'내집마련' 소박한 꿈에 찬물 뿌린 정부..부동산 양극화 최악

고-저가 아파트 가격배율 7.5배 10년來 최대
자가보유율 60대 77%·40대는 33%에 그쳐
청약 막힌 3040 전세끼고 집마련 '고육책'에
갭투자 몰아 '적폐' 취급 '멀어진 내집'에 좌절
"진작 집부터 샀어야" 규제發 학습효과 늘 것

문재인 정부가 집값을 잡기 위한 21번의 대책을 내놓는 동안, 서울 아파트 중위가격(서울 아파트 전체를 줄을 세웠을 때 중간에 위치한 아파트 가격)은 6억원 대에서 9억원대로 올랐다. 53%에 달하는 상승률이다. 정부는 집값을 끌어올린 주범으로 부동산 단기 차익을 노리는 투기꾼과 강남 고가 주택을 보유한 다주택자를 지목하고 있다. 6·17 대책에서는 수도권에서 전세를 놓고 있는 1주택자도 갭투자 세력으로 서울 집값을 올린 주범에 포함 시켰다. 그러나 시장은 진단부터 틀렸다고 말한다.

▶상위 소득만 ‘내 집’ 늘어…더 커진 주거 양극화= 문 정부는 21번의 부동산 대책을 통해 지속적으로 대출을 줄이고, 세금을 늘렸다. 문제는 소득이 집값 상승을 따라가지 못하면서, 소득 상위 계층이 아니고선 내 집 마련이 어려워졌다는 점이다.

국토교통부가 지난 2일 발표한 ‘주거실태조사’에 따르면, 지난해 상위 소득은 ‘내 집에 사는 비율’이 늘었지만, 나머지 구간에선 줄었다. 주거 점유형태가 ‘자가’인 비율은 상위 소득(월 소득 465만원 이상) 구간에선 76.1%로 전년(75.2%) 대비 상승했다. 반면, 중위소득(월 소득 250만~464만원) 구간에선 60.1%에서 59.6%대로 감소했고, 하위 소득(월 소득 249만원 이하)인 이들도 자가에 거주하는 비율이 지난해 47%대에서 떨어진 46.4%를 기록했다.

양극화를 보여주는 지표는 곳곳에서 나타난다. 6월 KB국민은행 리브온의 월간주택가격동향에 따르면, 이달 고가아파트와 저가아파트의 가격 배율은 2010년 7월 이래 가장 높은 7.5배다. 전국 상위 20%인 5분위 아파트 평균 가격은 8억1635만원으로 처음으로 8억원대를 기록했다. 전월(7억9886만원) 대비론 21.9%나 올랐다. 반면 1분위(하위20%) 아파트 평균 매매가는 1억871만원으로 전월 대비 0.1% 오르는데 그치면서 양극화는 더 심화됐다.

▶ ‘갭 투자’ 내 집 마련인가, 투기인가=소득이 집값을 따라가지 못하면서 3040 세대는 소외됐다. 가장 ‘안전하게’ 내 집 마련에 나서는 것은 청약을 통한 일반분양인데, 4인 가구 청약가점 만점인 69점을 맞으려면 적어도 40대 중반이 돼야 한다. 3인 가구는 아예 당첨이 불가능할 정도로 청약 시장 과열됐다. 부동산114에 따르면 올해 서울 지역에서 분양한 아파트 평균 청약 경쟁률은 99.3대1에 달한다.

여기에 대출 마저 틀어 쥐면서 3040 세대는 당장 입주할 수 없으면 전세보증금을 승계해 집을 살 수 없게 됐다. 정부는 이렇게 사는 것도 단기차익을 노린 ‘갭투자’로 규정하며 ‘적폐’로 몰고 있다.

권대중 명지대 부동산학 교수는 “수도권이나 지방에 버스를 타며 몰려다니는 갭투자 투기꾼은 일부고, 상당수는 내 집 마련을 하려는데 대출이 안되고 모아놓은 현금이 없어 부모집 등에 살며 보증금을 승계해 집을 사는 사람들”이라며 “소득만 모아 집을 살 수 있는 이가 얼마나 되겠냐”고 꼬집었다.

국토부 통계에 따르면, 40대의 자가보유율은 33%로 60대(77%)의 절반 수준이다. 사정이 이렇다보니 ‘하루라도 빨리 내 집을 사자’는 규제 역효과가 학습되고 있다. 단순히 조정대상지역에서 제외돼 거주 의무기간 규제 등을 덜 받는다는 이유 만으로 김포나 파주로 갭투자 수요가 대거 몰리는 현상이 대표적인 사례다.

주택을 사야겠다는 주택보유의식은 지난해 기준 84.1%로 전년(82.5%) 대비 늘면서 10년래 가장 높다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “규제지역 지정 범위를 넓히며 대출가능금액이 줄어드는 것을 경험한 사람들은, 진작에 집부터 샀어야 했다는 후회감이나 상실감이 학습효과로 작용할 가능성이 높다”면서 “집값을 잡겠다는 정부 입장에선 이런 사람이 늘어나 주택수요가 몰리는 것을 우려하는 것”이라고 말했다. 성연진 기자

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