임대주택 20% 짓는 재개발, 정부 인센티브 쏜다

아파트 자료 사진 / 사진=김창현 기자 chmt@

정부가 서울 도심에 주택 7만 가구를 공급하는 12·16 부동산 대책 후속 방안을 내놨다. 공공이 참여하는 재개발 사업에 분양가 상한제 등 각종 규제를 풀어 주택공급을 확대하겠다는 구상이다.

정부는 또 코레일이 보유한 서울 용산역 정비창에 8000가구 공급 계획도 내놨다. '신도시급' 공급 물량이다.

국토교통부는 서울 도심 7만 가구 주택 공급을 위해 오는 2022년까지 부지를 추가 확보하는 내용의 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 6일 발표했다. 이에 따라 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구+α 수준의 주택 공급이 가능할 것으로 정부는 기대했다. 구체적으로 △재개발과 소규모 정비사업 활성화를 통한 5만 가구 △용산 정비창 등 도심내 유휴 부지를 통한 1만5000가구 △영등포구, 구로구 등 준공업지역을 활용한 7000가구 공급 방안이 제시된다.

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LH·SK 참여해 공공임대 20% 공급하면 분상제·용적률 완화

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'공공재개발 방안'이 가장 주목된다. 공공재개발은 사업성이 부족해 조합 설립조차 못하는 강북 지역의 성북구 장위동, 노원구 상계동 등이 주요 타깃(목표)다. 정부는 서울 재개발 구역 중 지구지정 후 10년간 조합설립에 실패한 지역에 주목한다.

공공재개발을 하려면 2가지 조건을 충족해야 한다. 우선 재개발 조합은 사업 시행자로 LH·SH를 단독 혹은 공동으로 선정해야 한다. 둘째로는 재개발 시 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급해야 한다. 공공지원 민간임대를 제외한 공공임대 기준으론 최소 20% 이상 공급 물량을 내놔야 한다.

두 요건을 충족하면 정부는 공공재개발 사업을 추진하는 지역을 '주택공급활성화지구'로 지정, 인센티브를 적용한다. 우선 분양가상한제 적용을 피할 수 있게 된다. 용도지역 상향 또는 용적률 완화도 가능해 재개발 아파트 층수를 높일 수 있어 사업성이 좋아진다. 구역지정에서 착공까지 평균 10년 이상 소요되는 사업기간은 5년으로 단축된다.

조합원 부담도 낮아진다. LH·SH가 관리처분시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 '확정수익'을 제시하다. 조합원 희망 분담금 대비 예상 분담금이 늘어나면 일부를 공공이 낮춰주는 것이다. 조합원 중도금은 종전 분담금의 60%에서 40%로 낮아진다.

무주택 저소득층 조합원(집주인)은 LH·SH가 분담금을 50%까지 대납해 주고 10년간 주택 지분율 공유(지분형 주택)하는 것도 가능하다. 공공임대의 세입자는 시세 대비 80% 수준의 저렴한 임대료로 8년간 살 수 있고 5000만원 가량 임대리츠로 보유해 집값이 오르면 수익을 공유할 수 있다.

지난해 12·16 대책에서 발표된 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업은 용적률을 높여주고 주차장 규제 등을 완화해주는 식으로 수익성을 높여준다. 소규모 재건축 사업도 이번에 지원 대상에 들어갔다.

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용산 정비창에 '신도시급' 8000가구 공급..국제업무지구개발과 연계

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용산역 철도정비창 부지 전경 / 사진제공=용산역 철도정비창 부지 전경

정부는 또 도심내 유휴부지 추가 확보를 통해 1만5000가구를 공급할 계획이다. 특히 용산 정비창 지역에 '신도시급' 주택이 들어선다. 용산 코레일 부지를 활용해 총 8000가구가 공급되는데 이는 7000가구 공급 예정인 과천지구와 맞먹는 규모다.

8000가구 중 7000가구는 공동주택, 나머지는 오피스텔로 공급되는데 전체 공급 물량의 절반은 공공임대다. 서울시의 용산 국제업무 개발사업과 연계해 전체의 30%를 주거기능으로 활용하겠다는 구상이다. 용산 국제업무 개발사업은 '단군
이래 최대 개발 사업'으로 불린다. 서울시는 내년에 도시개발 구역을 설정하고, 2023년 상반기 사업승인, 하반기 입주자 모집 등을 진행한다.

코레일 부지 중 오류동역 360가구, 오류동 기숙사 210가구 등 역세권 우수입지는 주거 복합 개발할 계획이다. 국·공유지를 활용해 서울 중구 청사부지 500가구, 흑석동 유수지 210가구, 해군복지단 110가구도 공급한다.

12·16 대책에서 예고한 대로 준공업지역 주택(7000가구)도 늘어날 전망이다. 준공업지역 내 공장이전 부지를 활용해 민관 합동으로 정비 사업을 활성화하는 방안이 도입된다. 산업부지 확보 의무비율을 50%에서 40%로 낮추는 대신 주거 비중을 최대 60%로 늘리기로 했다. 서울 영등포구, 구로 등이 대상 지역이 될 가능성이 높다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@

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