거래허가제 빼고 다 나왔다.. 다주택자 "팔아야 하나" 압박감 [규제에 갇힌 부동산시장]

세금 강화·대출 묶기 이어
분양권·법인거래에도 '메스'
증액·절세·전매 등 우회로 차단
집값 꺾이는데 추가규제까지
"너무 옥죈다" 비판 목소리도

정부가 부동산 시장에서 '공급 확대'라는 지름길을 놓아두고 '수요 억제'라는 우회로를 여전히 고집하고 있다. 정부가 반시장 정책이라고 불릴 만큼 강력한 규제책을 연이어 내놓았지만 부동산 시장이 안정을 찾지 못하고 있다. 실제 최근 리얼미터가 조사한 문재인정부 지난 3년간 국정운영 평가 관련 여론조사에서 국민이 가장 잘한 것으로 보는 분야로 '보건·복지'(34.3%)를 꼽았고 '부동산 안정'은 1.8%에 그쳤다. 전문가들은 코로나19 정국으로 집값 상승이 꺾인 만큼 공급 확대 중심의 친시장 정책으로 전환을 적극 검토해야 할 시점이라고 조언한다.

■공급확대 대신 수요억제

12일 부동산 업계에 따르면 분양권 전매시장과 법인의 주택거래까지 칼을 빼든 사실상 21번째 대책으로 문재인정부는 역대 어느 정부보다 더 강하고 촘촘한 '부동산 규제의 그물'을 완성했다.

이는 기존 규제책으로는 한계를 보였던 부분에 대한 보완대책 성격으로, 유동자금이 분양시장으로 몰리는 길을 차단하면서 증여로 버티기에 들어간 매물이 시장에 풀릴 수 있도록 압박한 것이다.

과거 노무현정부 때도 이전 DJ정권 시절 폭등하던 아파트 값을 잡기 위해 각종 대책을 쏟아냈었다. 당시 참여정부는 투기과열지구를 확대하고 양도세를 높이는 동시에 △종부세 시행 및 강화 △재건축개발이익 환수 △주택담보인정비율(LTV) 규제 강화 등을 시행했다. 현재 문재인정부의 정책목표와는 쌍둥이처럼 닮았다.

이는 차기 이명박정부 때 2008년 찾아온 글로벌 금융위기를 기점으로 대부분 완화됐다. 박근혜정부 때는 주택 공급량을 늘리고 취득세 인하와 함께 LTV·총부채상환비율(DTI)을 70% 일괄 적용하는 부양책을 선보였다.

두 번의 정부를 거친 소위 '부동산 띄우기 정책'의 후폭풍은 문재인정부 때 뇌관으로 부상하며 지난 노무현정부 때 도입했던 정책들을 모두 불러 모았다. 이에 더해 민간택지 분양가상한제, 15억원 이상 초고가아파트 대출금지 등 초강도 규제까지 나왔다. 하지만 서울 집값은 잡히지 않았고 오히려 수원 등 남부수도권으로 풍선효과가 나타나자 추가 핀셋규제로 규제지역 확대, 자금출처 조사, 서울 및 3기 신도시 공급 확대에 이어 이번에는 분양시장을 정조준한 분양권 전매제한 강화와 법인의 부동산거래 규제가 시행되는 것이다.

시장에서는 논란의 소지가 큰 주택거래허가제 빼고는 다 나온 '부동산 규제의 끝판왕'이라는 평가다.

■다주택자 매물출회 압박 커져

그동안 분양시장과 법인 부동산 매매는 각종 규제를 피하는 꼼수이자 우회로 역할을 했다.

코로나19로 직격탄을 맞은 강남 등 서울 부동산 시장을 떠난 뭉칫돈들은 비규제지역인 인천과 경기 일부로 몰렸다.

법인의 주택매매 역시 지난해 말부터 급증했다. 거래량의 다수는 보유세와 양도세를 줄이려는 다주택자의 절세물량과 함께 부부간 또는 자녀에 대한 증여인 셈이다. 실제 지난 3월 개인이 법인 매수자에게 매각한 아파트는 5171건으로 한국감정원이 해당 조사를 시작한 2006년 이래 14년 만에 최대치를 기록했다. 같은 기간 부동산 보유 목적의 1인 주주 및 가족이 소유한 부동산법인도 6754개로 조사됐다.

시장에서는 이번 분양시장과 법인거래에 대한 추가 대책의 목적은 결국 실수요 시장 재편을 위해 다주택자의 잠긴 매물을 시장으로 끌어내려는 의도로 풀이한다. 이를 위해 투기목적의 법인 주택거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 엄포를 놓은 상태다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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