물량 감소로 전셋값 급등.."세입자에 지옥 될수 있다"

<임대차 3법에 가려진 그늘>
계약 기한 제한 없는 獨서도
주요도시 임대 주택 감소 등
순기능보다 역기능이 더 많아

[서울경제] ‘6·17부동산대책’ 이후 전월세시장이 더욱 불안해지면서 슈퍼 여당과 정부가 추진하는 ‘임대차 3법’이 속도를 낼 것으로 보인다. 임대차 3법은 ‘전월세신고제와 전월세상한제, 그리고 계약갱신청구권 도입’ 등을 말하는데 현재 국회에 법안이 계류된 상태다. 부동산 전문가들은 이 법안이 역효과를 키울 수 있다며 우려하고 있다. ‘세입자 천국’을 만들겠다는 선의의 의도와 달리 정반대의 현상이 나타날 수 있다는 것이다.

무엇보다 전세물량 감소와 전셋값 급등이 발생할 가능성이 높다. 계약갱신 청구 시 전셋값을 크게 올리기 어려워지면서 집주인들이 한번에 전세가를 올릴 것으로 예측되기 때문이다. 전세 대신 월세로 돌릴 가능성도 높다. 여기에 각종 규제로 인한 전세물량 감소 또한 전세시장 불안을 부채질하고 있다. 국토교통부는 지난 2018년 9·13대책을 통해 주택에 2년간 실거주해야만 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다. 이에 따라 신축 아파트 입주 때도 생각보다 전세물량이 나오지 않는 상황이다. 입주물량이 대거 몰린 서울 강동구의 전세가가 상승하고 있는 것이 한 예다. 6·17대책에서도 재건축 분양권을 받으려면 2년간 실거주하도록 해 전셋집은 계속해서 줄어들 것으로 전망된다.

당정이 추진하는 임대차 3법의 사례가 된 독일에서도 순기능보다 역기능이 더 많다. 독일은 임대차계약 존속기한에 제한을 두지 않고 계약하는 것이 일반적이다. 임대인이 주택을 사용해야 하거나 건물을 철거 또는 개량할 때 등으로 임차인 퇴거도 제한하고 있다. 임대료는 국가·조합 등에서 정해 일정 가격 이상을 받을 수 없도록 했다.

문제는 세입자의 권리가 커지면서 주요 도시에서는 임대를 하는 집주인 수가 급감한 점이다. 임차인들이 베를린 등 주요 도시에서 ‘셋집’을 구하기 위해서는 ‘취업준비생’ 못지않은 노력을 해야 한다. 집주인에게 자신이 성실하게 월세를 낼 수 있다는 점을 증명해야 한다. 집주인들은 3개월간의 임금과 여권 사본, 은행 신용등급 등을 증명하는 서류는 물론 자기소개서와 면접을 요구하기까지 한다. 면접에서는 전과 여부는 물론 담배를 피우는지, 애완동물을 키우는지, 심지어 결혼 예정자가 있는지 등 개인적이고 상세한 사항들까지 물어본다. 강력한 규제에도 임대료는 급등했다. 독일연방은행에 따르면 지난 10년간 독일 내 주요 7개 도시의 임대료는 57.0% 상승했다. 주택가격이 118.4% 뛴 점도 있지만 베를린·뮌헨 등 독일 주요 도시에서 주택수요가 폭발하며 세입자 간 경쟁이 치열해진 점이 영향을 미쳤다. /권혁준·전희윤기자 awlkwon@sedaily.com