수십억짜리 집 팔고, '세금 폭탄'이라니..

[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'.. 강남 딜레마 ③

[편집자주]서울 도심과 한강이 내려다보이는 105층 전망대의 랜드마크빌딩, 국제회의와 각종 전시회가 열리는 업무·관광지구. 서울시민의 주거안정을 위해 필수적인 도심 공공임대주택단지. 글로벌 서울로의 업그레이드에 필요한 각종 개발 프로젝트가 부동산 규제 정책과 충돌한다. K-콘텐츠, K-바이오로 세계가 주목하는 서울이 글로벌 도시의 반열로 올라서는 중요한 기점에 서 있지만 정작 중요한 경제 불평등 문제를 해결하지 못한다. 가장 심각한 건 부동산 양극화다. 과거를 돌아보면 ‘주거안정’이란 부동산정책 목표를 이루는 데 근본적 변화가 생겨난 건 1990년대 1기 신도시에 이어 2000년대 실거래가 기반 거래체계의 구축이었다. 안정적인 공공임대주택 공급과 신뢰할 만한 통계가 효과적인 부동산정책 수립의 기반이 됐다. 현 정부가 각종 규제로 투기수요를 틀어막을수록 좁은 틈을 뚫고 온갖 불법·편법 거래가 주택시장을 교란한다. 보다 근본적인 문제 해결에 다가가려면 부동산으로 얻는 자본이득의 상한을 낮춰야 한다는 목소리가 힘을 얻는다.

용산은 최근 정부가 집값 안정을 위한 공공주택 공급계획 등을 발표하며 부동산이 꿈틀대기 시작했다. 개발 목적이 집값을 낮추는 데 있음에도 정책효과는 반대로 나타나는 것. 정부는 각종 개발이 진행되는 강남·용산 일대의 토지거래허가구역을 지정, 투기를 금지했지만 규제 전 막차나 예외적용을 이용한 거래가 급증했다. /디자인=김은옥 기자

# 서울 용산구 청파동에서 7년째 전세로 사는 30대 김씨 부부. 얼마 전 오래된 빌라를 덜컥 계약했다. 내집마련은 포기하다시피 살았는데 우연히 지인의 소개로 1억5000만원대 빌라를 매입할 수 있게 됐다. 인근 시세의 3분의1 가격. 이유는 등기가 불가능한 불법 다가구주택이어서다. 건물 전체가 한 명의 소유주로 등록돼 구분등기가 불가능함에도 일대 용산 개발이 호재가 돼 집값이 미친 듯이 오르자 이른바 ‘지분 쪼개기’ 거래를 한 것이다.

부동산 개발 효과 기대로 인한 집값 폭등과 세입자의 주거불안, 부당이득을 얻는 땅 소유주, 불법을 인지하고도 거래에 가담하는 투기자. 김씨 부부의 사례에는 부동산 개발로 인해 발생하는 문제가 다양하게 드러난다.

용산은 최근 정부가 집값 안정을 위한 공공주택 공급계획 등을 발표하며 부동산이 꿈틀대기 시작했다. 개발 목적이 집값을 낮추는 데 있음에도 정책효과는 반대로 나타나는 것. 정부는 각종 개발이 진행되는 강남·용산 일대의 토지거래허가구역을 지정, 투기를 금지했지만 규제 전 막차나 예외적용을 이용한 거래가 급증했다.

집값이 단 며칠 내 수억원씩 뛰고 심지어 단속을 피한 음성적 거래마저 기승을 부린다. 보다 강력한 사후규제가 필요한 상황. 정부는 2018년 시행한 ‘재건축 초과이익환수제’에 이어 재개발의 개발이익 환수도 검토하고 있다.

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허가 없이 집 사면 ‘감옥행’

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앞으로 1년 동안 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 주택이나 상가 등을 사려면 사전에 관할구청의 허가를 받아야 한다. 국토교통부는 6·17부동산대책을 통해 해당 지역에 대한 토지거래허가제를 6월23일부터 1년간 시행한다고 밝혔다.

토지면적이 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 넘으면 거래 전 반드시 허가를 받아야 한다. 허가받지 않고 거래하다 적발되면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 달하는 벌금형을 받을 수 있다. 국토부 실거래가 정보에 따르면 6·17대책이 발표된 이튿날인 6월18일 잠실동 ‘리센츠’ 전용면적 84㎡는 21억원(15층)에 거래됐다. 같은 달 12일 실거래가격이 18억원(17층)이었음을 감안하면 일주일도 안돼 3억원이나 폭등한 셈이다.

