[일문일답] 국토부 "LH·SH 참여하는 공공 재개발 도입".. "해당 지역 투기 시 시세 수준의 분양가 책정"

박선호 국토교통부 1차관이 6일 오후 세종시 정부세종청사에서 '수도권 주택공급 기반 강화 방안' 발표를 하고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 수도권 30만 가구 공급의 추진에 박차를 가하는 한편 서울에 7만 가구를 추가 공급하는 등 최근의 집값 안정을 공고화시키기 위한 공급 대책을 내놨다.

6일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했다. 재개발 사업이 원활하지 않은 지역에는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공사업 시행자가 직접 디벨로퍼로 참여하는 한편 용산의 정비창과 유수지 등 서울 도심 내 국공유지와 유휴지에 주택을 신규 공급한다. 또 3기 신도시에는 '사전 청약' 제도를 도입해 당장 내년부터 9000가구의 청약을 받는 등 이른 시기부터 공급에 박차를 가하겠다는 계획이다.

박선호 국토교통부 1차관은 이날 세종 정부청사에서 열린 브리핑을 통해 "재개발 사업은 불투명한 사업운영으로 인한 조합 내 갈등, 경기 변동에 따른 사업성 악화, 복잡한 사업절차 등으로 사업이 지연되는 경우가 많았다"며 "공공이 공공이 재개발 사업에 참여해 투명성을 높이고 사업성을 보장하며 신속한 사업 추진이 이루어 질 수 있도록 하겠다"고 공공 재개발 제도의 도입 취지를 밝혔다.

제도 도입 과정에서 발생할 수 있는 투기 가능성에 대해서는 "공공재개발 등의 사업 과정에서 시세차익을 목적으로 조합원 입주권을 취득하는 경우에는 추후 시세 수준으로 아파트를 분양토록"하는 한편 "사업구역과 인근지역에 대해 합동 투기단속반을 운영하고 필요 시 토지거래허가구역 지정 등을 검토"하는 등 보완책 마련에 나서겠다고 강조했다.

다음은 박선호 국토교통부 1차관, 하동수 주택정책관 등과의 일문일답.

- 일반분양 물량의 50%를 임대로 공급하게 될 경우 분양가상한제가 아니라 주택도시보증공사(HUG)의 가격 통제 대상이 되는데 현재 사업 단계가 관리처분인가 등 상당한 수준에 올라와있는 단지들도 해당이 되는 것인지 궁금하다.

▲(박 차관) 조사 결과 현재 정비사업구역으로 지정됐지만 아직 조합이 결성되지 않은 사업장이 서울에 약 103곳 정도 있다. 공공 재개발 사업이 도입되면 이들 사업장이 우선적으로 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등과의 협의를 통해 이 제도를 적용받을 수 있을 것으로 생각하고 있다. 구역 지정이 됐지만 다양한 요인에 의해 사업이 상당 기간 지연되고 있는 사업장이기 때문에 공공사업 시행자의 참여에 의해 그동안 부진했던 사업을 빠르게 만회할 수 있는 이익이 있다고 판단된다.

하지만 조합이 아직 설립되지 않은 사업장으로만 공공 재개발 사업 제도의 적용을 국한하는 것은 아니다. 앞으로 여러 단계에 있는 재개발 사업의 경우에도 사업 여건을 감안해 공공기관과 협의를 통해 사업을 시행할 수 있다고 판단되면 제도 적용을 적극 검토할 계획으로 있다.

- 분양가상한제를 미적용하게 되는데 HUG 통제를 받게 되면 상한제 적용 시와 얼마나 큰 가격 차이가 발생하게 되는 것인지?

▲(하 정책관) 상한제에서 제외되지만 HUG의 분양가 관리 수준으로 관리될 것 같다는 말은 결국 일반 시세보다는 낮은 가격이지만 분양사상한제 적용 가격보다는 조금 높은 가격이 될 것이다. LH나 SH의 공공사업 시행자가 많은 양의 공공임대주택을 해당 지구에 제공해야 되기 때문에 이로 인해 발생하는 LH, SH의 사업 손실의 일부는 일반분양분의 수익 일부를 통해 환수해야 될 필요도 있기 때문에 일반시세와 상한제 분양가격의 중간점이 될 것이다.

8000가구 규모 아파트가 공급될 예정인 서울 용산구 용산 정비창 부지. [이미지출처=연합뉴스]

- 용산정비창 같은 경우에는 지금 토지주가 코레일이고 시행은 LH 등에서 하게 될 것 같은데 임대 형식으로 되는 것인지 분양 형식으로 주택이 공급되는지 궁금하다.

