투기 줄겠지만 공급대책 부실땐 역풍 분다

非규제지역 중심 전매거래 활발
8월 이전 밀어내기 분양 가능성
공급부족 근본문제 해결 안되면
새 아파트 인기 막는 역할 못해

정부가 제대로된 공급 대책 없이 또다시 투기 억제 정책을 내놔 집값 안정이 어려울 것이란 지적이 나온다. 사진은 서울 강남 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

분양권 전매 금지 강화

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 서울과 수도권 집값을 원상회복시키겠다며 '분양권 투기'와 '법인 편법거래'에 칼을 빼들고 나섰다.

수도권과 지방의 분양권 전매 금지를 강화하고, 법인의 주택 편법 거래를 막기 위한 대책을 내놓으면서 투기적 가수요가 큰 폭으로 줄어들 것으로 전망된다.

그러나 제대로된 공급 대책이 부재한 상황에서 '채찍질'만 더해져 역효과만 날 것이란 지적이 나온다.

11일 직방에 따르면 정부의 규제 속에서도 전국 분양권 전매 거래는 활발히 이뤄지고 있다. 올해 3월까지 전국 분양권 전매 거래량은 3만3147건으로 월평균 1만1049건 거래돼 작년 월평균 거래량 8403건과 비교하면 31.4% 증가했다.

시중에 부동 자금이 풍부하고 아파트의 뜨거운 청약열기 등 신축에 대한 선호도가 높은 영향이다. 특히 규제의 풍선효과로 집값이 무섭게 올랐던 경기도는 투기과열지구 등 규제지역을 피해 6개월 정도로 전매제한 기간이 짧은 비 규제지역(김포시, 평택시 등) 위주로 분양권 전매 거래가 불어났다. 코로나19로 경기 여건의 불투명성이 높아진 상황에서 높은 환금성으로 단기에 시세 차익을 기대할 수 있는 이들 비 규제지역들은 수요자들에게 매력적인 곳으로 느껴졌던 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전매 규제가 강화되기 이전인 5∼8월 사이 분양을 앞둔 예정 단지 규모가 13만7698가구로 올해 전체 공급 물량의 60%에 육박한다"며 "건설사들이 규제를 피해 밀어내기 공급을 실시할 가능성이 높다"고 말했다.

양지영 양지영R&C연구소장도 "공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 이상, (전매 제한이) 새 아파트 인기를 막는데 큰 역할은 할 수 없다"며 "서울 분양시장은 분양권 전매가 원천봉쇄 됐지만 여전히 뜨거운 것이 이를 방증한다"고 설명했다.

이와 함께 국토교통부는 이번에 국세청, 금융위원회, 금융감독원, 한국감정원과 함께 최근 늘어나는 투기 목적의 법인 주택 거래에 대한 대응을 강화하기 위해 지역과 시세에 관계없이 법인의 모든 거래에서 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 이 또한 분양권 전매 제한 강화와 더불어 투기적 가수요 근절을 위한 특단의 대책이라는 게 전문가들의 분석이다. 전문가들은 앞으로 주택 구입 목적의 법인 설립이 쉽지 않을 것으로 진단한다.

실제로 수도권 아파트 거래시장은 정부의 규제 예고 속에서도 법인거래와 증여, 외지인 거래비율이 꾸준히 늘고 있다. 2018년 거래된 수도권 아파트 68만7073건 중 8만1584건은 외지인들의 거래였는데 이 같은 외지인 거래비율은 2018년 11.87%에서 2019년 12.23%로 늘어났고, 올해는 3월 기준 16.25%까지 치솟았다.

법인거래도 활발하다. 같은 기간 거래주체별 비중을 살펴보면 개인(개인, 외국인)에서 법인(법인, 외국법인)으로 거래한 비중이 꾸준히 늘고 있다. 2018년 3407건에서 2019년 6863건으로 증가한데 이어 올해 3월까지 7773건이 거래돼 이미 작년 거래량을 돌파했다. 2018년 수도권 아파트 거래량 중 0.5%에 그쳤던 법인거래 비중은 올해 3.35%로 치솟았다. 2018년 설립한 신규 설립 부동산법인 수는 7796건에서 2019년 1만2029건으로 불어났고 올해는 3월 기준 5779건을 기록했다. 규제지역의 경우 다주택자 양도소득세 중과 규제를 피하거나 보유세를 낮출 명목 또는 자금조달계획서 등 아파트 구입 시 자금출처 소명이 수월하다는 면에서 아파트의 법인거래 비중이 증가하고 있다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr