년이 걸리는 것으로 보고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 ‘2014~2015년 인허가 물량이 적었던 게 현재 벌어지는 공급 부족의 원인’이라고 답하는 이유다. 이러한 점을 고려하면 최소 2025년까지는 전국의 주택 공급 물량이 지속해서 줄어들 수밖에 없는 셈이다.

부동산 시장에서는 분양의 경우 매매시장의 주된 공급 요인으로, 2~3년 후 진행되는 입주는 전세시장의 주된 공급 요인으로 보는 경우가 많다. 새 아파트 입주가 시작되면 상당수가 전세와 월세 등 임대 물량으로 풀리기 때문이다.

지역별로는 수도권의 인허가 감소세가 컸다. 올해 상반기 인천의 주택 인허가 실적은 8239가구로 지난해 2만1885가구에 비해 62.4% 줄었다. 서울 인허가 주택 수도 올해 2만5808가구로 지난해 3만7643가구 대비 31.4% 감소했다. 수도권 전체로 넓혀보면 올해 9만9995가구로 10만가구 선이 깨지며 지난해(12만9028가구)에 비해 22.5% 줄었다. 지방도 전년 대비 8.9% 감소했다.

당정은 주택 공급 문제를 해결하기 위한 방안을 마련하고 있다. 정부는 재건축 용적률 상향, 유휴부지 활용 등을 통해 10만가구 안팎을 새로 공급하겠다는 방안을 내놓을 것으로 알려졌다. 전문가들은 3기 신도시 조기 분양 등까지 감안할 때 매매시장에서는 조금 일찍 공급 확충 효과를 누릴 수 있겠지만, 임대차 시장의 어려움은 쉽게 해소되기 어렵다고 보는 경우가 많다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "저금리에 전세 물량은 더 줄어들 수밖에 없는 상황에서 민간택지 분양가상한제로 청약할 때는 5년 거주 의무가 부여되고 임대차 3법까지 시행되는 등 전세시장을 어렵게 하는 여러 요인이 겹쳤다"면서 "새집 입주까지 줄면서 앞으로 상당 기간 전세 물량은 줄고 가격도 강보합을 유지할 것으로 보인다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택 공급이 줄면서 전반적인 전세 물량이 더욱 부족해지고 신규 아파트 가격은 더 올라갈 것"이라며 "전세 물건이 오랜 시간 동안 부족할 것이 예상되는 상황이다 보니 임차인과 임대인 사이의 갈등도 고조되고 있다"고 했다.

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