▲(박 차관) 용산정비창 토지의 소유주는 상당 부분이 코레일과 국토교통부가 소유하고 있는 국·공유지로 돼 있다. 이 사업은 구체적인 법 제도로는 도시개발 사업으로 이뤄지는 사업이다. 도시 내에서 필요한 업무기능, 상업기능, 주거기능 이런 것들을 융·복합적으로 다 같이 담아내는 역할을 하는 사업이다. 따라서 이 지역에는 이번에 제시된 8000가구의 주택공급 계획뿐 아니라 다양한 주거·상업·업무기능들이 같이 수용될 예정이다. 특히 서울에서 수행해야 하는 국제적인 업무기능을 상당 부분 포함하는 방향으로 서울시에서 검토 중인 것으로 알고 있다.

8000가구 중 절반 정도는 공공주택으로 공급할 계획이고 나머지 절반 정도는 민간에게 분양가상한제를 적용해 분양하는 물량으로 계획하고 있다. 다만 구체적 내용은 앞으로 용산정비창에 대한 개발계획이 확정되는 단계에서 말씀드릴 수 있을 것 같다.

- 용산정비창을 활용한 주택 공급이 용산국제업무지구 개발계획과 같이 간다고 했는데 현재 서울시에서 관련 마스터플랜부터 새로 세워야 되는 것으로 알고 있다. 관련한 사전작업 수준이 어느 수준으로 돼 있는지 궁금하다.

▲(하 정책관) 현재 용산 정비창에 대한 개발계획은 서울시와 코레일이 수립하고 있다. 8000가구 주택 공급 시기는 2023년 이후가 될 것이다. 현재는 부지를 확보해 발표하는 단계이고 구체적인 것은 서울시와 코레일이 수립하고 있는 개발계획이 확정되는 시점에 공표할 수 있을 것으로 생각한다.

▲(김성보 서울시 주택건축본부 주택기획관) 용산 마스터플랜은 오늘 발표한 용산 정비창 개발과 기본적으로 성격이 다르다. 구역경계도 다르다. 서울역 북부 역세권까지 포함해 용산 정비창 전체를 포함하는 마스터플랜이고 오늘 발표한 계획은 용산 정비창만 대상이다. 현재 코레일과 협의 중에 있고 내년께 도시개발구역을 지정하고 2023년 사업 승인, 2023년 말 입주자 모집을 예정하고 있다.

- 최근 공공주택지구 관련해서 사업 속도를 많이 높이고 있다는 이야기가 많이 나왔는데 토지 보상과 관련해서 지금 빠르게 추진되고 있는 지구의 경우 어느 정도까지 보상에 대해 논의가 되고 있는지 알고 싶다.

▲(박 차관) 몇 개 지구는 보상을 받을 지역 주민, 토지 소유주와 LH가 협의체를 구성해 보상과 관련된 향후 계획과 절차에 대해서 논의를 하고 있다. 특히 대상 지역 주민들이 원하는 사항이 개발 이익의 일부를 지역 주민들이 누릴 수 있도록 해달라는 것이다. 그런 차원에서 대토 보상제도의 확대 등에 대해 그동안 협의체를 통해서 검토를 해왔고, 상당 부분 의견 접근이 이뤄졌다. 아마도 빠르면 올해 상반기 내에 보상계획과 관련된 공고가 이루어질 수 있을 것으로 생각하고 있다. 이후 연내 일부 지구의 보상이 착수될 것으로 기대하고 있다.

- 기존에 나왔던 서울시 1만 가구 공급 등의 내용과 겹치는 부분이 있는지 궁금하다. 또 공공 재개발 2만가구, 공업지역 1만5000가구 등의 산출 근거인 대략적 위치 등을 알 수 있는지 궁금하다.

▲(하 정책관) 이번에 발표된 방안은 기존에 발표된 공급계획과는 별개의 것이다. 그래서 숫자가 이전의 숫자와 중복되는 부분은 없다. 다만 수도권 30만가구 공급계획은 기존 발표 계획의 추진 일정을 가시화한다는 계획이기 때문에 중복된다. 구체적인 가구들의 입지 관련해서는 LH, SH가 내부적 검토를 하고 있지만 아직 발표할 단계는 아니고 추후 순차적으로 발표될 것이다.

▲(김승범 공공택지기획과장) 기존 30만 가구 공급계획 중 서울 도심 내 4만 가구 공급계획을 발표했었다. 이번 1만5000가구와 4만 가구는 중복되는 것이 없다. 한국교육개발원 부지는 기존 30만 가구에 입지에 포함됐지만 미공개 입지였던 것을 이번에 발표한 것이고, 1만5000가구에는 포함되지 않았다.

- 주택공급 활성화 구역이 신설된다고 하는데 어떤 형태로 되는 것인지 궁금하다.

▲(하 정책관) 기존의 정비 구역에 대해 공공이 참여하고 조합원 물량을 제외한 가구의 50% 이상을 공적임대로 제공하는 경우에 한해 지정되는 주택지구다. 이런 지구에 대해 다양한 규제가 완화된다. 예를 들면 층고 완화, 종 상향 등의 혜택을 부여하기 위한 제도다.

