각종 부동산 규제 종착역은?..증여, 절세, 전매 등 우회로 막기

코로나19 정국 기점으로 친 시장 정책으로 전환 적극 검토

[파이낸셜뉴스]정부가 부동산 시장에서 '공급 확대'라는 지름길을 놓아 두고 '수요 억제'라는 우회길을 여전히 고집하고 있다. 정부가 반 시장 정책이라고 불릴 만큼 강력한 규제 책을 연이어 내놓았지만 부동산 시장이 안정을 찾지 못하는 상황이다. 실제 최근 리얼미터가 조사한 문재인 정부 지난 3년간 국정운영 평가 관련 여론조사에서 국민들이 가장 잘한 것으로는 ‘보건·복지(34.3%) 분야를 꼽았고 ’부동산 안정‘은 1.8%에 그쳤다.

전문가들은 코로나19 정국으로 집값 상승이 꺾인 만큼 공급 확대 중심의 친 시장 정책으로 전환을 적극 검토해야 할 시점이라고 조언한다.

■'촘촘한 규제' 공급확대 대신 수요억제
12일 부동산 업계에 따르면 분양권 전매시장과 법인의 주택거래까지 칼을 빼든 사실상 21번째 대책으로 문정부는 역대 어느 정부보다 더 강하고 촘촘한 ‘부동산 규제의 그물’을 완성했다.

이는 기존 규제책으로는 한계를 보였던 부분에 대한 보완대책의 성격으로, 유동자금이 분양시장으로 몰리는 길을 차단하면서 증여로 버티기에 들어간 매물이 시장에 풀릴 수 있도록 압박한 것이다.

과거 노무현 정부 때도 이전 DJ정권 시절 폭등하던 아파트값을 잡기위해 각종 대책을 쏟아냈었다. 당시 참여정부는 투기과열지구를 확대하고 양도세를 높이는 동시에 △종부세 시행 및 강화 △재건축 개발이익 환수 △LTV규제 강화 등을 시행했다. 정책의 핵심은 부동산으로 몰리는 자금을 차단하고 다주택자 규제를 통해 시장에 매물이 나오게 하는 내용이다. 현재 문정부의 정책 목표와는 쌍둥이 꼴로 닮았다.

이는 차기 이명박 정부 시절 2008년 찾아온 글로벌 금융위기를 기점으로 대부분 완화됐다. 박근혜 정부 시절에는 ‘빚내서 집 사라는 정책이냐’는 비판을 감수하면서 까지 주택 공급량을 늘리고 취득세 인하와 함께 LTV·DTI를 70% 일괄 적용하는 부양책을 선보였다.

두 번의 정부를 거친 소위 ‘부동산 띄우기 정책’의 후폭풍은 문재인 정부 시절 뇌관으로 부상하며 지난 노무현 정부 시절 도입했던 정책들을 모두 불러 모았다. 이에 더해 민간택지 분양가상한제, 15억원 이상 초고가아파트 대출금지 등 초강도 규제까지 나왔다. 하지만 서울 집값은 잡히지가 않았고 오히려 수원 등 남부수도권으로 풍선효과가 나오자 추가 핀셋규제로 규제지역 확대, 자금출처조사, 서울 및 3기 신도시 공급확대에 이어 이번에는 분양시장을 정조준 한 분양권 전매제한 강화와 법인의 부동산 거래 규제가 시행되는 것이다.

시장에서는 논란의 소지가 큰 주택거래허가제 빼고는 다 나온 ‘부동산 규제의 끝판왕’이라는 평가다.

■다주택자 매물 출회 압박 커져
그동안 분양시장과 법인 부동산 매매는 각종 규제를 피하는 꼼수이자 우회로 역할을 했다.

코로나19로 직격탄을 맞은 강남 등 서울 부동산 시장을 떠난 뭉칫돈들은 비규제 지역인 인천과 경기 일부로 몰렸다.

서울 월간 아파트 변동률이 10개월 만에 마이너스를 기록한 지난달에도 수도권 분양 아파트 14개 단지는 모두가 1순위 마감되며 완판을 기록했다. 비규제 지역의 분양흥행은 서울에서 밀려난 실수요와 함께 아파트 분양권을 6개월만 보유하면 매매가 가능해 차익을 노린 수요가 대거 유입된 결과다.

법인의 주택 매매 역시 지난해 말부터 급증했다. 거래량의 다수는 보유세와 양도세를 줄이려는 다주택자의 절세물량과 함께 부부간 또는 자녀에 대한 증여인 셈이다.

실제 지난 3월 개인이 법인 매수자에게 매각한 아파트는 5171건으로 한국감정원이 해당 조사를 시작한 2006년 이래 14년 만에 최대치를 기록했다. 같은 기간 부동산 보유를 목적의 1인 주주 및 가족이 소유한 부동산 법인도 6754개로 조사됐다. 양도세에서 개인은 최대 62%까지 부과되지만 법인은 최대 35%의 법인세에 그치기 때문이다.

시장에서는 이번 분양시장과 법인거래에 대한 추가 대책의 목적은 결국 실수요 시장 재편을 위해 다주택자의 잠긴 매물을 시장으로 끌어내려는 의도로 풀이한다. 이를 위해 투기 목적의 법인 주택거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 엄포를 놓은 상태다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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