국토부 "유주택자, 대치·잠실로 이사하려면 이유 대라"

토지거래허가구역 관련 가이드라인 제시
임대 기간 3개월 이하 남은 경우 전세 끼고 매입 가능
실제 거주·영업 조건으로 상가·주택 부분 임대는 가능
유주택자는 허가구역 내 주택 매입 시 '거주해야 할 사유' 밝혀야
서울과 인근 지역 유주택자는 기존 주택 매각·임대 해야

23일부터 토지거래허가제가 실시되는 서울 송파구 잠실동 일대. [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 이춘희 기자] 국토교통부가 서울 용산구에 이어 강남·송파를 토지거래허가구역으로 지정하면서 불거진 각종 난제에 대해 가이드라인을 제시했다. 임차인이 살고 있는 주택은 3달 내 계약 종료, 상가의 경우 일부 공간을 임대인이 쓰는 조건 등을 충족시키면 거래가 허가된다는 설명이다. 또 다른 지역에 주택을 보유한 경우 허가구역 내 주택을 사기 위해서는 해당 지역에 '살아야 하는 이유'를 제시해야 한다.

국토교통부는 23일 '강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정 관련 Q&A'를 통해 그간 제기된 의문점에 대해 설명했다. 서울시의 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 4개 동에 대한 토지거래허가구역 지정이 이날부터 발효됨에 따른 것이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 기준 면적을 넘는 토지뿐만 아니라 토지 지분을 가진 주택과 상가 등은 모두 거래 시 관할 기초자치단체장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받지 않은 거래를 할 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 상당하는 벌금형에 처해질 수 있다. 또 허가를 받더라도 일정 기간 동안 목적에 맞는 용도로 주인이 직접 실거주하거나 실제 영업을 해야 한다.

해당 지역에서 주택을 살 경우 거래 후 2년 간 반드시 실거주해야 한다는 사실이 전해지며 강남·송파 일대에서는 세를 끼고 주택을 구입하는 이른바 '갭투자'가 앞으로 봉쇄될 것을 우려한 수요자들의 주택 매입이 대책 발표 당일부터 어제까지 이어진 것으로 알려졌다.

하지만 이에 대해 국토부는 임차 기간이 남은 주택 매입을 원천 봉쇄하는 것은 아니라는 입장을 밝혔다. 실제 소유권이 이전돼 토지를 취득하는 데까지 2~3개월가량이 걸리는 만큼 소유권 이전 이전에 임대차 계약이 끝날 경우 실거주가 이뤄질 수 있다는 판단이다.

이에 국토부는 토지거래허가 시 제출하는 토지이용계획서 상의 잔금 납부일이 2~3개월 내이고, 신청인이 해당일까지 임대차계약이 만료됨을 객관적으로 소명할 경우 허가가 이뤄질 수 있다고 설명했다.

국토부는 상가 역시 구입 후 임대를 막는 것은 아니라는 입장이다. 현재 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 상에도 임대수익 확보가 주 목적이 되는 제1·2종 근린생활시설에 한해 해당 건축물을 실제 사용하는 경우에 한해 일부 시설의 임대를 허용하고 있다는 것이다.

다만 소유주의 영업공간과 임대를 주는 공간이 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하며 허가 신청 시 구체적인 임대 계획을 작성·제출해야 한다고 덧붙였다.

이러한 원칙은 주택에도 동일하게 적용돼 단독주택 또는 공동주택의 경우에도 소유주가 실거주할 경우 남는 일부 공간에 대해서는 임대 목적 활용이 가능하다고 국토부는 설명했다. 단 이러한 제도가 악용될 수 있는 점을 감안해 추후 이용실태 조사 등을 펼칠 계획이라고도 밝혔다.

한편 앞으로 다른 지역에 이미 집이 있는 경우 대치·잠실 등으로 이사를 위해서는 '해당 지역에 거주해야 하는 사유'를 제시해야 한다. 국토부는 유주택자의 경우 신규 주택 취득을 위한 토지거래계약허가 신청 시 거주해야 하는 사유 또는 추가 취득해야만 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명해야 허가가 가능하다는 입장을 밝혔다. 특히 서울과 경기 성남시 등 인접 지역 거주 유주택자는 여기에 더해 기존 주택을 매매 또는 임대하겠다는 계획서를 내도록 했다.

국토부는 토지거래허가를 피해갈 '묘수'로 제기됐던 공동명의 취득에 대해서는 차단할 계획이다. 현재 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다. 만약 주택의 대지지분이 30㎡이더라도 부부가 절반씩 공동명의로 취득할 경우 대지지분이 15㎡가 되는 만큼 현재 거래허가 기준인 대지지분 18㎡를 밑돌아 허가 없이도 거래가 가능하다는 주장이 나온 배경이다.

하지만 국토부는 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하더라도 동일인의 취득으로 간주해 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 여부를 판단할 방침이다. 이 경우 30㎡ 대지지분 주택을 절반씩 나눠 거래하더라도 총 면적이 18㎡를 넘기 때문에 토지거래허가대상이 된다.

반면 토지거래허가구역 내의 주택이라 하더라도 실거주 의무에서 제외되는 주택도 있는 것으로 알려졌다. 분양을 통해 공급되는 아파트의 경우 토지거래허가대상이 아닌만큼 2년 간의 실거주 의무 대상에서도 제외된다는 것이다. 국토부 관계자는 이러한 신규 주택의 경우 "자유로운 전세계약 체결이 가능하다"고 말했다.

21일 서울 송파구 잠실동의 한 부동산 중개업소애 급매물들이 붙어 있다. [이미지출처=연합뉴스]

국토부 관계자는 "토지거래허가구역 발표 이후 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토해 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인"하고 허가 회피 목적의 계약일 허위작성 등에 대해서도 집중적으로 들여다보겠다고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr