미아 등 뉴타운 해제지 공공 재개발 대상..3기 신도시 '사전청약'까지 부활

['5·6 수도권 주택공급' 대책]
10년이상 재개발 정체된 102곳
공공 사업땐 용적률 등 규제 완화
가로주택 '분상제 제외'도 확대
"일부 지역만 효과..사업성 의문"
전문가들은 '군불때기용' 지적

[서울경제] 현 정부의 스무 번째 부동산대책이 발표됐다. 이번에는 공공 재개발 분양가상한제 제외, 용산 정비창 부지 개발 등 공급 일색이다. 여기에 수도권 주택공급 부족 논란을 종식시키기 위해 ‘사전청약제도’를 부활해 3기 신도시 등에 적용할 계획이다. 이를 통해 오는 2022년까지 서울 도심에 7만가구를 공급할 부지를 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상을 공급할 수 있을 것으로 내다봤다. 전문가들은 정부가 시장에서 느끼는 공급부족 우려를 해소하는 데 정책의 주안점을 둔 것은 높이 평가한다. 하지만 여전히 근본적인 공급대책이 되기 어렵고 사업성 측면에서 활성화가 가능할지는 미지수라는 지적이다.

◇공공 재개발, 서울 100여곳 단지 겨냥=공공 재개발 사업은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 시행사로 참여해야 한다. 또 전체 물량 가운데 조합원 물량을 제외한 50%를 공적임대로 내놓아야 혜택을 받을 수 있다. 정부는 두 가지 요건을 충족하면 ‘주택공급활성화지구’로 지정해 각종 혜택을 부여하겠다고 밝혔다. 상한제 제외 외에 용도지역을 상향해주고 용적률도 높여주기로 했다. 또 기부채납 비율도 완화하기로 했다. 현재는 용적률 상향 시 늘어나는 용적률의 절반을 공공임대로 기부채납해야 하는데 정부는 이 비율을 일부 낮춰줄 계획이다. 사업 기간도 종전보다 절반가량 단축할 수 있도록 적극 지원할 방침이다. 1,000가구 이상의 재개발 사업은 구역 지정부터 착공까지 대략 10년이 소요되는데 정부는 이를 5년까지 단축할 수 있도록 통합심의위원회를 운영할 방침이다.

국토부에 따르면 공공 재개발 사업이 가능한 곳은 서울에서 100곳 안팎으로 평가받는다. 우선 10년간 조합설립인가를 못 받고 정체된 102곳이다. 서울 미아·장위 등 뉴타운에서 해제된 곳이 대표적이다. 국토교통부 관계자는 “현재 LH에서 조합과 여러 의견을 교환하고 있다”고 말했다.

◇3기 신도시 사전청약제도 도입=정부는 아울러 3기 신도시 등을 대상으로 사전청약제를 적용하기로 했다. 본 청약에 앞서 1~2년 전에 청약하는 제도다. 사전청약 당첨자가 본청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨된다. 내년께 9,000가구부터 물량을 푼다. 앞서 지난 2009년께 보금자리주택지구를 공급할 당시 5만5,000여가구 중 1만5,000여가구를 사전청약했다. 구체적인 대상은 내년 상반기께 확정할 계획이다.

정부는 이번에 소규모 정비사업에 대해서도 활성화 방안도 내놓았다. 현재 소규모 정비사업은 사업비 조달과 수익성 확보가 여의치 않아 진행이 쉽지 않다. 정부는 모든 소규모 사업에 대해 용적률 규제를 완화해주기로 했다. 이에 따라 앞으로는 공공임대 10%를 충족하면 용적률 상향 혜택을 받을 수 있게 된다. 기존에는 공적임대 20% 공급 시 용적률 상향이 가능했다. 또 주차장 설치 의무 기준과 관련해서도 공용주차장을 함께 건설하면 의무확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제해주기로 했다. 가로주택정비사업에 대한 분양가상한제 제외도 확대할 방침이다. 현행 규정은 ‘공공성 요건을 충족하는 1만㎡ 이상의 사업’에 대해 분양가상한제 적용을 제외하는 것으로 돼 있는데 앞으로는 ‘공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 모든 사업’으로 변경할 방침이다.

◇용산역 정비창 등 1.5만 가구 공급=유휴부지 개발도 이번에 포함됐다. 우선 용산역 정비창에는 8,000가구가 들어설 주택개발이 이뤄진다. 국토부는 4,000가구는 공공주택, 나머지는 민간에 분양하는 방안을 논의하고 있다. 정비창 부지는 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불렸던 2012년 용산국제업무지구 사업지에 포함됐으나 본사업이 좌초하면서 오히려 시행사와 코레일 간 법적 분쟁의 대상이 된 곳이다. 지난해 코레일이 용산국제업무지구 사업 좌초의 책임을 묻는 지루한 소송전에서 이기면서 정비창 부지 개발에 대한 기대감이 되살아난 터였다. 정부가 2018년 말 발표한 경기도 과천 택지에서 나오는 주택이 7,000가구라는 점에서 과천 택지보다 큰 미니 신도시가 서울 한복판에 만들어지는 것이다. 박선호 국토부 차관은 “주택 8,000가구 가운데 절반은 공공주택, 나머지 절반은 민간에 매각해 분양가 상한제 주택으로 공급할 것”이라고 설명했다. 이와 함께 당초 국제업무지구로 계획할 당시 넣으려 했던 오피스·호텔·쇼핑몰 등 상업·업무 시설과 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 등 국제 전시시설도 들어온다. 이외에 서울 중구 청사 부지 등 국공유지는 물론 대치동 코원에너지, 역삼동 스포월드 등 사유지도 개발된다.

전문가들은 정부의 이번 공급방안과 관련해 ‘군불때기용’이며 궁극적 공급방안이 되기는 어렵다고 평가하고 있다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “일반적인 공급책으로 보기 어렵고 군불때기용으로 보인다”고 전했다. 이광수 미래에셋대우 수석연구위원 역시 “이번 대책으로 공급이 크게 늘어날 것으로 예상되지 않는다. 서울 동대문구 등 일부 지역에 효과가 발생하는 데 그칠 것”이라고 말했다. 공공 재개발 방안과 관련 조합 측에서 적극적으로 동참할지에 대해 의문을 제기하는 전문가도 적지 않았다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “공공이 지나치게 관여하는 방식이 되면 사업성 확보가 쉽지 않을 것”이라고 강조했다. /세종=강동효·진동영기자 kdhyo@sedaily.com