"재개발은 주택 수 줄이기도 하는데".. 대규모 재건축 쏙 뺀 공급대책 '우려'

"결국 서울의 대형 재건축 추진 단지는 계속 묶어 두겠다는 거네요."
"강남권 재건축 추진 단지에는 충격파가 있을 수 있습니다."

정부가 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 두고 부동산 전문가들로부터 나온 목소리다. 그동안 시장 일각에선 서울의 주택 공급을 확대하려면 재건축과 재개발을 활성화해야 한다는 주장이 계속 나왔다. 하지만 정부는 이번 발표를 통해 대형 아파트 단지의 재건축을 통한 공급 확대책을 고려하고 있지 않음을 재확인했다.

국토교통부는 이날 내놓은 대책에서 수도권 공급 확대 방식을 △공공 재개발 활성화 △공공참여 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업 활성화 △역세권 민간주택사업 활성화 △유휴공간 정비 및 재활용 등으로 한정했다.

정부는 재개발과 소규모정비사업의 경우 ‘공공성(공공임대·수익공유형 전세주택 등)’ 강화해 참여하면 분담금을 보장하고, 저리 융자를 지원해주고, 용도지역 및 층수를 상향해주는 등의 인센티브를 부여하기로 했다. 정부가 이번 방안을 통해 서울 등 도심에 추가 확보하려는 주택 공급량은 총 7만호 안팎이다.

전문가들 사이에선 서울 주택 공급 대책의 한 축인 대형 재건축을 통한 공급 활성화 방안이 배제된 데 대한 우려의 목소리가 나온다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "주택을 공급하려면 빈 땅을 마련하든가 아니면 재건축, 재개발 등 정비사업을 활용해야 한다"면서 "서울에 대형 아파트 단지를 조성할 만한 새 땅이 없는 상황에서 재건축이라는 큰 축을 빼버리고 어떻게 공급을 늘리겠다는 것인지 모르겠다"고 말했다.

그는 특히 재개발이 주택 수를 오히려 줄일 수도 있다는 점을 지적했다. 주택 공급 효과를 보면 재건축은 정비사업 이전보다 30% 내외로 가구(세대) 수가 증가하는 반면, 재개발은 좁았던 가구 당 면적이 넓어지면서 오히려 가구 수는 약 15% 감소했다는 조사도 있다는 것. 실제로 노후 지역 재개발의 경우 기반시설을 새로 마련하다보면 주택 수가 주는 경우가 종종 있다.

고 교수는 "시세 상승을 우려해 기존 대형 단지의 재건축을 규제로 막을 게 아니라, 공공성을 강화하면서 사업성을 높여주는 방식으로 장려해 활용해야 할 것"이라고 덧붙였다.

이런 가운데 서울의 주요 대형 재건축 단지들은 앞으로도 사업 추진이 쉽지 않을 것이란 관측도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울은 민간택지 분양가상한제 실시와 뉴타운 출구전략으로 향후 대규모 정비사업의 진행이 쉽지는 않을 것으로 예상된다"고 밝혔다.

재건축 활성화 방안이 빠진 공급 대책 발표가 서울 재건축 추진 아파트 단지의 가격에 단기적인 충격을 줄 수 있다는 진단도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이미 정부의 재건축 규제 기조가 재건축 시장 가격에 반영된 측면도 있으나, 추가 대책이 나왔기 때문에 매도자와 매수자의 판단과 가격 형성에 영향을 줄 수 있고 이에 따른 작은 충격파도 예상된다"고 말했다. 그는 "재건축, 재개발 추진 사업장들 중에선 사업성 악화를 고려해 공공 참여를 택하기 보단 아예 사업을 장기화하려는 곳들이 나올 수 있다"고 덧붙였다.

현재 서울의 주요 재건축 추진 단지는 각종 변수에 따라 가격이 민감하게 반응하고 있다. 서울 강남구 대표 재건축 추진 단지인 은마아파트의 전용면적 76.79㎡는 지난달 말 급매물 가격이 17억2000만~17억5000만원 수준이었다. 작년 1월 직전 최고가 21억5000만원에 비해 최고 4억원가량 하락했는데, 최근 일부 저층 매물을 제외하면 호가가 17억원 후반에서 18억원 초반대까지 다시 올랐다.

또다른 재건축 단지 송파구 잠실 주공5단지 전용 76㎡짜리는 작년 12월 21억5560만원에 거래되면 최고가를 기록했는데 최근 호가는 18억원 초반대로, 5월 황금연휴 이후 호가가 소폭 올랐다.

한편 국토부는 서울 정비사업 중 재건축은 제외하고, 재개발에만 공공참여를 추진하는 이유에 대해 "재개발구역은 재건축단지에 비해 주거환경이 열악하고 기반시설이 부족하므로 공공이 관심을 가지고 주거환경을 개선할 필요가 있다"고 답했다. 이어 "재개발은 시행자에게 수용권을 부여하는 대신 원주민에게 공공임대를 공급토록 하는 공익사업으로, 재건축과 달리 공공이 주도해 주거환경 개선 및 주택공급을 촉진함이 타당하다"고 덧붙였다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -