이미 5억짜리 집 있는 1주택자는 "전세대출 OK"

강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

"시가 5억원짜리 아파트를 보유하면서 전세대출도 받았는데 그럼 이미 받은 전세대출은 즉시 회수되나요? 아니면 만기 때 연장이 안 되나요?"(1주택 보유자)

정부가 시가 3억원 초과 주택을 구입한 1주택자에 대해 전세대출을 제한하는 내용의 '갭투자' 방지 대책을 내놓자 혼란이 가중되고 있다. 시가 3억원을 넘는 아파트를 보유한 사람은 앞으로 전세대출을 못 받는 것일까.

정답은 "받을 수 있다"다. 이번 대책은 12·16 대책 때와 달리 '보유'가 아닌 '구입'이 기준이기 때문이다.

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3억 초과 9억 이하 1주택 보유자 전세대출 "헷갈려"…보유자는 OK, 구입자는 NO

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18일 정부 관계부처 등에 따르면 정부가 어제(17일) 내놓은 6·17 부동산 대책 중 갭투를 막기 위한 전세대출 보증 제한 규제를 두고 혼선이 빚어지고 있다.

규제 내용은 이렇다. '서울·대전 등 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규 구입시 전세대출 보증을 제한하고 전세대출을 받은 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수한다'는 것이다.

이는 보증기관의 내규가 개정되는 내달 전세대출 신규 신청분 부터 적용된다.

핵심은 '주택 보유'가 아닌 '주택 구입'이 기준이라는 것이다. 내달 새로운 규제가 시행된 이후 시가 3억원 초과 주택을 구입한 경우에만 전세대출 제한을 받거나 제도 시행전 받은 전세대출 만기연장이 안되는 것이다. 제도 시행후 전세대출을 받았고 이후 3억원 초과 주택을 매입했았다면 전세대출이 회수된다.

현시점 기준으로 이미 시가 3억원 초과 9억원 이하 주택을 보유한 사람이라면 종전과 마찬가지로 전세대출을 새로 받는 것이 가능하고 기존 전세대출 만기 연장도 자유롭게 할 수 있다. 예컨대 서울 강북에 4억원짜리 아파트 한 채를 보유한 사람은 종전과 같이 전세대출을 신규로 받을 수 있다. 이 아파트를 보유한 사람이 기존에 전세대출을 받았다면 역시 전세 만기 연장도 가능하다.

이는 '주택 보유' 기준으로 전세대출을 규제했던 12·16 대책과 가장 크게 다른점이다. 12·16 대책 때는 시가 9억원 초과 아파트를 보유한 사람이 1월 이후(제도시행일)부터 전세대출이 제한됐고 기존 전세대출은 만기연장이 안 됐다. 신규로 주택을 구입한 사람만이 아닌, 제도시행 전 주택을 갖고 있는 사람도 전세대출 제한을 받았던 것이다.

기존 전세대출 회수에도 예외 조항이 있다. 제도 시행 후 전세대출을 받은 사람이 시가 3억원 이상 집을 구매한 경우 전세대출이 즉시 회수돼야 하지만 만약 매입한 아파트에 기존 세입자의 전세기간이 남아 있다면 해당 기간에는 회수규제가 유예 된다. 정상적인 '주거 사다리' 이용은 유지하기 위해서다.

물론 6·17 대책에 따라 전세대출 한도는 종전 최대 5억원에서 2억원으로 모두 줄어든다. "서민 실수요자 피해" 지적이 많지만 1주택자가 아닌 무주택자는 이번 제도 변경 대상이 아니다.

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기준 보유→구입 이유? "앞으로 중저가는 갭투자 말라" 뜻

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공적 보증 기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)는 내규 반영 후 7월부터 시행하며, 사적 보증기관인 SGI서울보증은 아직 제도 시행 시기나 구체적인 기준은 정해지지 않았다. 민간 기관인 만큼 공적 보증과 기준이 완전히 동일하지 않을 수 있으나 금융위는 가급적 같은 기준으로 적용할 것으로 요청했다.

12·16 대책과 달리 6·17 대책에선 '구입' 기준으로만 규제를 제한했는데 "과거는 어쩔수 없으나 앞으로 중저가 아파트를 이용한 갭투자를 하지 말라"는 의미로 해석될 수 있다. 이미 3억원 초과 9억원 이하 주택을 보유한 사람은 여전히 갭투자를 할 수 있는 셈이다. 정부가 서민 실수요자 피해를 막기 위해 제한적으로 규제를 적용한 것이다.

한편 최근 보증금을 승계한 갭투자 비중은 지속적으로 늘고 있다. 서울은 1월 48.4%에서 52.4%로 늘었고 강남4구는 57.5%에서 72.7%로 급증했다.

특히 주요 서민·중산층 거주 지역인 서울 강북의 노원·도봉·강북·금천·구로·관악구 소재 주요 24개 단지의 1월∼5월 거래 분석 결과, 보증금 승계비율이 무주택자는 43%였다. 1주택자와 다주택자는 각각 42.5%, 다주택자 64.2%에 달했다. 다주택자의 매매 거래 건수 10건 중 6~7건은 갭투자였다. 올 들어 강북 '노도강' '금관구' 지역 중저가 아파트값을 끌어 올린 주범이 '갭투자'라는 사실이 확인된 셈이다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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