"발표한 것도 못하면서"..갈등 키울 국토부 주택공급대책?

서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

"현실 가능성 크지 않아 보입니다."

정부가 서울 7만가구 추가 공급 등 수도권 주택공급방안을 내놨지만 전문가들은 의구심을 표한다. 공공재개발은 조합 참여를 이끌어내기 어렵고 서울 유휴부지 개발로 인한 주택공급은 기존 사업조차 진척사항이 없기 때문이다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 참여 때만 재개발 사업 시 인센티브를 주는 내용은 자칫 민간 정비업체와 갈등을 야기할 우려가 크다는 지적도 나온다.

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서울 도심 7만가구 추가 공급… 공공재개발 활성화, 유휴부지 활용 등 도입

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6일 국토교통부는 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했다. 2022년까지 서울 도심에 7만가구 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상의 주택을 공급하겠다는 게 골자다. △정비사업 활성화를 통한 5만 가구 △유휴공간 정비·재활용을 통한 1만5000가구 △도심내 유휴부지 추가 확보 1만5000가구 등이다.

이를 위해 LH, SH가 참여하는 공공재개발을 활성화하고 '주택공급활성화지구'로 지정해 용적률 완화, 신속한 인허가, 분양가 상한제 적용 예외, 저리 융자 등 인센티브를 적용키로 했다. 이 경우 사업기간은 1000가구 이상 주택 규모일 경우 10년 이상에서 5년으로 단축된다. 조합원 물량을 제외 총량의 50% 이상은 공적임대주택으로 공급된다.

소규모 정비사업 전체에 용적률 및 주차장 설치 의무 등 규제가 완화되고 공공참여 가로주택사업은 공공임대 10% 이상 공급 때 분양가상한제 적용 대상에서 제외된다. 서울 영등포구, 성동구, 구로구 등에 밀집한 준공업지역은 산업부지 의무비율 50%를 40%로 3년간 한시 완화해 주택 공급을 늘린다. 도심 내 유휴부지도 활용하고, 공실 오피스·상가는 LH·SH가 매입하고 주차장 증설을 면제해 1인용 공공임대로 전환한다.

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공공재개발 활성화 사업 실현 의문… 주차난 악화 등도 우려

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전문가들은 정부가 주택 공급 정책을 내놓은 것 자체는 긍정적으로 평가하면서도 사업이 실현되기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

일단 재개발 조합에서 공공주도 사업에 참여할지 의문이다. 임대주택을 늘려야 하는 부담이 크고, 임대수익 등을 이유로 재개발에 반대하는 주민이 있을 수 있어서다. 분담금을 내지 못하는 경우 공공시행자가 집주인과 지분을 공유하고 10년 뒤 주택을 처분해 이익을 공유해야 하는데, 이 경우 내몰림 시기가 10년 연장되는 것에 지나지 않는다는 반응이다.

유휴부지 활용을 통한 서울 주택 공급도 사업 실현이 언제가 될지 미지수다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "2018년 12월 서울 8만가구 공급계획을 발표했고 이후 진척사항이 거의 없는데 추가 유휴부지를 확보한다는 게 난센스"라고 비판했다. "이 공급도 자투리 땅 위주라 주택공급 및 주거 환경 개선 효과가 크지는 않을 것 같다"며 "공공재개발의 사업성도 담보하기 어렵다"고 말했다.

준공업지역 활용과 주차 기준 완화 등은 부작용이 우려된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "문래동 같은 중소제조업 밀집지역은 자체 산업클러스터가 형성됐는데 주거시설 비중을 높이면 오히려 지역 가치와 경쟁력에 악영향을 미칠 수 있다"며 "준공업지역 가치와 기능이 희석됐다면 아예 용도지역을 변경하는 것이 타당하다"고 평했다. 또 "주차요건 완화는 1인용 주거시설의 경우 차량 소유자는 제한한다지만 지인이 근처에 주차해 추후 주차난을 야기할 수 있다"고 지적했다.

사진= 국토부

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공공주도, 부채·민간업체와 갈등 등도 우려… 시장 영향은 제한적

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공공주도 개발에 따른 문제점도 발생할 수 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "최저임금 상승 등 비용 증가로 주택 질과 선호도 높은 위치의 주택공급이 잘 될지 의문이고, 공공 주도 임대주택건설은 지속성이 떨어질 수 있다"며 "민간과 갈등의 폭이 증가할 것"이라고 판단했다.

서용식 수목건축 대표는 "정부가 너무 공공 위주로 주택을 공급하려 한다"며 "민간에도 공공임대 공급 시 혜택을 줘 공공과 경쟁을 유도해 다양하고 질 높은 주택이 공급될 수 있도록 해야 한다"고 주장했다.

서울 재개발 사업 추진 구역 모습/사진= 박미주 기자

이에 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 분석이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울은 민간택지 분양가상한제 실시와 뉴타운 출구전략으로 향후 대규모 정비사업의 진행이 쉽지는 않을 것"이라며 "소규모 정비사업지의 공공성 부여를 통한 사업 속도전과 유휴부지 활용을 통한 자투리 부지 확보가 시장에 확실한 시그널을 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적"이라고 봤다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "대출규제, 코로나19발 경기침체 우려 등으로 서울 아파트 매매시장은 하향 안정세로 돌아선 상황에서 주택공급 확대 방안이 더해져 당분간 우하향 추세가 이어질 가능성이 높다"며 "서울의 실질적인 공급확대책인 공공재개발은 조합 참여 유도가 대책의 실효성을 좌우할 것"이라고 짚었다.

한편 부동산114에 따르면 서울의 아파트 입주 예정 물량은 올해 4만2456가구에서 내년 2만2977가구, 2022년 1만3419가구로 감소할 것으로 예상된다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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