풍선효과 잡겠다고..중산층 실수요 아파트까지 구입 막나

규제 타깃된 6억~9억 아파트
고가아파트 핀셋규제 실패하자
LTV규제 6억이상으로 강화
양도세감면 거주기간 늘리고
갭투자 막기 위한 대출 규제도
목동發 재건축에 집값 들썩여
재건축 안전진단 강화할수도

정부가 17일 발표하는 21번째 부동산 대책에서 시세 6억~9억원인 아파트가 주요 타깃으로 떠올랐다.

그동안 서민층 아파트로 분류해 건드리지 않았던 이 가격대 아파트에 '규제 칼날'을 본격적으로 들이댈 가능성이 높아진 셈이다. 전문가들은 중저가 아파트를 중심으로 집값이 상승하는 이른바 '풍선효과'를 잡기 위해 정부가 초강수를 꺼내는 것으로 해석하고 있다.

그동안 부동산시장에선 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 6억~9억원인 소형 아파트로 '갭투자' 등 주택 투자가 몰린다는 지적이 많았다. 그러나 일각에선 정부 규제가 전방위로 확대되면 서민들이 '갈아타기' 기회를 봉쇄당하는 등 큰 피해를 입을 위험이 높다는 우려도 나온다.

정부는 부동산시장에 대한 유동성 유입 차단을 목표로 경기 전 지역을 조정대상지역으로 설정하고, 수원 영통·권선, 구리 등으로 투기과열지구 확대 방안을 내놓을 전망이다. 여기에 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 기준 가격을 현재 9억원에서 6억원 혹은 6억∼9억원 사이로 설정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울 지역(투기과열지구)에서 현재 9억원을 초과하는 집을 살 때 대출은 20%, 9억원 이하는 40% 가능하다.

부동산 대책에는 6억원 이상 주택에 대한 전세대출 규제가 포함될 것으로 보인다. 중저가 주택 가격 상승 주요 원인이 '갭투자' 때문이라는 정부 인식에 따른 것이다. 갭투자 차단을 목적으로 한 전세대출 규제는 지난해 10·1 대책과 12·16 대책에서 다룬 바 있다. 이 같은 점을 고려하면 정부는 전세대출을 받는 사람 자격 요건이나 한도에 제한을 두는 방안을 내놓을 가능성이 있다. 전세대출을 회수하는 주택 가격 기준을 현행 시가 9억원에서 6억원대로 낮추는 방안이 유력하게 검토된다.

전세대출 한도를 축소하는 정책이 나올 수도 있다. 현재 정책기관의 전세보증은 개인별 최대 한도가 2억2200만원으로 임차보증금 대비 80%까지 대출받을 수 있다.

SGI서울보증보험 전세보증은 임차보증금 대비 80%까지 대출을 받는 것은 정책기관 보증과 동일하지만 최대 한도는 5억원(지방은 3억원)이다. 지역에 따라 한도를 차등적으로 두는 방안도 있을 수 있다. 시세 9억원 초과 고가 아파트를 타깃으로 한 12·16 핀셋 대책이 발표된 직후 가격 상승세는 8억~9억원대 아파트가 주도했다. 하지만 상승세는 최근 들어 6억원대, 4억원대 등 아래 가격대로 확산되며 서민층 주거 부담이 갈수록 커지는 모습이다.

KB부동산 '5분위 평균 아파트값' 조사에 따르면 8억원대 아파트가 포함된 3분위(상위 40~60%) 아파트 평균 가격은 지난해 12월 7억5913만원에서 올해 5월 8억1294만원으로 7.1% 뛰었다. 아래 구간인 2분위(상위 60~80%) 평균 가격도 같은 기간 5억8897만원에서 6억3773만원으로 7.6% 상승했다. 잠잠하던 1분위 아파트(상위 80~100%)도 3월부터 가격이 본격적으로 뛰기 시작하며 6개월 만에 7.4% 상승했다. 반면 정부 규제가 집중된 15억원 초과 아파트가 포함된 5분위(상위 0~20%) 아파트 평균 가격은 같은 기간 17억6158만원에서 18억320만원으로 2.4% 오르는 데 그쳤다.

최근 집값 상승세가 심했던 지역을 따져봐도 비슷한 경향을 확인할 수 있다. 작년 말 이후 '강남 3구(강남·서초·송파구)'나 '마용성(마포·용산·성동구)' 지역보다 중저가 소형 아파트가 있는 '노도강(노원·도봉·강북구)' 등 서울 외곽 지역 오름폭이 컸다. 부동산 114에 따르면 연초 이후 올해 5월까지 노원구 소형 아파트값은 평균 6.8% 상승했다. 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3% 상승했다. 비규제 지역 중에선 군포(8.90%) 안산(8.49%) 오산(8.02%) 시흥(6.32%) 인천(5.41%) 등이 같은 기간 수도권 아파트 가격 평균 상승률(3.43%) 대비 1.5배 이상 높은 상승률을 기록했다.

정부가 초강력 대책을 예고하면서 일시적으로는 풍선효과를 줄일 수 있다는 전망이 나오지만 근본적인 대책으로는 한계가 있다는 의견이 지배적이다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화는 부동산시장에 대한 유동성 유입을 줄이지만 투기수요뿐만 아니라 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회까지 박탈하는 문제가 발생한다.

국토교통부 등에 따르면 이번 대책에는 재건축 안전진단 요건을 강화하는 방안도 검토 중이다.

최근 서울 양천구 목동 6단지가 재건축 정밀안전진단을 통과하면서 서울 주택가격을 다시 자극할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다. 정부는 정밀안전진단과 관련해 공공의 적정성 평가를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 재건축 안전진단 연한을 현행 30년에서 40년으로 연장하는 방안도 포함될 가능성까지 조심스레 흘러나오고 있다.

전문가들은 정부가 초강수 규제를 내놓으면 현금이 부족한 실수요자들이 집을 사기 더욱 어려워진다고 지적했다. 오히려 '현금 부자'들이 매입하기 쉬운 환경이 만들어진다는 것이다. 서울 등 좋은 입지에 공급이 여전히 부족한 상황에서 규제를 피해 또 다른 부작용이 이전 규제책 발표 때보다 더 빨리 나타날 가능성도 언급된다.

[최승진 기자 / 손동우 기자 / 문재용 기자]

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