공급·규제·완화?..변동폭 큰 정책, '서울 내집마련' 어쩌나

서울 공급확대 등 정부신호에도 실수요자 불확실성 '가중'
결국 답은 청약이지만..공급 부족 지속 전망

지난해 11월 인천의 한 아파트 견본주택(모델하우스)에서 관람객들이 아파트 모형을 둘러보고 있다. 2019.11.8/© 뉴스1

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 정부의 규제가 중첩되는 가운데 각종 '공급설'까지 난무하면서 부동산 시장이 혼란에 빠지고 있다. 특히 서울에 내 집 마련을 하고 싶은 실소유자들의 고민이 크다. 전문가들 사이에서는 결국 답은 청약밖에 없지만, 그마저도 쉽지 않아 탈출구가 보이지 않는다는 의견이 주를 이룬다.

22일 업계에 따르면 각종 부동산 커뮤니티에서는 최근 서울 내 주택매입을 고민하는 글들이 올라오고 있다. '지금 아파트를 사는 것이 현명한 것인가요', '향후 정부의 공급확대 방안을 기다려야 하나요' 등 고민의 내용도 다양하다.

문재인 정부는 지금까지 수십여차례의 부동산 대책을 발표하면서 규제를 강화했다. 하지만 한편으로는 주택 공급을 늘리기 위해 정부와 공공기관의 기존 소유 토지를 이용한 개발을 검토하면서 각종 소식이 언론을 통해 보도되고 있다. 이에 따라 다주택자는 물론 실수요자들 역시 주택 매입을 두고 혼란에 빠진 상황이다.

전문가들은 결국 최고의 선택은 '청약'이라고 입을 모은다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 전국 분양예정 물량은 총 24만2110가구(임대 포함한 총가구수 기준)다. 지역별로 수도권에서 13만8873가구, 지방은 10만3237가구가 공급될 예정이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "사실 청약을 통해 내 집 마련을 한다면 가장 좋은 것은 누구나 아는 상황"이라며 "실수요자 중 가점이 높거나 특공에 해당하는 수요자는 인내심을 갖고 계속 청약에 도전하는 것이 낫다"고 말했다.

문제는 청약으로 인한 공급물량이 그리 많지 않다는 것이다. 하반기 공급물량 24만여가구 중 재개발·재건축 조합원을 뺀 일반분양이 얼마나 나올지 예측하기 어렵다. 그 일반분양분을 두고 치열한 경쟁을 펼쳐야 하는 상황이다.

특별공급(특공)에 해당되는 무주택자는 그나마 나은 편이다. 국토교통부는 최근 7·10 대책을 통해 '국민주택'의 생애최초 특공 물량을 기존 20%에서 25%로 확대하고 민영주택에도 생애최초 특공을 신설(15%)하기로 했다. 신혼부부 특공의 경우 소득기준이 도시근로자 월 평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이 140%)로 완화됐다.

하지만 일반공급의 물량이 특공 확대분만큼 줄어들면서 가점제 청약자들의 당첨 합격선은 더욱 올라갈 전망이다. 윤지해 수석연구원은 "서울의 경우 평균 청약경쟁률이 세자릿수를 기록하는 상황"이라며 "청약경쟁률이 현재 시장과 동행지표인 것을 고려하면 역대급 수요 초과 시장"이라고 설명했다.

청약 합격선에 미달하는 수요자들은 기존 주택으로 눈을 돌리겠지만, 서울 내 아파트의 경우 매물잠김 현상이 심화할 것이라는 전망도 나온다. 주택을 여러채 가진 임대사업자들의 혜택이 종료되며 나올 매물 역시 당분간은 기대하기 힘들다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "기존 아파트를 사는 방법밖에는 없는데 서울 내에서 물건이 많이 나올 것 같지 않다"며 "종합부동산세(종부세) 압박 등으로 인해 시장에 나오는 매물이 있겠지만, 실수요자에게 추천하기에는 너무 가격이 높다"고 말했다.

이어 "2017~2018년 정부의 임대사업자 활성화 정책으로 등록한 물건이 8년 장기임대 기간을 마치고 본격적으로 시장에 나오려면 2024년은 돼야 할 것"이라며 "당시 4년 단기임대를 선택한 임대사업자들이 그리 많지 않은 것으로 안다"고 설명했다.

일부 수요자들은 서울 내 연립·다세대·다가구 주택으로 눈을 돌리겠으나, 대부분의 무주택자는 세입자가 되는 것을 선택할 것으로 보인다. 하지만 전세시장이 불안해지면서 결국 경기도권에 자리를 잡는 수요자 역시 늘어날 전망이다.

윤지해 수석연구원은 "저금리 상황에서는 현금보다 부동산 등 실물자산을 확보하는 것이 유리한 것은 맞다"며 "원하는 주택 매물이 나올 때까지 자금을 쥐고 기다리는 수요자들이 늘어나기 때문에 경쟁은 더 치열해질 것"이라고 강조했다.

iron@news1.kr