(제공=국토교통부)

- 공공 재개발 사업은 공공이 참여하고 물량의 50% 이상을 공적임대 하는 조건인데 가로주택정비사업 같이 공공이 참여만 하는 경우도 있다. 이와 관련해 어떻게 되는 것인지 설명 부탁드린다.

▲(하 정책관) 가로주택정비사업에 공공이 참여하는 경우에도 별도의 규제 완화를 했다. 지난 12·16 부동산 대책에서는 네 가지 전제조건이 있었다. 네 가지 전제조건을 완화해서 공공이 참여하고 일정 부분 공공임대를 제공하는 경우로 가로주택정비 사업에 대한 분양가상한제 예외를 적용할 수 있는 규제 기준의 문턱을 낮췄다. 가로주택정비사업과 공공 재개발 사업이 다른 점은 가로주택정비사업은 공공만 참여하는 방식으로도 이뤄지지만 공공 재개발 사업은 공공이 참여를 하고 공공물량의 50% 이상을 공적임대로 공급하는 두 가지 요건이 모두 충족돼야지만 진행이 된다. 공공 재개발 사업은 공공만 참여하는 방식으로는 이뤄지지 않는다.

- 정비사업장이나 준공업지역 등 확보 부지의 구체적 위치를 알려줄 수 있는지.

▲(하 정책관) 구체적 입지는 현재 내부 검토 중이고 LH와 SH가 개별 조합까지 접촉한 단계는 아니어서 현재로서는 말씀드릴 단계가 아니다. 특히 준공업지역은 민간합동공모사업 방식으로 진행될 것이기 때문에 올해 하반기 쯤에 서울시와 합동공모를 진행하게 될 계획이다. 하반기에 한두 곳 정도를 지정할 수 있지 않을까 기대하고 있다.

- 공공재개발 관련해 주변 가격동향, 거래량을 모니터링하고 필요 시 토지거래허가구역 지정까지 검토한다고 했는데 재개발 주변 지역 집값 상승 등에 대해 추가적인 대책이 구체적으로 있는지?

▲(하 정책관) 현재 단계에서 구체적 대책을 강구하고 있지는 않다. 하지만 재개발 지분을 투기 목적으로 매입하려고 하는 경우 LH나 SH와 공동참여 재개발 사업을 시행할 경우 조합 정관 변경을 통해 이후 재개발 조합 지분을 사는 사람들은 추후 시세 수준의 분양가로 공급한다는 약속을 하는 조합과 LH 또는 SH가 공동으로 사업을 시행하는 대책을 검토하고 있다. 대책 발표 이후부터 시장 모니터링은 강화해 나갈 계획이다.

- 공공 참여라는 것이 어느 정도 수준까지 조합과 협의를 하는 것인지 궁금하다. 현재 신탁 주도형 정비사업 정도로 이해하면 되는 것인지, 역할이 어디까지인지 궁금하다.

▲(하 정책관) 쉽게 말씀드리면 공공시행자가 디벨로퍼의 역할을 하게 되지 않을까 싶다. 지분은 여전히 조합원이 모두 소유하고 있는 상태다. LH나 SH가 들어가더라도 지분을 참여하는 건 아니다. 그래서 조합원들이 지분을 가지고 있고 LH나 SH는 디벨로퍼 수준의 사업을 위탁 관리하는 역할을 할 것이다. 중요한 재산권과 관련된 의사 결정은 여전히 조합 총회나 또는 주민 연합회의 결정에 따를 수밖에 없는 구조로 갈 것이다. 이게 현재 도시정비법에 나와 있는 규정이다.

- 조합이 주요 의사결정을 하다 보면 대부분의 갈등이 시공사 선정 과정에서 많이 발생을 하는데 갈등 예방 효과가 있는 것인지? 여기에도 공공이 개입할 여지가 있는 것인지?

▲(하 정책관) 일단은 공공이 사업을 관리하는 주체이기 때문에 공공의 역할이 많이 개입될 것은 확실하다. 다만 시공사 선정 같은 것은 중요한 의사결정이기 때문에 여전히 조합 총회에서 과반수 이상의 동의를 받아야 되는 사항이다. 두 가지가 병행적으로 같이 가야 된다고 생각한다. 그래서 운영의 묘수는 결국은 디펠로퍼 역할을 할 공공사업시행자가 해야 될 몫이다. 경험 많은 LH나 SH가 잘 해나갈 거라고 생각한다.

- 수도권 공공택지 내 아파트 공급 관련해 사전 청약제를 언급했는데 정부가 현재 후분양제를 장려하고 있는데 사전 청약제를 하는 이유가 무엇인지 궁금하다.

▲(하 정책관) 사전 청약제를 하는 근본적인 이유는 정부가 차질 없이 추진하고는 있지만 수도권 30만 가구의 결실을 가능하면 국민들께 조기에 체감할 수 있도록 해드리기 위한 의도이다. 그 이상도 그 이하도 아니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr