50만명 대기 '둔촌주공', "40점대 가점도 당첨될 수 있다"

[부릿지TALK]①박지민 월용청약연구소 대표..40점대 이상 가점자에게 필요한 전략은?

"전략이 필요해요. 누구나 좋아하는 곳을 노리면 당첨 안 됩니다"

정부의 대출 규제책과 코로나19 영향으로 전국 주택가격 상승세가 주춤하지만 청약시장은 여전히 뜨겁다. 서울과 수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 수십대 일에서 수백대 일에 이른다.

40점대 가점자는 물론이고 50~60점대 가점자도 인기있는 서울과 수도권 청약 당첨을 안심할 수 없다. 30점대 가점자는 명함도 못 내민다.

청약 당첨은 대체 누가 될까?나는 왜 항상 청약에서 떨어질까?청약에도 전략이 필요한가?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 7일 청약전문가 박지민 월용청약연구소 대표를 만났다.

박 대표에게 가점대별 청약 전략과 부동산 공부법을 물었다. 1편은 40점대 가점자 이상 가점자들이 반드시 알아야 할 필승 당첨전략을 담았다. 오는 12일 오후 6시에 공개하는 2편에서는 30점대 이하 가점자들을 위한 내 집 마련 전략을 물었다.

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▶최동수 기자
오늘 부릿지는 최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 청약시장을 한 번 알아보겠습니다. 30대나 40대, 신혼부부들이 최근 청약시장에서 큰 좌절을 겪었는데요. 기본 수십 대 일에서 수백 대 일에 이르는 청약 경쟁률을 뚫기가 하늘의 별 따기 입니다. 그래서 오늘 청약전문가를 모셨습니다. 시장에서는 필명 월용이로 잘 알려져 있습니다. 박지민 대표님 모셨습니다.

박지민 대표님 모시고 청약 경쟁률을 어떻게 하면 뚫을 수 있는지, 30대나 신혼부부는 과연 청약시장에서 기회를 얻을 수 있는 건 지 한 번 물어보도록 하겠습니다.

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질문 1. 청약의 기본! 청약통장과 청약제도는?

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▶최동수 기자
먼저 청약제도에 대해서 간략하게 여쭐게요. 청약을 시도하려면 청약통장이 있어야 하는데 청약통장을 간단히 소개해 주세요.

▶박지민 대표
우리가 아는 청약통장은 2007년부터 도입이 됐어요. 그때부터 청약가점을 계산해서 점수대로 당첨되는 제도가 나왔어요. 원래는 4가지 청약통장 종류가 있다가 2009년부터 청약종합저축으로 다 통합을 시켜서 가입했어요. 청약부금, 청약예금, 청약저축 이것들은 2015년부터 가입이 중지됐어요. 지금 가입하려면 주택청약종합저축 하나만 남았어요. 이전에 가입한 사람은 혼용해서 사용하는데 결국 한 사람은 한 개밖에 청약통장을 개설하지 못해요.

▶최동수 기자
일반공급과 특별공급 설명 부탁드립니다.

▶박지민 대표
일반적으로 민영아파트를 청약한다고 했을 때 특별공급과 일반공급으로 분리를 해요. 비율로는 특별공급이 43%, 나머지 57%가 일반공급이예요.

특별공급은 신혼부부 특별공급 20%, 다자녀 특별공급 10%, 기관추천 10% 나머지 노부모 특별공급 3%에요. 그런데 분양가가 9억원이 넘어가면 특별공급이 삭제됩니다. 그래서 총 세대 대비 분양 면적 세대가 얼마냐 되는지에 따라 특별공급 비율이 정해져요. 특별공급은 특별하다고 판단되는 사람들이 하는 거죠.

▶최동수 기자
가점 계산은 어떻게 계산할 수 있나요?

▶박지민 대표
청약홈 사이트에서 계산할 수 있어요. 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등을 합치면 84점 만점입니다.

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질문 2. 분양가 상한제 앞두고 청약시장 분위기는?

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▶최동수 기자
7월 넘어가면 분양가 상한제가 시행될 텐데 (청약시장) 분위기는 어떤가요?

▶박지민 대표
기다리는 분위기예요. 대기 수요가 많습니다. 69점 이상 통장이 들어오지 않고 있어요. 분양가가 지금 20~30% 수준으로 떨어지는 걸 기다리는 거죠.

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질문 3. 서울에서 대기 중인 50~60점대 1순위 청약통장 개수는?

