한국은 4주택 보유해야 다주택자?

영국은 2주택자 거래세 최고 15%
한국은 1~3주택자 거래세율 동일
양도세 비과세는 실거주 강화 추세

정부가 17일 3억원 초과 주택을 구입할 경우 전세대출을 회수하는 등의 갭투자 대책을 발표했다. 서울 송파구 잠실동 아파트 단지 일대. 연합뉴스

6·17 대책은 갭투자를 막을 수 있을까. 국토교통부 자료를 보면 지난 1월~5월 노원·도봉·강북·금천·관악·구로 6개 구에서 이뤄진 2주택 이상 다주택자의 주택 거래 중 64.2%는 전세보증금을 승계한 갭투자였다. 무주택자(43%), 1주택자(42.5%)의 갭투자 비중보다 1.5배 많은 수치다. 전세대출 규제로 무주택자와 1주택자의 갭투자를 막아도 다주택자의 갭투자는 지속될 수 있다는 얘기다. 다주택자의 주택 투기를 막는 근본적인 대책이 필요하다는 지적이 나오는 이유다.

영국은 다주택자의 주택 투기를 막기 위해 거래세 강화 정책을 실시했다. 국토연구원이 지난 8일 낸 ‘영국의 부동산 조세정책과 시사점’ 보고서를 보면 영국은 다주택자에 대해 거래세를 중과한다. 실거주가 아닌 임대 목적의 주택 구입 대출이 2008년 이래 40%나 증가한 데 따른 것이다. 영국 정부는 2016년 3월 2주택 이상 다주택자의 거래세를 1주택자보다 3%p 높였다. 150만 파운드(약 22억6천만원)를 초과하는 주택의 경우 다주택자 거래세율은 15%에 달한다. 한국은 1~3주택 거래세율이 3%로 동일하고 4주택부터 4%를 적용한다. 150만 파운드(약 22억6천만원) 초과 주택을 구매할 때 영국 2주택자의 거래세(3억7500만원)는 1주택자(2억7100만원)보다 1억원이 많다. 한국은 1주택자나 2주택자나 거래세(7910만원)가 똑같다.

출처: 국토연구원, 영국의 부동산 조세정책과 시사점, 2020.6 ※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

영국이 최고 7%였던 거래세율을 2018년 10월부터 15%로 두 배 이상 올린 것도 주목할 만하다. 한국의 초고가주택 기준과 유사한 100만 파운드(약 15억원) 상당의 주택 거래세율은 기존 5%(약 7500만원)에서 10%(약 1억5000만원)로 올랐다. 한국은 같은 조건에서 3%(5250만원)를 적용받는다. 거래 자체에 드는 비용이 시세 차익을 압도할 정도로 높은 것이다. 국토연구원은 “영국은 고가 주택 거래세율 인상 및 다주택자 거래세 중과제도를 통해 주택 가격 급등에 대응했다”고 밝혔다. 실제 2016년 상반기까지 8% 상승했던 주택 가격 상승률은 2016년과 2018년 거래세 강화 정책 이후 조정기에 진입해 2019년 0% 수준으로 떨어졌다.

싱가포르는 1주택자 거래세율이 0%다. 대신 2주택자 이상의 거래세율은 강화되고 있다. 2013년까지는 2주택 0%, 3주택 이상이 3%를 적용받았으나 2018년 6월부터는 2주택은 12%, 3주택은 15%의 세율을 적용받는다.

양도세는 실거주 요건이나 보유 기간을 강화하는 게 국제적인 흐름이다. 영국은 양도세 비과세 대상이 되려면 단순히 주택을 ‘보유’하고 있으면 안 되고 보유 기간 내내 ‘실거주’해야 한다. 우리나라도 지난해 12·16 대책에서는 소득세법을 개정해 1주택자라 하더라도 양도세 장기보유특별공제에 실거주 요건을 부과한다는 계획을 밝힌 바 있다. 과거엔 10년 ‘보유’만 해도 양도세의 80%까지 공제받을 수 있었지만, 소득세법이 개정되면 2021년 1월부터 양도하는 주택은 10년 보유(연간 4%)+10년 거주(연간 4%) 조건을 충족해야 80% 공제를 받을 수 있다.

프랑스는 양도세율이 최고 42%(기본 세율 19%+사회보장세 17%+시세 차익 5만 유로 이상 최고 6%)로 한국과 동일하다. 영국처럼 실거주를 따지지는 않지만 6년 이상 보유했을 때 양도세 공제 혜택이 있다. 한국은 3년부터 공제를 받는다. 진명선 기자 torani@hani.co.kr

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