공공 재건축·재개발 속도 인허가 쥔 서울시도 긍정적 [주택 공급 대책 초읽기]

분양가상한제 제외는 물론
용적률 높이고 층고 제한 풀어
사업성 최대한 끌어올리는 방향

문재인 대통령이 개발제한구역(그린벨트)을 해제하지 않겠다고 밝히면서 서울 주택공급 대책 중 하나로 공공 재건축·재개발 활성화가 유력해지고 있다. 정부는 조합원들의 사업성 악화 우려를 잠재우기 위해 용적률 및 층고제한 완화, 민간택지 분양가상한제 적용 제외 등 다양한 인센티브를 검토 중인 것으로 알려졌다.

20일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 이달 말 발표되는 주택공급대책 방안으로 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 공공 재건축·재개발 활성화에 무게가 실리고 있다.

국토부 관계자는 "서울 내 공공 재건축·재개발을 활성화하기 위해 용적률을 법정 상한보다 높이고 층고제한을 푸는 방안 등이 가능할 것"이라며 "용적률 완화는 당연히 논의해야 하는 사안"이라고 밝혔다.

이와 관련, 인허가권을 쥐고 있는 서울시 역시 당청의 그린벨트 해제 압력에 맞서 정비사업 강화를 내세운 만큼 공공 재건축·재개발 활성화에 일단 긍정적이다.

서울시 관계자는 "(공급대책으로) 공공 재건축·재개발 관련 내용들이 검토되고 있다"며 "다만 아직 구체적으로 결정된 것은 없는 상황"이라고 전했다.

공공 재건축·재개발은 LH와 SH 등 공공기관이 공동 시행사로 참여하는 방식이다. 공공 재개발은 지난 5월 발표된 '수도권 주택공급기반 강화 방안'에 등장했고, 공공 재건축 역시 뒤이은 7·10 부동산대책에 담겼다.

다만 조합은 인허가 절차가 축소돼 사업기간을 단축하고 용도지역·용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 혜택을 받는 대신 조합원분을 제외한 물량의 절반을 공공임대 등으로 풀어야 하기 때문에 사업성 악화가 우려된다. 이를 해소하기 위해 정부는 관련법상 일반주거지역 최대 용적률 300% 제한을 풀어주고 서울시가 정한 층고제한 35층도 높여주는 방안을 검토 중이다.

관건은 이 같은 인센티브가 공공 재건축·재개발에 동의할 만큼 조합원들에게 수익성을 가져다주느냐다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공 재개발·재건축을 할 경우 고급스러운 아파트를 짓기 어렵기 때문에 조합원들이 동의할지 의문"이라며 "현재 공공 재건축지역으로 거론되는 여의도, 반포, 용산 등의 지역은 분양 시 완판이 보장되는 지역인데 굳이 공공 재건축을 진행할 이유가 없다"고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현재 정부가 재건축·재개발을 통해 얻는 수익을 최대한 줄이려는 방향으로 정책을 펴는 상황에서 조합원들을 설득할 만큼 자기부담금을 줄여줄 수 있을지 의문"이라며 "공공 재건축·재개발을 하더라도 용적률과 층고제한 완화가 동시에 진행돼야 효과가 있을 것"이라고 지적했다. 권 교수는 "다만 이 역시 효과는 제한적으로 결국은 일반 재건축·재개발 규제를 완화해야 주택공급의 양과 효율성을 높일 수 있다"고 강조했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

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