“좋아 보이는데 싼 재건축 매물, 대지지분 따른 사업성 따져봐야”

[미리 보는 부동산 트렌드쇼]
김제경 투미부동산컨설팅 소장

“이제 싸고 좋은 매물은 없다고 생각해야 합니다. 비용을 아끼려 차선책을 선택하다 보면 사업성이 떨어지는 위험을 안을 수도 있습니다.”

정비 사업 전문가 김제경<<b>사진> 투미부동산컨설팅 소장에게 재건축·재개발 투자 때 새겨야 할 최우선 원칙을 묻자 이런 대답이 돌아왔다. 김 소장은 “시장 가격은 거짓말을 하지 않기 때문에, ‘좋아 보이는데 싼 곳’은 대지 지분 등에 따른 사업성 문제가 없는지 신중하게 따져봐야 한다”며 “‘나만 아는 가성비 매물’은 허상일 수 있다”고 했다.

김 소장은 지난 3월 말 토허제 적용 지역이 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트 전체로 확대된 이후 ‘비싸고 좋은 곳’으로 쏠리는 경향이 더 강해지고 있다고 진단했다. 그는 “예를 들어 압구정동만 토허제로 묶여 있던 2월 이전엔 수요자들이 반포 등 대체지로 눈을 돌리는 경우가 있었는데, 이젠 웬만한 지역의 조건이 다 같아졌으니 대체지 고민 없이 압구정 투자를 결정하는 것”이라고 했다. 재개발은 토허제 지역 내 관리 처분 인가 전의 빌라 등이 규제의 반사이익을 얻는 투자처로 주목받고 있다고 했다.

향후 재개발·재건축 시장 전망에 대해선 “공사비가 너무 많이 올랐기 때문에 일반 분양 물량으로 사업성을 확보할 수 있는 서울·수도권 일부 지역 빼고는 사업이 중단되는 곳이 속출할 것”이라며 “투자에 유의해야 한다”고 했다. 김 소장은 “얼마나 사업성 확보가 어려우면 ‘노후 계획도시 특별법’을 별도로 만들었겠느냐”며 “그런데도 성남 분당을 빼면 다른 1기 신도시 재건축 전망은 밝지 않다고 본다”고 했다.

김 소장은 “6월 대선에서 어느 후보가 당선되느냐에 따라 시장이 요동칠 수 있겠지만, 기본적으론 내년 수도권 신축 입주 물량이 올해의 반 토막 날 것으로 예상돼 재건축·재개발 활성화를 통한 공급 확대 목소리는 계속 커질 것”이라며 “당장 조급한 마음으로 무리하기보다는 정책 방향을 확인한 뒤 투자법을 결정해야 하는 시기”라고 말했다.

김 소장은 7월 4일부터 이틀간 서울 강남구 코엑스에서 조선일보가 주최하는 ‘2025 대한민국 부동산 트렌드 쇼’에 연사로 나선다. 그는 둘째 날 ‘재개발·재건축 투자 기회의 판이 바뀐다’는 제목으로 강연할 예정이다.