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▶최동수 기자
서울부터 좀 여쭤볼게요. 서울 1순위 청약통장의 개수가 궁금해요. 고가점자들 그러니까 60점대 50점대 청약통장은 몇 개나 되나요?

▶박지민 대표
서울에서만 1순위 통장이 약 400만개 됩니다. 주택이 있어도 청약통장에 가입한 지 2년이 지나고, 예치금 300만원 이상을 넣어 놓으면 1순위 통장으로 분류돼요. 다 포함해서 400만개인데 진짜 수요는 또 달라요. 그러니까 60점 이상 진짜 무주택자는 1만명 정도 참여하고요. 분양가 상한제가 시작되면 2만명 이상이 참여할 것 같아요.

▶최동수 기자
50점대는요?

▶박지민 대표
그보다 2.5배에서 3배 정도 예상합니다.

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질문 4. 서울에서 20~30점대 저가점자, 즉 30대는 기회 없는 것 아니냐?

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▶최동수 기자
서울에서 올해 나올 분양물량 중에 일반공급이 약 3만7000가구 인데요. 50~60점대가 2만명이 넘는다고 하면 이미 이 사람들도 다 채워진단 말이에요. 30대한테는 기회가 아예 없는 것 아닌가요?

▶박지민 대표
예. 아예 기회 없어요. 1년만 지나면 무주택 가점이 2점이 추가되기 때문에 매년 계속 50점, 60점대가 계속 양산이 돼요. 공급이 충분히 되더라도 고가점은 계속 늘어나기 때문에 결국 윗사람(고가점자)들이 노는 시장이 돼요. 젊은 사람들은 기회가 원천적으로 차단되는 거죠.

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질문 5. 50~60점대 고가점자 전략은?

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▶최동수 기자
그러면 서울에서는 50점대 60점대만 가능성이 있다고 봐야 할까요?

▶박지민 대표
3만7000가구가 분양이 예정돼 있어도 누구나 원하는 단지, 실제 사람들이 원하는 아파트는 1만 세대도 안 될 거예요. 그중에서 강동 둔촌주공아파트 4800세대가 포함되니까 반 나뉘고 결국 5000세대밖에 안 남는데요. 그러면 50점대 중반 이상이 가능합니다. 40점대는 당첨되지 못하는 구조입니다.

◇핵심포인트 1. 당첨되고 싶으면 제일 살기 싫은 곳을 골라라!

▶최동수 기자
고가점부터 전략을 한번 세워볼게요. 사람들이 진짜 가고 싶어 하는 단지에 고가점자들이 노릴 텐데 그래도 경쟁이 있을 것 같아요.

▶박지민 대표
최근에 (서울 양천구) 목동 호반 써밋을 분양했어요. 200세대급을 일반분양했는데요. 당첨 가점이 최저 61점에서 최고 69점까지 나왔어요. 60점대 이상이어야만 당첨이 돼요. 그래서 69점이상 통장은 원하는데 넣으면 되는데 60점 초반 61점에서 66점까지는 전략이 필요해요.

예를 들어 사람들이 좋아하는 △판상형 84㎡ A타입은 당첨이 힘들 수 있고요. 서울은 재건축 재개발 아파트가 많다 보니까 기존에 조합원들이 중간층을 많이 가져가요. 그러면 주로 저층, 일부 꼭대기 층이 나오거든요. 그러면 타입마다 중간이 많이 비어있고 위아래만 꽉 차 있는 그런 타입이 있어요. 그런 걸 노려보는 게 비선호 청약 전략이라고 볼 수 있어요.

▶최동수 기자
책을 보니까 판상형이나 타워형이나 막상 (팔릴 때) 가격 차이는 크지 않은 것 같아요.

▶박지민 대표
분양가부터 정해져 있어요. 기준층보다 1, 2층이 10%는 싸요. 올라갈 때 같이 올라가고 내려갈 때 같이 내려가요. 저층 비선호가 당첨돼도 가격 손해는 덜할 수 있어요. 내가 사는 집이 타워형인지 판상형인지 구별 못 하는 분도 있어요. 살기에는 전혀 문제없는 거죠. 위례신도시나 이전에 있는 2기 신도시들을 분석해 봤어요. 경쟁률이 100대1 넘어갔던 집과 경쟁률이 그보다 10분의 1수준인 거 실거래가를 분석을 해봤는데 실제 팔리는 가격은 똑같아요. 거의 똑같아요.

▶최동수 기자
매물이 없을 때는 오히려 그 비선호 했던 게 가격이 좀 더 올랐을 수도 있겠네요

▶박지민 대표
그렇죠. 신고가 찍습니다.

