시세대비 분양가 가장 낮은 10 곳 중 8곳이 강남[분양가통제 3년의 그늘②]

-"강남은 더 싸게 강북은 더 비싸게"
-분양가 통제 통한 부동산 시장 규제 나서
-청약 광풍, 조합원과의 형평성 논란 불러와

지난달 입주를 시작한 서초구의 반포센트럴자이 전경. 2017년 당시 3.3㎡ 당 분양가는 4391만원으로, 강남 3구 분양 아파트 가운데 유일하게 해당 지자체 평균 시세보다 높이 책정됐다. 그러나 3년이 지나 입주 이후 현재 호가는 그보다 배가 높다. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=성연진·양대근·민상식 기자] 최근 3년 간 서울 지역에서 분양 보증 발급을 받은 87개 단지 가운데 3.3㎡당 분양가가 해당 자치구 시세 대비 1000만원 이상 싸게 책정된 곳 10곳 중 8곳은 고가 아파트가 밀집한 강남 일대로 나타났다. 반면, 오히려 시세 대비 더 비싸게 분양가가 정해진 23곳 중 강남 일대 아파트는 1개 단지에 그쳤다.

헤럴드경제가 2017년 3월 이후 현재까지 서울에서 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양 보증 발급을 받은 단지(87개)를 전수조사한 결과다. 시세와의 비교는 분양가 책정 당시 해당 자치구 KB국민은행 평균 매매가를 기준으로 했다.

▶강남 지역 분양가는 더 싸게= 12·16 대책 직후 분양보증 발급을 받은 개포프레지던스 자이는 87개 단지 가운데 시세 대비 가장 낮은 값에 분양가가 정해졌다. 개포주공 4단지를 재건축하는 이 단지의 3.3㎡당 분양가는 4751만원으로, 당시 강남구의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가 6436만원보다 1685만원이나 낮았다. 만약 이 아파트 전용면적 84㎡가 청약 당첨이 되면 당장 4억3000여만원의 차익을 얻는 셈이다.

개포동을 비롯한 강남구 아파트는 특히 다른 지역 대비 시세 대비 분양가가 더 낮은 수준으로 정해졌다. 해당 지자체 시세 대비 3.3㎡당 분양가가 1000만원 이상 낮은 단지는 강남구(7개), 송파구(1개), 용산구(1개), 영등포구(1개)로 사실상 고가주택이 밀집된 지역이 강남 일대의 분양가를 인위적으로 조정했다는 해석이 나올 수 있는 부분이다.

비 강남 지역에선 지난해 11월 분양보증 발급을 받은 용산구의 효창 파크뷰 데시앙이 용산구 시세 4329만원보다 1656만원 낮은 2673만원에 분양가가 책정됐고, 신길뉴타운의 신길포스코 더샵도 분양가 2149만원으로 시세(3492만원) 보다 1343만원이 낮았다.

▶중저가 주택 몰린 곳은 시세 대비 분양가 높게= 반면 오히려 시세 대비 분양가가 높은 23곳 중 강남 3구에 해당하는 단지는 2017년 8월 신반포6차 아파트를 재건축한 서초구 반포센트럴자이가 유일했다. 당시는 정부의 부동산 관련 규제책이 본격화되기 전이다.

서울시 25개 자치구 가운데 시세보다 분양가가 높은 곳은 중랑구(4곳), 동대문구(4곳), 서대문구(3곳), 성북구(2곳) 등 순으로 이 중 중랑구와 성북구는 시세보다 분양가를 내린 단지가 한 곳도 없었다. 해당 구는 KB국민은행 4월 현재 기준 ㎡당 아파트 평균 가격이 서울 평균 1064.2만원보다 낮은 곳이다. 집값이 높은 곳의 분양가는 일부러 낮추고, 낮은 곳은 분양가를 높였다는 비판이 제기되는 대목이다.

권대중 명지대 부동산학 교수는 “HUG는 시공사가 부도 등으로 공사를 마무리짓지 못할 경우를 대비해 분양가 보증을 하는 곳이지 값을 매기는 곳이 아닌데도 사실상 가격 통제 기관이 되게 됐다”면서 “시장 논리에 맞지 않는 정부 정책에 맞춘 분양가 통제가 문제”라고 밝혔다.

▶주거환경 개선이 목적인 정비사업, 오히려 원주민이 손해= 시장 일각에선 과도한 분양가 통제로 정비사업의 본질에서 점차 벗어나고 있다는 지적도 나온다.

익명을 요구한 업계 전문가는 “재개발이나 재건축 사업의 본질은 원주민들의 주거환경 정비인데, 일반분양가 상한선을 110%에서 105%로 낮춤으로써 오히려 정부가 무주택자들에게 생색을 내는 식으로 변질되고 있다”고 지적했다.

원주민과의 형평성이 맞지 않는다는 비판은 또 있다. 재건축초과이익환수제 등을 통해 원주민의 집값 상승분에 대한 비용은 거둬가면서 일반 분양을 받은 ‘무주택 청약 로또 당첨자’의 이익 환수는 소극적이라는 점이다.

현재 정부는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 하고 있다. 실제 지난 2018년 반포현대 아파트가 세대당 1억원이 넘는 재초환 비용이 산정된 바 있다.

권대중 교수는 “무주택자나 서민이 사회적으로 배려받아야할 대상은 맞지만, 이익환수 측면에서 원주민과의 형평성이 맞지 않는다”고 말했다.

yjsung@heraldcorp.com