정부는 앞서 5월엔 용산정비창 부지와 인근 13개 지역도 토지거래허가구역으로 지정했다. 한강로동 0.51㎢와 한강로동·이촌2동 일대 0.77㎢다. 정부가 5월6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 통해 용산정비창 부지 내 공공주택 8000가구 공급계획을 발표한 후 인근 지역에 집값 과열 움직임이 나타났기 때문이다.

김성보 서울시 주택기획관은 “용산 개발은 집값 안정을 위한 주택 공급이란 공공개발의 성격을 가진 만큼 장기적으론 부동산가격을 하락시킬 것”이라고 전망하며 “강남 글로벌비즈니스센터(GBC), 마이스(MICE) 개발 같은 경우 서울이 글로벌 도시로 성장하기 위해 반드시 필요하지만 집값 불안의 원인이 되기 때문에 보유세와 양도소득세를 통한 세금 환수가 방안이 될 수 있다”고 말했다.

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재개발 초과이익환수제 시행하나

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정부는 2018년 재건축 초과이익환수제를 시행한 데 이어 재개발도 개발이익을 환수하는 방안 도입을 검토하고 있다. 재개발은 재건축에 비해 사업성이 떨어지고 주로 낙후돼 주거환경이 열악한 도시의 주거복지를 위해 추진한다. 개발이익 환수에 대한 저항이 클 수 있다.

국토부는 지난해 12월 ‘개발이익 환수제도의 개선방안 연구용역’ 긴급 입찰을 진행, 용역계약을 체결했다. 이번 연구용역은 당초 6개월간 진행될 계획이었지만 다소 지연돼 조만간 종료될 예정이라고 국토부는 밝혔다. 이후 정책 검토를 거쳐 이르면 내년 개발부담금 환수가 시행될 수 있다.

이번 용역은 ‘도시 및 주거환경정비법’상 도시환경정비사업과 주택재개발사업을 재개발이란 하나의 명칭으로 통합하며 개발이익 환수를 위한 정책을 수립의 기초 조치였다. 도시환경정비사업은 주로 상업·공업지역, 재개발은 주거환경을 개선하기 위해 시행하는데 ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 재개발은 이익 환수 대상이 아니었다.
개발부담금 부과 대상은 택지개발, 산업단지개발, 관광단지조성, 도시개발사업 등이며 개발이익의 20~25%가 부과된다. 하지만 사업 시행자나 땅 소유자에게 거둬들이는 것일 뿐 개발지역 인근의 풍선효과를 막는 데는 한계가 있다는 지적이다.

이런 지적에 대해 정우진 국토부 토지정책과장은 “개발지역엔 개발부담금을 부과하며 인근 지역의 땅값이 올라 시세차익을 얻는 경우엔 양도소득세 부과를 통한 세금 환수 외에 추가로 규제할 수 있는 방안이 현재로선 없고 검토될 가능성도 낮다”고 말했다.

정부가 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세를 지속적으로 강화하는 추세지만 학계를 중심으로 양도소득세 최고세율을 현행 62%에서 80%까지 높여야 한다는 주장도 나온다. 실제 2주택자라도 해도 각종 공제를 적용하면 양도세율은 20% 안팎 수준이다.

경제정의실천시민연합 조사에 따르면 2017년 5월∼2020년 5월 서울 아파트 중위가격은 평균 52% 올랐다. 21억원짜리 아파트를 3년 만에 팔았다고 가정했을 때 시세차익은 7억원이 넘지만 2주택자 양도세는 1억4000만원 정도다.
올 7월 시행되는 재건축 초과이익환수제 역시 조합원의 입장에선 비용부담이 증가한다는 이유로 저항이 심하다.

그럼에도 집값 상승을 고려할 때 지금보다 더 높여야 한다는 논리도 힘을 얻는다. 물가상승률을 감안한 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 조합원 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘는 경우 초과분의 최고 50%를 세금으로 환수하는데 국토부 시뮬레이션 결과 서울 강남 5개 단지의 재건축 부담금은 2억~7억원대다. 서울 집값 상승률 대비 미미한 데다 이익금 납부를 최대 5년 유예할 수 있는 점도 문제로 지적된다.

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