▶최동수 기자
판상형과 타워형이 뭐가 다른 건지 좀 설명을 해주시면 좋을 것 같습니다.

▶박지민 대표
판상형은 맞통풍이 되는 구조면서 베이라는 개념이 있어요. 베이가 기둥하고 기둥 사이의 공간인데 공간이 4개 있으면 4베이예요. 타워형은 탑상형이라고 부르는데 맞통풍구조가 아니라 평면 ‘ㄴ’자 ㄱ‘ 자로 꺾여 있어요. 보통은 조망도 나오고 일조권도 보장되는 판상형을 선호합니다.

◇핵심포인트 2. 주변에서 일반분양하는 총 세대수를 파악해라!

▶박지민 대표
매우 기본이다. 더 여기서 계산이 들어가면 너무 어렵습니다. 영업비밀이기도 하고요. 예상을 할 수가 있는데 중요한 건 그거에요. 이 단지에 몇 명의 청약자가 들어올까 이거거든요. 상상을 해보시면 좋은 게 100명을 뽑는데 1만명이 지원해요. 그러면 평균 경쟁률이 100대1 아닙니까? 1000명을 뽑는데 1만명이 뽑으면 10대1로 떨어져요. 10대1로 떨어지면 가점도 같이 떨어져요.

둔촌주공은 예를 들어 5만명이 청약 들어오잖아요. 5000명을 뽑는데 5만명이 들어오면 10대1이잖아요. 그래서 (둔촌주공은) 40점대까지 당첨 가능성이 있다고 보이는 거고요. 최근에 분양을 계속 기다리고 지난 1월에 분양했던 개포 4단지 프레지던스자이는 분양세대가 매우 적었어요.

제 기억으로 500세대 미만이었고, 다음 청약자수는 1만5000명대였어요. 평균경쟁률이 30대1이었다 보니 어떤 타입은 100대1, 어떤 타입은 10대1에 머물렀어요. 인기 많은 건 진짜 60점대가 되는 거고 개포 프레지던스자이에서도 49㎡, 46㎡ 이런 게 있었거든요. 그런 건 50점대가 당첨이 됐어요.

평면 타입, 총세대수, 평면 타입당 뽑는 세대수가 중요해요. 그래서 이제 그전에 6개월 정도 과거 (분양 사례)를 찾아보면 어떤 타입에 어느 정도 몰리겠다 감이 와요. 계속 비선호로 가는게 중요합니다. 당첨이 되는 게 중요하니까요.

▶최동수 기자
대표님이 청약하실 때 어떻게 대표님이 청약을 한다고 했을 때 뭐부터 좀 알아보시는지 궁금해요.

▶박지민 대표
실사례요? 저는 분양가 먼저 봅니다. 그다음에 분양가 보고 위치를 봅니다. 지도를 켜고, 분양가가 좀 싼 편이면 왜 싸지? 알아보고요. 분양가가 비싸게 나오면 왜 비싸게 나왔는지 알아봐요. 그렇게 판단한 다음에 만약에 누가 봐도 미달에 가까운 경쟁률이라면 가장 좋은 걸 청약해요. 누가 봐도 요즘 서울에는 다 원하니까 당첨돼도 감지덕지하는 곳은 가장 비선호 쪽으로 계속 도전해요. 우리 중고등학교 다닐 때 OMR카드 적잖아요. 오지선다형 중에 아닌 것 같은 걸 빼죠. 그러면 결국 1~2개 타입이 남아요. 그것 중에 고르게 되면 그나마 당첨 확률을 높일 수가 있어요.

▶최동수 기자
제일 아닌 것을 고르는?

▶박지민 대표
불변의 진리입니다. 청약시장을 제가 상승기 시작한 2013년도부터 들어왔는데 그동안 계속 그런 패턴이었어요. 불패입니다.

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질문 6. 40점대 가점자 전략은?

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▶최동수 기자
40점대 가점자 전략은 뭐가 있을까요?

◇핵심 포인트1. 규제지역이 이제 막 선정된 곳을 노려라!

▶박지민 대표
서울은 일단 힘들어졌다는 걸 전제로 하고요. 그 외 수도권 지역에서 규제지역 효과를 누려야 합니다. 즉 일시적으로 우리 지역이 조정대상지역 투기과열지구로 바뀌었다고 하면 3~4달 동안 (청약시장이) 위축돼요. 그때 한 번 파고드는 겁니다.

