[팩트체크]6월 주담대 전면금지..'바젤3 괴담' 진실은

바젤3 시행되면 주담대 전면금지?
유튜버들 '허풍'에 벌벌 떠는 시장
금감원 "바젤3, 대출규제와는 무관"
입주자공고문 의혹도 엉터리 분석

[이데일리 강신우 기자]“바젤3 시행되면 아파트 집단대출 안된다고요?”

재테크분야 유명 유튜버와 온라인 부동산커뮤니티 사이에서는 ‘바젤3’발(發) 주의보가 엄습하면서 부동산시장에 공포심이 커지고 있다. 이른바 ‘바젤3 대출금지설’이다. 오는 6월부터 바젤3가 시행되면 9억원 이하 아파트를 분양받을 때도 집단(중도금) 대출이 안 나올 수도 있기 때문에 자칫 잘못했다가는 계약금(분양대금의 10~20%)을 날릴 수 있다는 게 요지다. 더욱이 바젤3로 집값 폭락이 시작될 것이라며 자극적인 소재로 활용하는 경우가 허다하다.

(사진=연합뉴스)

현행 대출규제를 보면 주택담보대출은 시세 15억원을 넘는 주택에 한해 대출이 전면 금지된다. 다만 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역에 따라 주택담보대출비율(LTV)에 차이가 있는데 투기지역과 투기과열지역 내 9억원 이하에는 40%, 9억원 초과는 20%가 적용된다. 조정대상지역 내에선 각각 50%, 30%가 적용된다.

분양아파트 대상 중도금 대출은 규제지역 종류와 상관없이 분양가 9억원 이하 주택에만 허용된다. 9억원 이상 고가주택에는 중도금 대출이 안 된다. 이를테면 투기과열지역인 서울에서 9억짜리 아파트를 분양받을 때 중도금 대출 3억6000만원을 받을 수 있지만 9억 이상 아파트를 분양받으면 한 푼도 대출받지 못한다.

‘바젤3 대출금지설’은 이 같은 대출규제 외에도 바젤3 시행으로 개별 은행이 자체적으로 중도금 대출을 안 할 수도 있다는 얘기다.

DMC리버시티 자이 입주자모집공고문.(사진=GS건설)

여기에 한 유튜버는 최근 분양에 들어간 덕은지구 DMC리버시티 자이 입주자모집 공고문을 유심히 봐야한다고 강조했다. 문구에는 “금융권의 중도금 집단대출규제로 인해 중도금 대출이 현재 불투명한 상황이며 중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 중도금을 납부해야 함을 알려드립니다”라고 적혀있다. 이 유튜버는 이에 대해 “이 아파트를 분양받으면 바젤3 때문에 중도금 대출이 안 나올 수도 있다”고 했다.

정말 그럴까? 금융 및 부동산 전문가들은 “선무당이 사람 잡는 격”이라고 잘라 말했다. ‘괴담’일 뿐 절대 믿어서는 안 될 정보라는 얘기다.

먼저 바젤3와 관련해 금융감독원 관계자는 “바젤3는 대출규제가 아니라 대출이 취급된 것을 가지고 분기 말에 은행의 자기자본비율(BIS)을 산출할 때 위험가중치를 얼마나 둘지 결정하는 것”이라며 “부동산대출규제는 지난 12·16대책처럼 따로 정책이 나와야 비로소 규제할 수 있기 때문에 바젤3와는 관련이 없다”고 했다.

BIS는 국제결제은행이 정한 은행의 위험자산 대비 자기자본비율이다. 국제적 기준에 따라 각 은행은 최소 8% 이상의 자기자본을 유지해야 한다. 은행이 도산 위험에 빠져도 최소 8%의 자기자본이 있어야 위기상황에 대처할 수 있기 때문이다. 산출공식은 BIS = (자기자본/위험가중자산)x100>8%다.

통상 BIS비율을 높이기 위해서는 위험자산을 줄이거나 자기자본을 늘려야 하는데 위험자산을 갑자기 줄이는 것은 불가능하기 때문에 자기자본을 늘려 BIS비율을 맞추는 식이다.

이번 바젤3 최종안은 중소기업 대출의 위험가중치와 일부 기업대출의 부도시 손실률(무담보대출 45%→40%, 부동산담보대출 35%→20%)을 낮추는 내용을 담고 있다. 바젤3가 시행되면 기업대출에 대한 은행의 자본규제 준수 부담이 경감돼 기업 자금공급이 확대될 전망이다.

금융위원회가 지난 3월30일 발표한 바젤3 최종안 보도자료 요약문.(자료=금융위원회)

금감원 관계자는 “이번 바젤3는 예를 들자면 가계대출에 대해서는 위험 가중치를 이전과 동일하게 35%를 적용하고 있고 기업대출만 기존 100%이던 것을 80%로 줄인 것으로 이 때문에 기업신용대출에 대한 위험 가중치가 줄어 대출 유인이 기업에 많아지지 않겠느냐고 추정하는 것일뿐”이라며 “가계대출과는 전혀 무관하며 가계대출 또한 주담대는 집을 담보로 하기 때문에 신용으로 하는 기업대출보다 위험 수준이 낮다”고 했다.

지난 1월 분양한 LH 공공분양주택 입주자모집공고문.(사진=LH)

DMC리버시티 자이 입주공고문에 적힌 문구 역시 이번 바젤3와는 전혀 관련이 없다. ‘대출불가 안내글’은 이미 부동산대출규제가 시행되고 있기 때문에 이에 유의하라는 의미에서 표기한 것이며 DMC리버시티 자이 뿐만 아니라 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양 아파트 입주공고문에도 같은 내용의 글을 찾아볼 수 있다. 또한 이 문구는 지난 2016년 정부가 가계부채 관리방안을 발표하며 집단대출 규제를 강화하면서부터 LH와 민간시행사에서 선택적으로 입주공고문에 넣고 있다.

LH관계자는 “입주자 공고문은 현재 부동산 정책을 반영, 회사 차원에서 분양담당총괄부서에서 관리하고 있고 해당 분양지역별 실정에 맞게 각 담당자가 수정해서 사용하는 형태”라며 “이번 바젤3 시행을 염두에 두고 새롭게 표기한 내용은 아니다”라고 했다. GS건설 관계자도 “DMC리버시티 자이에 넣은 문구는 바젤3와 관련이 없으며 개인신용도와 주택유무 등 개인에 따라 집단 대출 한도나 가능 여부에 차이가 있을 수 있다는 일반적인 내용”이라고 했다.

금융위원회 관계자는 “온라인상에 떠도는 영상이나 글은 바젤3와 관련이 없는 내용이거나 억지스럽게 끼워 넣은 듯한 내용으로 사실이 아니며 이 같은 정보가 부동산시장 등에 혼란을 초래할 수 있기 때문에 팩트가 맞는 지 꼭 확인하는 등 유의해야 한다”고 했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)