[팩트체크]"취득세율 최고 12%, 공제받으니 괜찮다?"

취득세 공제된다지만 합산 稅비용↑
1억 차익, 수익 2000만원도 안 돼
"취득세서 양도 세율만큼만 차감..
주택 구입문턱 확실히 높아진 것"

[이데일리 강신우 기자] “취득세는 양도세 낼 때 어차피 경비처리 되니 부담이 그리 크게 늘지 않아요. 걱정하지 마세요.”

부동산시장 참여자들로 구성된 온라인 한 커뮤니티에 올라온 글이다. 정부가 다주택자한테 최고 12%의 취득세율을 적용해도, 결국 공제를 받기 때문에 양도차익에 따른 수익률에 미치는 영향은 미미하다는 것이다.

한 회원은 예를 들어가며 설명했다. 2주택자가 6억원짜리 아파트 한 채를 더 샀을 때 1년 후 양도시 취득세 최대 7200만원을 모두 경비처리 받아 수익률에는 영향이 없다는 것이다. 일부 회원들도 여기에 동조했다.

과연 그럴까. 부동산세무전문가들의 의견을 들어 취득세를 따져보자.

(자료=국토교통부)

정부는 ‘7·10부동산대책’을 통해 주택 수에 따라 취득세를 8~12%까지 인상하기로 예고했다. 1주택자나 다주택자·법인이 조정대상지역 내에서 시세 6억원짜리 아파트 한 채를 더 샀다면 개정 예정인 취득세 인상안에 따라 취득세 4800만~7200만원까지 내야 한다. 현행 600만원에서 최대 12배가 뛰는 셈이다.

취득세는 필요경비로 인정받아 양도세 계산시, 공제받는 건 사실이다. 하지만 공제률이 모두 똑같은 건 아니다.

본지는 장용훈 한양세무법인 세무사에 의뢰해 조정지역 내 기존 1주택자와 다주택자가 주택을 한 채 더 구입해 단타 투자했을 경우의 양도세 시뮬레이션을 해봤다. 양도차익은 1억원으로 가정했다.

(그래픽= 이미나 기자)

먼저 1주택자 기준 시세 6억원의 주택을 사면 취득세 4800만원(세율 8%)을 내야 한다. 현재는 600만원만 내면 된다. 1년 뒤 집값이 1억원 올라 차익 실현을 위해 매물로 내놨다면 이 다주택자는 양도시(7·10대책이 적용되는 2021년 6월2일부터) 양도소득세(지방세 포함) 3267만원을 내야 한다.

구체적으로 내가 판 가격인 양도가액(7억원)에서 애초 산 가격인 취득가액(6억원)과 취득세 등 필요경비(4800만원)와 기본공제(단독명의 1인 250만원)를 뺀 값이 과세표준(4950만원)이 된다. 필요경비에는 취득세와 각종 수수료(법무·세무·중개료), 인테리어비용 등이다. 대출금 지급 이자나 도배·장판, 싱크대 등 주방기구 구입비는 제외된다.

결국 취득세(4800만원)와 양도세(3267만원) 등을 포함해 총 세금 8067만원을 내는 셈이다. 남은 수익은 2000만원이 채 안 된다.

반면 현행 요율을 적용해보자. 취득세(600만원)에 양도세는 2890만원(기본세율 35% + 2주택자 10% 중과)으로 납부해야 할 세금은 총 3490만원이다. 지방세와 소득세법안이 통과되면 지금보다 보다 2배 이상 세부담이 커지는 셈이다. 3주택자는 같은 조건에서 총 8883만원을 세금으로 내야 한다. 결과적으로 커뮤니티 회원들의 이야기는 틀렸다.

장 세무사는 “필요경비 공제 때문에 취득세 인상이 큰 부담 안되는 것처럼 생각할 수 있지만, 양도세율 자체도 높아져 전체 비용 측면에서는 현행보다 수익률이 크게 줄게 된다”면서 “높은 취득세 부과로 기존 주택 보유자의 추가 주택구매는 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

(자료=국토교통부)

앞서 정부는 7·10대책에서 1주택자의 주택 취득세는 현행대로 1~3%, 2주택자는 8%, 법인과 3주택 이상자는 12%의 세금을 부과하기로 했다. 주택과 입주권의 양도세는 보유기간에 따라 1년 미만 현행 40%→70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율로 단타 투자시 중과했다. 분양권 역시 1년 미만은 70%, 나머지는 60%의 세율을 매기기로 했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)