그 예가 뭐였냐면 안양시 동안구 ’평촌 어바인퍼스트‘에요. 3만3000명이 접수했거든요. 그런데 바로 다음 달 동안구가 조정대상지역으로 지정되고 ‘안양호계 두산위브’를 분양했었는데 제 기억으로는 (1순위) 청약 지원자가 576명으로 줄었어요. 미분양 됐는데요 누구나 당첨될 구조였어요.

시흥 장현지구도 마찬가지였어요. 전매제한이 원래 1년 공공택지인데 9·13대책 이후로 전매제한이 3년까지 바뀌었거든요. 그때 청약자 수가 급감을 합니다. 반의반 수준으로요. 시흥 장현지구가 그랬어요.

이거랑 반대되는 사례가 위례신도시이긴 해요. 예를 들어 시세에서 50~60% 가격으로 분양하면 전매제한이 아무리 긴 위례신도시라도 해고 청약자수 엄청납니다. 그래서 전제는 뭐냐면 우리 동네가 조정대상지역으로 규제가 되었다. 분양가는 이전분 양가와 별반 차이가 안 난다. 그 경우에 청약하게 되면 40점대 이하라도 당첨이 될 수 있어요.

▶최동수 기자
주변 입주 물량을 알아보는 것도 중요할 것 같은데요.

▶박지민 대표
청약에 당첨이 됐을 때 들어가서 살지 않고 전월세를 줄 수 있는데 입주물량이 많으면 전월세 가격이 무조건 내려가요. 그래서 분양받고 임차내줄 분은 입주물량이 중요해요. 거주하고 나서 집이 언제 오를까?를 예상할 때도 입주물량을 보면 알 수 있어요.

일반적인 수요공급법칙 때문에 입주 물량이 중요한 거예요. 요즘은 굉장히 쉬워졌어요. 부동산 지인이라는 사이트와 아실로 검색하면 입주물량을 한 번에 파악할 수 있도록 굉장히 잘 돼 있어요.

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질문 7. 월용이의 부동산 공부법은?

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▶최동수
어떻게 공부하셨는지 좀. 책을 보고 부동산도 많이 가보셨을 것 같은데?

▶박지민
일단 경매책은 한 20권을 본 것 같은데 그게 그때 투자에는 도움이 전혀 안 됐죠. 결국 책은 거의 안 봐요.

▶최동수
그럼 현장에 가시나요?

▶박지민
현장도 많이 안 봐요. 지도 많이 봅니다. 지도 보고 어떤 경매건이 있지? 재개발 재건축은 뭐가 있지? 보면서 가격대 조사를 해요. 동네별 1등 아파트 조사도 해요. 이게 다 그냥 공부해요. 너무 죄송한 말씀인데 부동산 책을 거의 안 봐요.

▶최동수
지도 말고 활용하는 앱이나 이런 것들 있나요?

▶박지민 대표
제 메인화면에 네이버 부동산, 네이버 카페 일단 있고요. 호갱노노, 그리고 아실 이게 다예요. 매물이 나오면 보는 건 네이버부동산으로 매물 파악하고 호갱노노 너무 직관적으로 너무 잘 돼 있어요. 필터 기능도 활용 가능하고요. 더 자세한 걸 알고 싶을 때는 아실, 부동산 지인도 보기는 하는데 (웬만하면) 2개로 끝냅니다.

▶최동수
그렇게 해서 전반적인 시장조사라고 해야 할까요? 투자할 곳에 대한 기본적인 지식을 확보한다고 생각하면 될까요?

▶박지민
주기적으로 가격대를 머릿속에 두잖아요. 과거에 얼마인데 지금은 얼마인가? 이게 잔상처럼 남겨져야 해요. 그래야지 빨리 올랐네? 느리게 올랐네? 덜 올랐네? 감이 올 때가 있어요. 다 맞지 않은데 부동산에 익숙해지는 과정이죠. 그러면 새로운 정보가 들어왔을 때 적정 가격선을 쉽게 파악할 수 있어요.

이렇게 된 배경은 광교를 처음 분양받았다고 했잖아요. 주변을 봐요. 수원의 구도심 보고 그다음 광교에 영향을 주는 분당 판교를 봤고. 예를 들어 양천구 요즘 입주 중인 목동 센트럴아이파크가 분양하잖아요?

목동의 시세를 보고 재건축의 시세를 보고, 연동 돼 있는 구로 금천구 가격 등을 보는 거죠. 하나의 분양지가 지역과 아파트의 가격대를 살펴보게 돼요.


출연 박지민 대표, 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 김소정 인턴기자
편집 방진주 인턴기자
디자인 신선용 디자이너 기자

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최동수 기자 firefly@mt.co.kr

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