임대주택등록제 무력화 효과는 있을까.. "투자수요 줄겠지만 매물도 안나올듯"

여당이 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소를 골자로 하는 법안을 발의했다. 다주택 보유와 부동산 가격 폭등의 원인으로 임대주택 등록제를 지목해 손을 보겠다는 것인데, 부동산 업계에서는 법안이 통과되더라도 실제로 집값을 잡을 가능성에 대해서는 회의적으로 보고 있다.

더불어민주당 강병원 의원은 종합부동산세법·조세특례제한법·지방세특례제한법 개정안 등 ‘임대사업 특혜 축소 3법’을 대표 발의했다고 지난 5일 밝혔다. 강 의원은 "임대사업자의 과도한 세제 특혜를 없애기 위해 하는 것이 법안의 핵심"이라고 했다.

정부는 지난 2017년 8·2대책에서 공공성 있는 임대주택을 늘리고, 임대료 세원을 양지(陽地)로 끌어올리고자 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 내놓았다. 이를 위해 임대사업자가 4년 또는 8년 동안 임대료 인상을 직전 계약대비 5% 이내로 제한하고 의무적으로 임대계약갱신을 해야 하는 대신, 지방세 감면·종합부동산세 합산 배제 등의 세제 혜택을 줬다.

이 같은 세제 혜택에 힘입어 임대사업자와 임대주택은 급격히 늘어났다. 강 의원이 밝힌 국토교통부의 통계에 따르면 지난 2018년 6월에 33만명이었던 임대사업자는 지난 5월 52만 3000명으로 20만명 가까이 증가했고, 같은 기간 등록 임대주택 수 역시 115만 가구에서 159만 가구로 2년 새 44만 가구가 늘었다.

공공성 있는 임대주택이 늘어난 것은 무주택자 입장에서 반가운 일이지만, 부작용이 컸다. 세제 혜택이 워낙 많다 보니 투자자들이 이를 활용해 집을 더 사고 그 결과로 집값이 크게 오른 것.

이준구 서울대 명예교수는 자신의 홈페이지에서 "임대사업 등록제가 주택 투기에 꽃길을 깔아주는 역할을 한다"면서 "현행 임대사업등록제 하의 각종 조세 상 특혜를 전면 철폐해야 한다"고 하기도 했다. 그는 특히 6·17 대책이 나온 후에도 임대사업 등록제를 ‘암 덩어리’로 비유하고 "암 덩어리를 그대로 놓아둔 채 항생제 처방을 한다고 해서 달라질 건 아무것도 없다"고 했다.

이같은 비판이 이곳저곳에서 나오자 정부는 지난해 12·16 대책 이후로 취득세와 재산세 혜택을 줄이는 등 단계적으로 세제 혜택을 축소하고 있다.

그럼 효과는 있을까. 강 의원의 발의안이 국회를 통과한다면 임대주택등록에 대한 유인(incentive)은 사실상 없어지게 된다. 투자수요가 줄어드는 효과를 기대할 수 있다. 하지만 다주택자가 매물을 내놓게 하는 효과까지는 기대하기 어렵다는 것이 전문가들의 판단이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강 의원의 발의안이 통과되면 새로 임대주택사업자로 등록할 이유가 하나도 없게 된다"며 "그렇다고 임대 사업자들이 굳이 매물을 내놓지도 않을 것"이라고 했다. 권 교수는 "설령 양도세 중과 등 규제가 강화되더라도 세금보다 부동산 가치가 더 많이 오르는 상황 속에서 ‘소나기만 피해가자’고 판단하는 게 당연한 귀결"이라고 덧붙였다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수도 "법안이 통과되면 신규 임대주택사업자로 등록했을 때 임대료 인상 제한이나 임·대차 계약 갱신 같은 제약은 늘어나지만, 그에 따른 혜택은 없어진다"면서 "임대 등록할 이유가 전혀 없어지는 것"이라고 했다. 그는 또 "다주택 매물을 내놓게 만들기 위해서는 규제로 옭아매기보다는 유예기간을 둔다든지, 매물 처분 시 과태료를 면제시켜준다든지 최소한의 퇴로를 열어줄 방안도 함께 도입해야 한다"고 말했다.

이런 가운데 법안의 소급적용 여부도 논란이 될 것으로 보인다. 법안에는 소급적용 여부가 명시되지 않았다. 강 의원실 관계자는 "법안 논의과정에서 다양한 의견을 수렴하다 보면 법안 내용이 바뀔 수도 있다"면서 "당초 법안을 검토할 때는 기존에 세제 혜택을 받던 사람들의 혜택까지 조정하는 방안을 고려했다"고 했다.

익명을 요구한 부동산 업계 한 전문가는 "소급적용을 하지 않을 시 임대주택 제도는 등록 시점에 따라 혜택이 다른 ‘누더기’ 제도가 되는 것"이라면서 "그렇다고 소급적용을 하면 여론의 반발이 커지는 것은 물론 법리적으로도 큰 논란을 야기할 수 있다"고 말했다.

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